새 아파트 입주했는데 천장에 금이 가고 베란다 창틀에서 물이 새요. 시공사에 연락했더니 "정상 범위"라며 안 고쳐준다고 하네요. 하자심사니 분쟁조정이니 말은 들었는데, 뭘 어떻게 신청해야 할지 막막해요.
1.하자심사·분쟁조정·분쟁재정, 뭐가 다른가요
간단히 말해, 세 가지는 목적과 효력이 달라요. 하자심사는 "이게 하자가 맞는지 아닌지"만 판단해요. 분쟁조정은 양쪽이 합의할 수 있게 도와주는 거고, 분쟁재정은 위원회가 강제로 결정을 내리는 거예요.
A씨는 거실 바닥 균열로 하자심사를 신청했어요. 위원회가 "하자 맞다"고 판정했지만, 시공사가 보수 비용을 두고 다퉈서 결국 분쟁조정까지 갔어요. B씨는 처음부터 분쟁재정을 신청해서 위원회 결정으로 시공사가 보수하게 됐어요.
공동주택관리법에 따르면, 입주자나 시공사가 하자와 관련해 분쟁이 있으면 하자심사·분쟁조정위원회에 신청할 수 있어요.
2.하자심사 절차, 단계별로 알아봐요
하자심사는 하자 유무만 판단하는 절차예요. 보수 책임이나 비용까지는 결정하지 않아요.
1단계 신청: 하자심사 신청서를 작성해서 제출해요. 신청서에는 하자 내용, 사진, 증거자료를 첨부하면 돼요. 피신청인(시공사) 수만큼 사본도 준비해야 해요.
2단계 접수 및 답변 요청: 위원회가 신청서를 받으면 피신청인에게 답변서를 내라고 통지해요.
3단계 현장조사: 필요하면 위원회가 직접 현장을 방문해서 하자 상태를 확인해요.
4단계 하자 감정: 전문 감정이 필요하면 감정기관에 의뢁해요. 이 비용은 나중에 책임 있는 쪽이 부담해요.
5단계 하자 판정: 모든 조사가 끝나면 위원회가 하자 여부를 결정하고 판정서를 발급해요.
처리 기간은 전용면적 기준으로 달라요. 전용면적이면 60일, 공용면적이면 90일 안에 끝내야 해요. 하자 보수 기간이나 감정 기간은 제외되고요. 필요하면 한 번만 30일 연장할 수 있어요.
3.분쟁조정 절차, 합의가 목표예요
분쟁조정은 양쪽이 서로 합의해서 문제를 해결하도록 돕는 절차예요. 조정이 성립하면 재판상 화해와 같은 효력이 생겨요.
1단계 신청 및 답변: 하자심사와 비슷하게 신청서 내고, 피신청인 답변서 받아요.
2단계 의견 청취: 양쪽 의견을 듣고, 필요하면 화해를 권고해요.
3단계 자율 조정: 당사자들이 자율적으로 합의할 수 있게 도와줘요.
4단계 하자 감정: 필요하면 감정을 실시해요.
5단계 직권 조정: 자율 조정이 안 되면 위원회가 직접 조정안을 제시해요.
6단계 조정 성립: 양쪽이 조정안을 수락하면 조정 성립이고, 조정서를 발급해요.
처리 기간은 60일(공용면적 90일)이에요. 조정이 성립하면 법원 판결처럼 강제집행도 가능해요.
4.분쟁재정 절차, 위원회가 결정해요
분쟁재정은 조정과 달리 위원회가 판정을 내리는 거예요. 양쪽 합의 없이도 진행돼요.
1단계 신청 및 답변: 신청서 제출하고 답변 받아요.
2단계 당사자 심문: 신청인과 피신청인을 직접 불러서 물어봐요.
3단계 조사: 필요하면 관계인이나 증인을 조사하고, 관련 서류와 물건도 확인해요.
4단계 사실 조사: 현장 방문해서 사실 관계를 파악해요.
5단계 하자 감정: 전문 감정이 필요하면 실시해요.
6단계 재정 결정: 모든 절차 끝나면 위원회가 최종 결정을 내려요.
7단계 재정서 송달: 재정서를 양쪽에 보내요.
처리 기간은 150일(공용면적 180일)이에요. 하자 보수 기간과 감정 기간은 빼고요. 재정 결정은 법적 구속력이 있어요.
5.비용은 누가 내나요
신청 비용은 무료예요. 하지만 하자 감정이 필요하면 감정 비용이 들어요. 감정 비용은 나중에 책임 있는 쪽이 부담해요.
절차 중 발생한 비용은 당사자들이 합의해서 정해요. 합의가 안 되면 위원회가 부담 비율을 정해줘요.
하자심사·분쟁조정위원회에서 온라인으로 신청할 수 있고, 처리 현황도 확인할 수 있어요. 문의는 위원회 사무국(070-4760-4642)으로 하시면 돼요.
6.출처
- 공동주택관리법 - 법제처
- 하자심사·분쟁조정위원회 - 국토안전관리원
- 어린이놀이시설 안전관리시스템 - 행정안전부