주택을 무단으로 상가나 사무실로 바꿔서 사용하거나, 상가를 주거용으로 개조해서 쓰는 경우가 있어요. 건축법을 위반해서 용도변경을 하면 제재를 받는다고 하는데, 예를 들면 어떤 것들이 있을까요? 얼마나 무거운 처벌을 받는지 궁금해요.
1.용도변경 위반은 형사처벌 대상이에요
건축법 제19조를 위반해서 허가를 받지 않고 용도변경을 하면 형사처벌을 받아요. 도시지역에서 무단 용도변경을 한 건축주와 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억원 이하의 벌금에 처해져요.
벌금은 과거 의무 위반에 대한 제재예요. 한 번 용도변경 위반을 하면 형사처벌로 벌금이나 징역형을 받을 수 있어요. 이건 전과 기록에도 남아요.
예를 들어 주택을 무단으로 음식점으로 바꿔서 영업하다가 적발되면, 건축주와 공사업자 모두 형사처벌을 받을 수 있어요. 단순히 행정처분으로 끝나는 게 아니라 범죄로 다뤄지는 거예요.
2.이행강제금은 반복해서 부과돼요
형사처벌과 별도로 이행강제금도 부과돼요. 이행강제금은 앞으로 시정명령을 이행하도록 강제하는 행정상 조치예요. 과거 위반에 대한 벌금과는 성격이 달라서 중복으로 부과될 수 있어요.
허가를 받지 않고 용도변경을 한 경우, 용도변경한 부분의 시가표준액의 10%가 이행강제금으로 나와요. 시가표준액 1억원짜리 건물을 무단 용도변경했다면 1천만원을 내야 해요.
더 무서운 건 반복 부과예요. 허가권자는 최초 시정명령이 있었던 날을 기준으로 1년에 2회 이내 범위에서 시정명령이 이행될 때까지 반복해서 이행강제금을 부과할 수 있어요.
예를 들어 첫해에 1천만원, 둘째 해에 또 1천만원, 셋째 해에 또 1천만원... 이런 식으로 원상복구하거나 정식 허가를 받을 때까지 계속 나와요. 이행강제금을 내더라도 위법 상태가 해소되는 건 아니에요.
3.영리 목적 용도변경은 가중 처벌
임대 등 영리를 목적으로 건축법을 위반해서 용도변경을 한 경우, 위반 면적이 50㎡를 초과하면 이행강제금이 대폭 올라가요. 기본 10%에서 최대 100%까지 가중될 수 있어요.
시가표준액 1억원 건물을 영리 목적으로 무단 용도변경했다면, 이행강제금이 1천만원에서 최대 1억원까지 나올 수 있어요. 위반 정도와 영리 규모에 따라 지자체가 가중 비율을 정해요.
영리 목적 위반은 의도적이고 악의적인 행위로 보기 때문에 더 무겁게 처벌하는 거예요. 월세를 받으려고 주택을 상가로 무단 개조했다면 가중 처벌 대상이 돼요.
4.이행강제금 내도 합법이 아니에요
이행강제금을 낸다고 해서 불법 용도변경이 합법으로 바뀌는 건 아니에요. 이행강제금은 단지 시정을 유도하기 위한 강제 수단일 뿐이에요.
결국 원상복구를 하거나 정식으로 용도변경 허가를 받아야 해요. 그렇지 않으면 이행강제금이 계속 부과되고, 최종적으로는 행정대집행으로 강제 철거될 수도 있어요.
행정대집행은 허가권자가 직접 원상복구 공사를 하고 비용을 건축주에게 청구하는 거예요. 공사비용이 수천만원에서 억대까지 나올 수 있고, 전부 본인이 부담해야 해요.
5.용도변경 허가 받는 게 정답이에요
건축물의 용도를 바꾸고 싶다면 무조건 정식 허가를 받아야 해요. 건축법 제19조에 따라 관할 지자체에 용도변경 허가를 신청하면 돼요.
용도변경 허가는 변경하려는 용도가 건축 관련 법규에 맞는지 검토받는 거예요. 주거지역에서 주택을 상가로 바꾸는 게 가능한지, 건축구조나 안전기준을 충족하는지 확인해요.
허가가 나면 합법적으로 용도를 바꿔서 사용할 수 있어요. 허가 수수료나 공사비는 들지만, 나중에 이행강제금이나 벌금을 내는 것보다 훨씬 저렴해요.
6.적발되기 전에 자진 신고하세요
이미 무단 용도변경을 해서 사용 중이라면, 적발되기 전에 자진 신고해서 시정하는 게 좋아요. 자진 신고하면 처벌이 감경될 수 있어요.
관할 지자체 건축과에 찾아가서 상황을 설명하고 용도변경 허가를 받거나 원상복구 계획을 제출하면 돼요. 성실하게 협조하면 벌금이나 이행강제금을 감면받을 가능성이 있어요.
절대로 '나 하나쯤이야' 하고 방치하지 마세요. 요즘은 드론이나 위성사진으로 불법 건축물을 찾아내는 경우도 많아요. 적발되면 형사처벌과 이행강제금 반복 부과로 수천만원이 날아갈 수 있어요.
용도변경은 꼭 허가받고 하세요. 법을 지키는 게 결국 내 돈을 지키는 길이에요.
7.출처
- 건축법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 건축법 위반건축물 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 불법용도변경 - 법제처