건물 지으면서 "이 정도는 괜찮겠지" 하고 넘어갔다가 나중에 큰 벌금 받는 경우가 있어요. 특히 건폐율이나 용적률 조금 초과했다고 방치했다가 매년 수천만원씩 이행강제금 고지서가 날아오는 상황이 벌어지죠. 건축법에서는 위반 건축물에 대해 행정조치와 형사처벌, 이행강제금까지 세 가지 제재를 모두 가할 수 있거든요.
1.건축법 위반 건축물 유형
무허가 건축, 건폐율·용적률 초과, 불법 증축이 대표적이에요. 허가 받아서 짓다가 건폐율이나 용적률을 초과하는 경우도 많고요. 애초부터 허가나 신고 자체를 안 하고 짓는 경우도 있어요.
이런 위반 건축물은 건축물대장에 "위반건축물"이라고 표시되고, 위반 일자와 내용이 모두 기재돼요. 나중에 집 팔 때나 담보 대출받을 때 문제가 되죠.
2.이행강제금 부과 기준과 금액
시정명령을 받았는데 정해진 기간 안에 고치지 않으면 이행강제금이 나와요. 금액은 위반 유형에 따라 다른데, 기본은 시가표준액의 50%에 위반면적을 곱해서 계산해요.
예를 들면 A씨는 무허가로 30평을 지었고 평당 시가표준액이 200만원이에요. B씨는 건폐율 초과로 20평이 문제고 평당 시가표준액이 300만원이에요. A씨는 3,000만원(200만원 × 30평 × 100%), B씨는 4,800만원(300만원 × 20평 × 80%)이 부과돼요.
부과 비율:
- 무허가 건축: 100%
- 용적률 초과: 90%
- 건폐율 초과: 80%
이행강제금은 1년에 최대 2회까지 반복해서 부과할 수 있어요. 그러니까 위반 사항 고칠 때까지 매년 계속 나온다는 뜻이에요.
3.형사 처벌 기준
이행강제금만 내면 되는 게 아니에요. 건축법 위반은 형사처벌 대상이거든요.
도시지역:
- 3년 이하 징역 또는 5억원 이하 벌금
- 징역과 벌금 병과 가능
도시지역 밖:
- 2년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금
허가나 신고 절차를 제대로 안 거치면 벌금뿐 아니라 징역까지 받을 수 있어요. 특히 영리 목적이거나 상습적인 위반은 더 무겁게 처벌돼요.
4.행정 조치 종류
허가권자는 위반 건축물에 대해 여러 가지 조치를 할 수 있어요.
가능한 조치:
- 허가나 승인 취소
- 공사 중지 명령
- 건축물 철거
- 개축·증축·수선 명령
- 용도변경 명령
- 사용금지·사용제한
시정명령 내리면서 기간을 주는데, 그 기간 안에 고치지 않으면 이행강제금이 나오는 거예요. 철거 명령 받으면 직접 철거해야 하고, 안 하면 행정대집행으로 강제 철거되고 비용까지 청구받아요.
5.영리 목적 위반 가중 처벌
영리 목적이나 상습 위반은 이행강제금이 2배까지 올라가요. 각 지방자치단체 조례로 정한 바에 따라 최대 100% 범위에서 가중되거든요.
예를 들어 일반 위반은 3천만원인데 영리 목적이면 6천만원까지 올라갈 수 있어요. 임대 목적으로 불법 증축했다가 걸리면 훨씬 무거운 처벌 받게 되죠.
6.건축법 위반 주의사항
작은 위반도 방치하면 큰 문제가 돼요. 매년 이행강제금이 나오니까 몇 년 지나면 금액이 엄청나게 커지거든요.
꼭 기억할 점:
- 이행강제금은 매년 반복 부과
- 형사처벌과 이행강제금 별도 진행
- 건축물대장에 위반 내역 영구 기재
- 대출이나 매매 시 불이익
건축 계획 있으면 처음부터 건축법 확인하고 정식 절차 밟는 게 가장 안전해요. 나중에 고치려면 비용도 더 들고 시간도 오래 걸려요.
7.출처
- 건축법 - 법제처
- 생활법령정보 - 건축법 위반건축물 - 법제처