뉴타운 건설 소식 듣고 해당 지역 토지를 매수하는 매매계약을 체결했는데, 알고 보니 국토교통부에서 토지거래허가구역으로 설정해 놨다면 당황스러우시죠. "허가 없이 계약했으니 무효인가?" 걱정되지만, 상황에 따라 다르답니다.
1.토지거래허가구역이란
토지거래허가구역은 투기 과열을 막기 위해 국토교통부가 지정하는 지역이에요. 이 지역에서는 토지나 주택을 거래할 때 반드시 허가를 받아야 해요.
허가를 받지 않고 매매 계약을 체결하면 그 계약의 효력이 무효가 돼요. 하지만 무효에도 두 가지 종류가 있어서 상황에 따라 결과가 달라진답니다.
2.유동적 무효와 확정적 무효
토지거래허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이라면 확정적으로 무효예요. 유효화될 여지가 없답니다. 예를 들어 "허가 안 받고 그냥 계약하자"는 식의 계약이에요.
하지만 허가받을 것을 전제로 한 거래계약이라면 허가를 받을 때까지는 유동적 무효 상태예요. 이런 경우예요. 토지거래허가를 전제로 체결된 계약은 유동적 무효의 상태에 있고 거래계약의 채권적 효력도 전혀 발생하지 않아요. 권리의 이전이나 설정에 관한 어떠한 내용의 이행청구도 할 수 없고요.
3.허가를 받으면 소급해서 유효가 돼요
유동적 무효 상태의 계약은 일단 허가를 받으면 그 계약이 소급해서 유효가 돼요. 계약 체결 시점부터 법적 효력이 생기는 거예요.
반대로 불허가가 된 때에는 무효로 확정되고요. 허가를 받기 전까지는 법률상 미완성의 법률행위로서 소유권 등 권리의 이전 또는 설정에 관한 거래의 효력이 전혀 발생하지 않아요.
한번 볼까요? A씨는 허가 없이 토지 매매계약을 체결하고 3개월 후 허가를 받았어요. 계약은 소급해서 유효가 돼서 문제없이 소유권 이전을 마쳤답니다. B씨는 허가 신청했는데 불허가가 나와서 계약이 확정 무효가 됐고, 계약금만 돌려받았어요.
4.2026년 현재 토지거래허가구역
2026년 현재 서울 강남구, 송파구, 서초구, 용산구(강남3구+용산구)가 2026년 12월 31일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어요.
이 지역에서 토지나 주택을 거래할 때는 반드시 허가를 받아야 하고, 허가를 받으려면 취득 후 2년 이상 실제 거주하겠다는 계획을 제출해야 해요. 투기 목적이라고 판단되면 불허가가 나올 수 있고요.
5.허가 신청은 어떻게 하나요
토지거래허가구역에서 토지나 주택을 매수하려면 계약 체결 전이나 체결 후에 관할 시·군·구청에 토지거래허가 신청서를 제출해야 해요.
신청서에는 계약서 사본, 토지 이용 계획서, 자금 조달 계획서, 실거주 의사를 증명하는 서류 등을 첨부해야 해요. 허가 심사는 보통 15일 정도 걸리고, 허가가 나면 계약이 소급해서 유효가 된답니다.
6.출처
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 - 법제처
- 국토교통부 - 토지거래허가제 - 국토교통부