경매로 집 낙찰받으셨어요? 이제 중요한 게 남았어요. 돈 내는 거요. "낙찰받았으니 이제 내 집이다!" 하고 방심하시면 큰일 나요. 법원이 정해준 기한 안에 잔금 다 내야 비로소 내 집이 되거든요. 하루만 늦어도 보증금 날리고 낙찰 취소돼요. 몇억짜리 집 날릴 수도 있어요.
1.경매 대금 납부 절차
경매 입찰해서 최고가 낙찰자 됐어요. 근데 여기서 끝이 아니에요. 법원이 매각허가결정이라는 걸 내려요. 보통 낙찰 후 1주일 정도 지나면 매각허가결정 기일이 잡혀요.
이 기일에 채무자나 다른 이해관계인들이 "이 경매는 문제 있어요"라고 이의신청할 수 있어요. 아무 문제 없으면 매각허가결정이 나오고요. 그것도 바로 확정되는 게 아니고 1주일 항고 기간 있어요. 이 기간 동안 아무도 항고 안 하면 그때 확정돼요.
민사집행법에 따르면 매각허가결정 확정되면 매수인은 법원이 정한 기한 내에 매각대금을 납부해야 해요. 이 돈 다 내야 비로소 소유권이 넘어와요.
2.대금 납부 기한
법원이 매각허가결정 확정되면 "몇 월 몇 일까지 돈 내세요"라고 통지해줘요. 보통 1개월 정도 여유를 줘요. 길게 주는 경우도 있고 짧게 주는 경우도 있는데, 평균적으로 한 달이에요.
이 기한은 절대적이에요. 연장 안 돼요. "좀만 더 기다려 주세요", "은행 대출이 늦어져서요" 이런 거 안 통해요. 기한 내에 전액 다 내야 해요.
입찰할 때 냈던 보증금은 일단 있는 거고, 나머지 잔금을 내는 거예요. 예를 들어 5억에 낙찰받았고 보증금으로 5천만 원 냈으면, 잔금 4억 5천만 원을 기한 내에 내야 해요.
예를 들어볼게요. A씨는 3억짜리 아파트 낙찰받고 법원이 정한 한 달 안에 잔금을 다 냈어요. B씨는 똑같이 낙찰받았는데 돈 준비가 안 돼서 3일 늦었어요. A씨는 소유권 받았지만, B씨는 보증금 3천만 원 날리고 낙찰 취소됐어요.
3.대금 납부 방법
돈은 법원에서 지정한 계좌로 입금하면 돼요. 현금 직접 가져가도 되고, 자기앞수표로 내도 돼요.
계좌 입금: 법원이 통지서에 계좌번호 알려줘요. 그 계좌로 입금하면 돼요. 금액이 크니까 은행 창구에서 하는 게 안전해요.
자기앞수표: 은행에서 자기앞수표 발급받아서 법원 경매계에 제출하면 돼요. 당일 날짜로 발행된 수표만 받아요.
현금: 직접 현금 들고 가도 되긴 하는데, 금액이 크니까 보통 안 그래요. 위험하기도 하고요.
다 내고 나면 영수증 받으세요. 이게 나중에 등기할 때 필요해요. 법원이 직권으로 등기 처리해 주긴 하지만, 영수증은 보관해 두는 게 좋아요.
4.대금 납부 후 소유권 취득
잔금 다 내면 그때부터 진짜 내 집이에요. 법원이 직권으로 소유권이전등기를 해줘요. 여러분이 직접 등기소 갈 필요 없어요.
보통 대금 납부하고 2주에서 한 달 안에 등기가 완료돼요. 법원에서 등기소에 촉탁을 보내면, 등기소에서 처리하는 거예요.
등기 완료되면 법원에서 등기필증을 발급해줘요. 이게 옛날 권리증이에요. 요즘은 등기필정보라고 해서 숫자와 문자로 된 코드를 줘요. 이걸 잘 보관하세요.
등기 끝나면 기존 소유자의 모든 권리는 소멸돼요. 근저당이나 가압류 같은 것도 다 지워져요. 깨끗한 상태로 받는 거예요. 다만 경매 낙찰 후 등기 소유권이전에서 설명했듯이 일부 권리는 인수해야 할 수도 있어요.
5.대금 미납 시 불이익
기한 내에 돈 못 내면 어떻게 되냐고요? 보증금 날리고 끝이에요. 그리고 낙찰 취소돼요.
보증금 몰수: 입찰할 때 냈던 보증금, 보통 감정가의 10% 정도 되는 돈이 그냥 날아가요. 몇천만 원에서 억 단위 돈이에요.
낙찰 취소: 여러분의 낙찰은 취소되고, 다시 경매 들어가요. 차순위 입찰자가 있으면 그 사람한테 넘어갈 수도 있고, 아니면 재경매 진행돼요.
재입찰 제한: 일부 법원은 대금 미납자에 대해 일정 기간 재입찰을 제한하기도 해요. 똑같은 물건에 다시 입찰 못 하게 하는 거죠.
"조금만 기다려 주세요" 안 통해요. 법원이 정한 기한은 절대적이에요. 그래서 입찰 전에 자금 계획을 확실하게 세워야 해요. 대출받을 거면 미리 은행이랑 상담하고, 승인까지 다 받아놓는 게 좋아요.
6.자금 조달 준비
경매 대금은 짧은 기간에 큰돈을 준비해야 해서 자금 계획이 중요해요.
대출 사전 승인: 은행에서 경매 낙찰자 대출 상품이 있어요. 입찰 전에 미리 상담받고 사전 승인받아 두세요. 낙찰되고 나서 대출 신청하면 시간 부족할 수 있어요.
자금 집행 일정: 대출 승인받아도 실제로 돈 나오기까지 며칠 걸려요. 납부 기한 마지막 날에 맞춰서 하지 말고, 여유 있게 일주일 전쯤 받으세요.
예비 자금: 만약을 대비해서 예비 자금도 준비하세요. 대출이 예상보다 적게 나올 수도 있고, 추가 비용 생길 수도 있거든요.
경매 절차 입찰 방법 낙찰 매각대금을 미리 공부해서 전체 흐름을 파악하는 게 중요해요.
7.특수 상황 대처
가끔 특수한 상황이 생겨요.
대금 납부 전 하자 발견: 낙찰받고 나서 알았는데 건물에 심각한 하자가 있다거나, 등기부에 없던 권리가 나타났다거나 하는 경우요. 이런 때는 매각허가 취소 신청할 수 있어요. 물론 증거가 확실해야 하고요.
불가항력: 천재지변이나 매수인의 사망 같은 정말 특수한 경우는 법원이 고려할 수도 있어요. 하지만 거의 인정 안 돼요.
착오 납부: 금액 잘못 입금했다거나 계좌번호 틀렸다거나 하는 경우예요. 이런 건 즉시 법원에 연락해서 정정해야 해요.
대금 납부는 경매의 마지막 관문이에요. 여기서 실수하면 그동안의 노력이 다 물거품이 돼요. 경매 부동산 등기 촉탁 신청 서류도 미리 알아두면 나중에 도움 돼요.
8.출처
- 민사집행법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처