경매 부동산 등기 촉탁 신청 서류 절차 2026

"경매로 집을 샀는데 직접 등기소에 가서 등기를 해야 하나요?" 아니요, 안 가도 돼요!

매각대금을 내면 법원이 알아서 등기를 촉탁해줘요. 매수인은 필요한 서류만 법원에 제출하면 돼요. 오늘은 경매 부동산 등기 촉탁 절차를 쉽게 알려드릴게요!

1.경매로 집 샀는데 등기는 어떻게 하나요?

매수인이 직접 등기소에 갈 필요가 없어요. 법원이 대신 등기를 촉탁해줘요.

경매로 부동산을 낙찰받았으면 매각대금을 내야 해요. 매각대금을 다 내면 법원 직원(법원서기관, 법원사무관, 법원주사 등)이 등기관에 등기를 촉탁해요.

예를 들어볼게요. 2026년 1월에 경매로 아파트를 낙찰받았어요. 2월에 매각대금 3억 원을 다 냈어요. 그러면 법원이 등기소에 "이 사람 명의로 소유권이전등기 해주세요"라고 촉탁해요. 매수인이 직접 등기소에 갈 필요가 없어요.

2.등기 촉탁, 정확히 뭐예요?

법원이 등기소에 등기를 해달라고 요청하는 거예요.

등기 촉탁은 법원이 등기관(등기소 직원)한테 등기를 해달라고 요청하는 절차예요. 매수인이 직접 등기소에 가서 신청하는 게 아니라 법원이 대신 해주는 거죠.

법원이 촉탁하는 등기는 두 가지예요:

1. 소유권이전등기: 매수인 명의로 소유권을 옮기는 등기

2. 말소등기: 매수인이 인수하지 않은 부담(근저당권, 압류 등)을 지우는 등기

예를 들어볼게요. 경매로 집을 샀는데 그 집에 근저당권이 설정돼 있었어요. 근저당권이 말소기준권리보다 후순위면 말소돼요. 법원이 "근저당권 말소해주세요"라고 등기소에 촉탁하는 거예요.

3.등기 촉탁에 필요한 서류는 뭐가 있나요?

매수인이 법원에 제출해야 하는 서류가 있어요.

법원이 등기를 촉탁하려면 필요한 서류가 있어요. 이 서류들은 매수인이 법원에 제출해야 해요.

필요한 서류 목록:

1. 부동산소유권이전등기 촉탁신청서 1부
2. 부동산 목록 4통
3. 부동산등기사항전부증명서 1통
4. 토지대장 등본 1통
5. 건축물대장 등본 1통
6. 주민등록등본 1통
7. 취득세 영수증 (이전)
8. 등록면허세 영수증 (말소)
9. 대법원 수입증지: 이전 15,000원, 말소 1건당 3,000원 (토지·건물 각각)
10. 말소할 사항 4부 (말소할 각 등기의 접수일자와 접수번호 기재)
11. 등기필증 우편송부신청서 (우편으로 등기필증 받고 싶은 경우만)
12. 위임장 및 인감증명서 (매수인이 여러 명인 경우, 수령인 1인 제외 나머지)

예를 들어볼게요. 아파트를 경매로 샀어요. 매각대금 3억 원을 냈어요. 이제 위 서류들을 준비해서 법원에 제출하면 돼요. 법원이 확인하고 등기소에 촉탁해요.

4.서류 준비할 때 주의사항이 있나요?

네, 서류 발급일과 금액 기준이 있어요.

서류 발급일 제한:

등기사항증명서, 주민등록등본, 토지대장 등본, 건축물대장 등본은 발행일로부터 3개월 이내의 것이어야 해요.

예를 들어볼게요. 2026년 3월 1일에 매각대금을 냈어요. 등기사항증명서를 2025년 11월에 떼놨어요. 이건 3개월이 지나서 못 써요. 다시 떼야 해요.

국민주택채권 매입:

토지의 시가표준액이나 건물의 과세표준액이 각각 500만 원 이상이면 국민주택채권을 매입하고 그 주택채권발행번호를 기재해야 해요.

예를 들어볼게요. 아파트를 샀는데 건물 과세표준액이 700만 원이에요. 500만 원 이상이니까 국민주택채권을 매입해야 해요. 채권을 사면 발행번호를 받는데 이걸 서류에 적어야 해요.

5.등기 비용은 얼마나 드나요?

소유권이전등기와 말소등기 비용은 매수인이 부담해요.

비용 항목:

• 대법원 수입증지: 소유권이전등기 15,000원, 말소등기 1건당 3,000원
• 취득세: 부동산 가액에 따라 다름 (보통 1~4%)
• 등록면허세: 부동산 가액의 일정 비율
• 국민주택채권: 해당되는 경우 매입 (즉시 할인 매도 가능)

예를 들어볼게요. 2억 원짜리 아파트를 경매로 샀어요.

• 취득세: 약 200만~400만 원 (세율에 따라)
• 소유권이전등기 수입증지: 15,000원
• 말소등기 수입증지: 토지 3,000원, 건물 3,000원 = 6,000원
• 등록면허세: 수만 원
• 국민주택채권: 해당되면 매입 (할인율 적용하면 실제 부담은 10% 정도)

총 비용은 보통 200~500만 원 정도 들어요. 부동산 가액과 세율에 따라 달라져요.

6.등기 촉탁 절차는 어떻게 되나요?

매각대금 납부부터 등기 완료까지 단계별로 설명할게요.

등기 촉탁 절차:

1. 매각대금 납부: 법원이 정한 기한 내에 매각대금 전액 납부
2. 서류 제출: 필요한 서류를 법원에 제출
3. 법원 검토: 법원이 서류 확인 및 검토
4. 등기 촉탁: 법원이 등기소에 등기 촉탁
5. 등기 처리: 등기소에서 소유권이전등기 및 말소등기 처리
6. 등기 완료: 등기필증(등기완료증) 발급
7. 등기필증 수령: 법원에서 직접 수령 또는 우편으로 수령

예를 들어볼게요. 2026년 2월 10일에 매각대금을 냈어요. 2월 12일에 서류를 제출했어요. 법원이 확인하고 2월 15일에 등기소에 촉탁했어요. 등기소에서 2월 20일에 등기를 완료했어요. 2월 25일에 우편으로 등기필증을 받았어요.

보통 매각대금 납부 후 2~4주 안에 등기가 완료돼요.

7.매수인이 여러 명인 경우는 어떻게 하나요?

등기필증 수령인 1명을 정하고 나머지는 위임장을 내면 돼요.

매수인이 여러 명이면 누가 등기필증을 받을지 정해야 해요.

절차:

1. 매수인들이 협의해서 등기필증 수령인 1명을 정함
2. 나머지 매수인들은 위임장 작성
3. 위임장에 인감도장 찍고 인감증명서 첨부
4. 법원에 제출

예를 들어볼게요. 형제 2명이 함께 아파트를 경매로 샀어요. 형이 등기필증을 받기로 했어요. 동생은 위임장을 쓰고 인감도장을 찍었어요. 인감증명서도 떼서 같이 제출했어요. 형 명의로 등기필증이 나왔어요.

8.등기필증은 언제 받을 수 있나요?

등기 완료 후 법원에서 직접 받거나 우편으로 받을 수 있어요.

등기필증 수령 방법:

• 직접 수령: 법원에 가서 직접 받기
• 우편 수령: 등기필증 우편송부신청서를 제출하면 집으로 배송

예를 들어볼게요. 바빠서 법원에 갈 시간이 없어요. 매각대금 낼 때 "등기필증 우편송부신청서"를 함께 제출했어요. 등기 완료 후 집으로 등기필증이 배송됐어요.

우편으로 받으면 편하지만 분실 위험이 있으니 조심해야 해요.

9.등기 전에 확인해야 할 게 있나요?

취득세를 먼저 내고 영수증을 받아야 해요.

등기를 하려면 취득세를 먼저 내야 해요. 취득세 영수증이 없으면 등기 촉탁이 안 돼요.

취득세 납부 절차:

1. 매각허가결정 확정 후 취득세 고지서 받기
2. 관할 시·군·구청 세무과에 취득세 납부
3. 취득세 영수증 발급받기
4. 등기 촉탁 서류와 함께 제출

예를 들어볼게요. 아파트를 경매로 샀어요. 매각허가결정이 확정됐어요. 구청에서 취득세 고지서가 왔어요. 200만 원이에요. 은행에 가서 납부하고 영수증을 받았어요. 이 영수증을 등기 촉탁 서류와 함께 법원에 제출했어요.

취득세를 안 내면 등기가 안 되니까 꼭 먼저 내야 해요.

10.등록면허세도 내야 하나요?

네, 말소등기에 대한 등록면허세를 내야 해요.

등록면허세는 말소등기를 할 때 내는 세금이에요. 소유권이전등기는 취득세에 포함되지만, 말소등기는 별도로 등록면허세를 내야 해요.

예를 들어볼게요. 경매로 집을 샀는데 근저당권 2건이 말소돼요. 근저당권 2건 × 등록면허세 = 얼마 정도 내야 해요. 정확한 금액은 관할 시·군·구청에 문의하면 알려줘요.

등록면허세 영수증도 등기 촉탁 서류와 함께 제출해야 해요.

11.등기가 완료되면 뭘 해야 하나요?

등기필증을 받고 등기사항증명서를 확인해야 해요.

등기 완료 후 확인 사항:

1. 등기필증 확인: 본인 명의로 제대로 나왔는지 확인
2. 등기사항증명서 발급: 인터넷등기소나 등기소에서 발급
3. 소유권 확인: 소유권이 본인 명의로 정확히 이전됐는지 확인
4. 말소 확인: 말소돼야 할 권리가 제대로 말소됐는지 확인
5. 주소 확인: 주민등록 주소와 일치하는지 확인

예를 들어볼게요. 등기필증을 받았어요. 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 떼봤어요. 소유자가 내 이름으로 나와 있어요. 근저당권도 말소됐어요. 주소도 맞아요. 완벽해요!

만약 잘못된 부분이 있으면 즉시 법원에 연락해서 정정해야 해요.

12.등기가 안 되는 경우도 있나요?

서류가 미비하거나 세금을 안 내면 등기가 안 돼요.

등기가 안 되는 경우:

• 필요한 서류가 빠진 경우
• 서류 발급일이 3개월을 넘긴 경우
• 취득세나 등록면허세를 안 낸 경우
• 국민주택채권을 매입 안 한 경우 (해당되는 경우)
• 서류에 오류가 있는 경우

예를 들어볼게요. 등기사항증명서를 4개월 전에 뗀 걸로 제출했어요. 법원이 "3개월이 지났으니 다시 떼서 제출하세요" 했어요. 다시 떼서 제출했더니 등기가 진행됐어요.

서류를 정확히 준비하면 문제없어요.

13.출처

• 찾기쉬운 생활법령정보 - 등기 촉탁 - 법제처

14.관련 문서

• 경매 인도명령
• 부동산 경매 권리분석
• 부동산등기