산지에 건물을 짓기로 하고 건축허가를 신청했더니, 산지전용허가까지 함께 의제처리해 준다고 하더라고요. 편리하게 한 번에 처리됐다고 안심하고 공사를 시작했어요. 그런데 중간에 건물 규모를 바꿔야 할 상황이 생겼는데요. 이미 의제받은 산지전용허가는 자동으로 따라가는 걸까요? 아니면 다시 허가를 받아야 할까요?
1.의제허가, 정확히 뭔가요?
의제허가는 여러 개의 허가를 한 번에 처리해주는 제도예요. 산지에 건물을 지으려면 원래 건축법에 따른 건축허가도 받아야 하고, 산지관리법에 따른 산지전용허가도 별도로 받아야 해요.
이렇게 두 개를 따로 받으면 시간도 오래 걸리고 서류도 두 배로 준비해야 하잖아요. 그래서 법에서는 건축허가를 받을 때 산지전용허가까지 함께 받은 것으로 인정해 주는 거예요. 이걸 '의제허가'라고 부르는데, 건축허가 하나만 받으면 산지전용허가도 동시에 처리된다는 뜻이에요.
의제허가를 받으면 실무적으로는 두 가지 허가를 모두 받은 것과 같은 효력이 생겨요. 산지를 합법적으로 전용해서 건물을 지을 수 있게 되는 거죠. 신청자 입장에서는 절차가 간소화되니까 편리하고, 행정청도 업무를 효율적으로 처리할 수 있어요.
하지만 의제허가라고 해서 완전히 별개의 허가가 사라지는 건 아니에요. 건축허가와 산지전용허가는 여전히 독립된 두 개의 허가로 존재해요. 단지 절차상 한꺼번에 처리되는 것뿐이랍니다.
2.사업 규모 변경, 의제허가에 영향 있나요?
이제 본론으로 들어가 볼게요. 건축허가를 받으면서 산지전용허가를 의제받았는데, 공사 중에 건물 규모를 바꾸면 어떻게 될까요? 의제받은 산지전용허가는 자동으로 변경될까요?
답은 '아니요'예요. 건축허가를 변경해도 의제받은 산지전용허가가 자동으로 함께 변경되지 않아요. 사업 규모가 바뀌면 산지전용 면적도 함께 바뀌는 경우가 많은데, 이때는 산지전용허가 변경도 별도로 받아야 해요.
예를 들어볼게요. A씨는 산지 1,000㎡에 2층 건물을 짓기로 하고 건축허가를 받으면서 산지전용허가를 의제받았어요. 그런데 공사 도중에 3층으로 늘리기로 했어요. 건축허가 변경은 당연히 받아야 하는데, 산지전용 면적이 늘어나니까 산지전용허가 변경도 따로 신청해야 해요.
반대로 규모를 줄이는 경우도 마찬가지예요. B씨는 3층 건물을 2층으로 축소했는데, 산지전용 면적이 줄어들었다고 해서 변경허가를 안 받아도 되는 게 아니에요. 산지관리법상으로는 여전히 변경에 해당하거든요.
중요한 건, 의제허가는 원래 허가의 '그림자'일 뿐 자동으로 따라오지 않는다는 거예요. 건축허가를 변경했다면, 의제받은 다른 허가들도 각각 변경 요건을 충족하는지 확인해야 해요.
3.변경허가는 어떻게 받나요?
그럼 건축허가와 산지전용허가를 어떻게 함께 변경하는지 알아볼게요. 다행히 의제 제도는 변경할 때도 적용돼요.
건축허가 변경신청을 하면서 산지전용허가 변경도 함께 신청할 수 있어요. 처음 허가받을 때처럼, 변경할 때도 한꺼번에 처리되는 거죠. 시청이나 군청 건축과에 건축허가 변경신청서를 제출하면서, 산지전용 변경에 필요한 서류도 함께 제출하면 돼요.
필요한 서류는 변경되는 설계도서, 산지전용 면적이 표시된 도면, 토지이용계획 확인서 등이에요. 담당 공무원이 두 가지 허가를 모두 검토해서 문제가 없으면 변경허가가 나와요.
변경허가 처리 기간은 보통 2~4주 정도 걸려요. 변경 내용이 복잡하거나 서류가 부족하면 더 오래 걸릴 수 있어요. 그래서 공사 일정을 고려해서 미리 신청하는 게 중요해요.
만약 변경 내용이 경미한 경우라면 신고만으로도 가능할 수 있어요. 하지만 산지전용 면적이 바뀌는 경우는 대부분 경미한 변경으로 인정되지 않아요. 담당 공무원과 상담해서 변경허가가 필요한지 확인하는 게 안전해요.
4.변경허가 없이 공사하면 어떻게 되나요?
"조금만 바꾸는 건데 굳이 허가를 또 받아야 하나?" 이렇게 생각하고 그냥 공사를 진행하면 큰 문제가 생길 수 있어요.
산지관리법을 위반하면 원상복구 명령을 받을 수 있어요. 이미 지어놓은 건물을 허물고 산을 원래대로 되돌리라는 명령인데, 비용이 엄청나게 들어가죠. 공사비를 다 쓰고도 다시 철거 비용까지 부담해야 하니 큰 손실이에요.
원상복구 명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과돼요. 이행강제금은 명령을 이행할 때까지 반복해서 부과될 수 있어요. 한 번으로 끝나는 게 아니라 계속 쌓이니까, 금액이 기하급수적으로 늘어날 수 있어요.
더 심각한 경우에는 형사처벌까지 받을 수 있어요. 무허가로 산지를 전용한 경우 5년 이하 징역이나 5,000만원 이하 벌금이 부과될 수 있거든요. 벌금형만 받아도 전과자가 되니까 나중에 금융 거래나 취업에도 불리해질 수 있어요.
게다가 위반 건축물은 나중에 팔려고 해도 매수자가 대출을 받기 어려워요. 은행에서 담보로 잡아주지 않으니까 현금 거래만 가능하고, 그러다 보면 시세보다 훨씬 싸게 팔 수밖에 없어요.
5.의제허가 받을 때 주의할 점
건축허가를 신청하면서 산지전용허가를 의제받을 때도 주의할 점이 있어요. 나중에 문제가 생기지 않으려면 처음부터 제대로 준비해야 해요.
먼저 사업계획을 구체적으로 세우세요. 건물 규모, 층수, 용도를 확정해서 나중에 변경할 일이 없도록 하는 게 좋아요. 변경하게 되면 시간도 비용도 추가로 들어가니까요.
설계 단계에서 건축사와 충분히 협의하세요. 산지 경사도, 토질, 배수 등을 고려해서 설계해야 나중에 문제가 안 생겨요. 전문가의 조언을 무시하고 무리하게 설계하면 공사 중에 변경이 불가피해질 수 있어요.
허가를 신청할 때는 산지전용에 필요한 서류를 빠짐없이 준비하세요. 토지이용계획 확인서, 산지전용 사유서, 복구비 예치 증명 등이 필요해요. 서류가 부족하면 보완 요청을 받아서 시간이 지연될 수 있어요.
허가를 받은 후에도 허가 조건을 꼼꼼히 확인하세요. 의제처리된 산지전용허가에도 조건이 붙을 수 있어요. 예를 들어 "복구비를 예치할 것", "산지 훼손을 최소화할 것" 같은 조건이 있을 수 있는데, 이걸 지키지 않으면 허가가 취소될 수 있어요.
6.실무에서 자주 묻는 질문들
실제로 건축허가를 받고 공사하는 과정에서 자주 나오는 질문들을 정리해 볼게요.
"건물 위치를 조금만 옮기는 것도 변경허가를 받아야 하나요?" 네, 받아야 해요. 건물 위치가 바뀌면 산지전용 위치도 바뀌는 거니까, 산지전용허가 변경이 필요해요. 경미한 변경으로 인정받으려면 원래 위치에서 몇 미터 이내여야 하는지 담당 공무원에게 확인하세요.
"공사 중에 지하층을 추가하려면 어떻게 하나요?" 지하층을 추가하면 터파기 면적이 늘어나서 산지 훼손이 커져요. 이 경우도 당연히 변경허가를 받아야 해요. 지하층은 보이지 않는다고 해서 허가 없이 지으면 안 돼요.
"의제받은 허가의 유효기간은 어떻게 되나요?" 건축허가의 유효기간은 보통 2년이에요. 의제받은 산지전용허가도 건축허가와 동일한 기간 동안 유효해요. 기간 내에 공사를 시작하지 않으면 허가가 실효되니까, 기간 연장이 필요하면 미리 신청하세요.
"변경허가 신청 중에도 공사를 계속할 수 있나요?" 원칙적으로는 변경허가를 받을 때까지 공사를 중단해야 해요. 하지만 변경되지 않는 부분의 공사는 계속할 수 있는 경우도 있어요. 담당 공무원과 상의해서 어디까지 공사가 가능한지 확인하세요.