전원주택을 짓기 위해 토지 1,000㎡를 샀어요. 잔금까지 치르고 소유권이전등기도 마쳤어요. 그런데 집을 짓기 위해 실측을 했더니 900㎡밖에 안 나와요. 매도인에게 따졌더니 '나도 속았다'며 모르쇠로 일관해요. 이럴 땐 어떻게 해야 할까요. 민법 제574조에 따라 대금 감액이나 계약 해제를 청구할 수 있어요.
1.수량지정매매인지 확인하세요
토지를 살 때 계약서를 보면 '1,000㎡에 얼마' 하는 식으로 면적을 명시하잖아요. 이걸 수량지정매매라고 해요. 면적을 기준으로 가격을 정한 거죠.
수량지정매매에서는 실제 면적이 부족하면 매수인이 대금 감액을 청구하거나 계약을 해제할 수 있어요. 민법 제574조에서 이렇게 정하고 있거든요. 매도인이 '몰랐다'고 발뺌해도 상관없어요. 면적이 부족한 게 객관적인 사실이면 권리를 행사할 수 있어요.
한번 볼까요. A씨는 토지 1,000㎡를 평당 100만원에 샀어요. 총 3억 3천만원(1,000㎡ ÷ 3.3058㎡ × 100만원)이에요. 실측했더니 900㎡만 나왔어요. 부족한 100㎡에 해당하는 돈(약 3,030만원)을 돌려달라고 청구할 수 있어요.
B씨는 토지를 샀는데 면적이 30% 부족했어요. 집을 지으려던 계획이 아예 틀어졌어요. 이럴 땐 아예 계약을 해제하고 돈을 다 돌려받을 수 있어요.
2.대금 감액 청구는 이렇게 하세요
먼저 매도인에게 '면적이 부족하니 그만큼 돈을 돌려달라'고 청구하세요. 내용증명으로 보내는 게 좋아요. 나중에 증거로 쓸 수 있거든요.
내용증명에는 이렇게 쓰세요. '계약 당시 1,000㎡라고 했는데 실측 결과 900㎡만 나왔습니다. 부족한 100㎡에 해당하는 금액 3,030만원을 7일 내에 반환해 주십시오. 응하지 않으면 법적 조치를 취하겠습니다.'
매도인이 돈을 돌려주면 끝이에요. 안 돌려주면 법원에 소송을 제기해야 해요. 대금 감액 청구 소송을 하면, 법원에서 실측 결과를 토대로 감액할 금액을 정해 줘요. 판결이 나면 강제집행으로 돈을 받을 수 있고요.
3.계약 해제는 언제 할 수 있나요
면적이 조금 부족한 정도면 대금 감액으로 해결하면 돼요. 하지만 면적 부족이 심해서 계약 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해제할 수 있어요.
'계약 목적 달성 불가'는 뭘까요. 예를 들어 전원주택을 지으려고 1,000㎡를 샀는데, 실제로는 600㎡밖에 안 나왔어요. 건축법상 최소 800㎡는 있어야 집을 지을 수 있다면, 계약 목적을 달성할 수 없는 거예요. 이럴 땐 계약 해제가 가능해요.
계약을 해제하면 받은 돈은 다 돌려줘야 해요. 매수인은 땅을 돌려주고, 매도인은 매매대금을 돌려줘요. 소유권이전등기도 말소하고요. 처음부터 계약이 없었던 것처럼 원상회복하는 거예요.
계약 해제도 내용증명으로 통보하세요. '면적 부족으로 계약 목적 달성이 불가능하니 계약을 해제합니다. 7일 내에 매매대금을 반환하고 소유권이전등기 말소에 협조해 주십시오.' 이렇게요. 매도인이 안 따르면 부동산 매매계약 해제 소송을 제기하면 돼요.
4.손해배상도 청구할 수 있어요
매도인이 일부러 속였거나, 면적을 확인하지 않은 과실이 있다면 손해배상도 청구할 수 있어요. 민법 제575조에서 정하고 있어요.
손해배상 항목에는 실측비, 이사비, 중개수수료, 등기비용 같은 게 들어가요. 또 계약 해제로 인해 다른 집을 못 사서 생긴 손해도 청구할 수 있고요.
한번 볼까요. C씨는 토지를 사면서 실측비 200만원, 중개수수료 300만원, 등기비용 150만원을 썼어요. 면적 부족으로 계약을 해제했어요. 매도인이 면적을 알면서도 속였다면, C씨는 이 비용들을 모두 손해배상으로 청구할 수 있어요.
다만 손해배상을 받으려면 매도인의 고의나 과실을 증명해야 해요. 매도인도 속았고 과실도 없다면, 손해배상은 어려워요. 대금 감액이나 계약 해제만 가능하고요. 이게 법의 기본 원칙이에요.
5.1년 안에 권리를 행사하세요
면적 부족을 알았으면 빨리 권리를 행사해야 해요. 민법 제574조 제2항에서는 '면적 부족을 안 날부터 1년 내에' 대금 감액이나 계약 해제를 청구하라고 해요.
실측한 날이 '안 날'이에요. 실측 결과를 받은 날부터 1년 안에 내용증명을 보내거나 소송을 제기해야 해요. 1년이 지나면 권리가 소멸돼요. 그럼 아무것도 못 받아요.
그러니 실측 결과가 나오면 바로 행동하세요. 매도인과 협의도 해보고, 안 되면 변호사와 상담해서 법적 조치를 준비하세요. 시간이 지나면 불리해지니까요.
6.계약서에 실측 특약 넣으세요
이런 문제를 예방하려면 계약서에 특약을 넣는 게 좋아요. '잔금 전까지 실측을 하고, 면적 차이가 5% 이상이면 계약을 해제할 수 있다' 같은 조항을 넣으면 돼요.
또 '실측 결과 면적이 부족하면 평당 단가를 기준으로 대금을 감액한다'는 조항도 넣으면 좋아요. 이렇게 하면 나중에 다툴 여지가 줄어들어요.
토지 측량은 잔금 전에 하는 게 제일 좋아요. 소유권이전등기 전에 면적을 확인하고, 문제가 있으면 잔금을 안 치르면 되니까요. 등기까지 마친 뒤에 발견하면 분쟁이 복잡해져요. 계약 단계에서부터 꼼꼼히 챙기는 게 제일 중요하답니다.