"군 입영통지서 받았는데 월세 계약 아직 1년 남았어요. 중도 해지하고 보증금 받을 수 있나요?" 안타깝지만 안 돼요.
군 입대는 법적으로 임대차 계약을 중도 해지할 수 있는 사유가 아니에요. 계약 기간이 남았으면 보증금을 못 받고, 월세도 계속 내야 해요. 오늘은 군 입대와 임대차 계약 중도 해지에 대해 쉽게 알려드릴게요!
1.군 입대는 중도 해지 사유가 아니에요
안타깝지만 군 입대는 임대차 계약을 중도에 해지할 수 있는 법적 사유가 아니에요.
계약서에 "2024년 1월 1일부터 2026년 12월 31일까지" 이렇게 기간을 정했으면, 그 기간 동안은 계약이 유효해요. 중간에 군대를 가든 직장을 옮기든 상관없어요.
예를 들어볼게요. 2025년 1월에 2년 계약으로 월세방을 얻었어요. 근데 2025년 9월에 군 입영통지서가 왔어요. 집주인한테 "군대 가니까 보증금 돌려주세요" 할 수 있을까요? 법적으로는 안 돼요.
집주인이 좋은 분이라서 "그래, 보증금 돌려줄게" 하면 다행이지만, "계약 기간 끝까지 월세 내" 하면 어떻게 할 수 없어요.
2.군대 가도 월세는 계속 내야 해요
더 안타까운 건, 계약 기간 동안은 사용 여부와 상관없이 월세를 지급해야 한다는 거예요.
"군대 가서 집 안 쓰는데 왜 월세를 내?" 이렇게 생각할 수 있어요. 근데 법적으로는 집을 쓰든 안 쓰든 계약 기간 동안은 월세를 내야 해요.
예를 들어볼게요. 월세 50만 원짜리 방을 2년 계약했어요. 1년 후에 군대 갔어요. 군대에서 2년 동안 한 번도 그 방에 안 갔어요. 그래도 월세 50만 원은 매달 계속 내야 해요.
집주인 입장에서는 "너 군대 가든 말든 계약 기간 동안은 그 집을 다른 사람한테 못 빌려주잖아. 그러니까 월세는 내야지" 이렇게 생각하는 거예요.
물론 집주인이 착하면 "알았어, 군대 가는데 새 세입자 구해서 계약 해지해줄게" 할 수도 있어요. 근데 법적으로는 그렇게 해줄 의무가 없어요.
3.중도 해지가 가능한 경우는 언제인가요?
그럼 어떤 경우에만 임대차 계약을 중도에 해지할 수 있을까요? 법에서 정한 경우만 가능해요.
1. 중도 해지 특약(약정해지권)이 있는 경우
계약서에 "3개월 전에 통보하면 중도 해지 가능" 이런 조항이 있으면 해지할 수 있어요.
예를 들어 계약서 특약사항에 이렇게 써있어요: "임차인은 3개월 전 통보 시 계약을 중도 해지할 수 있으며, 이 경우 위약금은 월세 2개월분으로 한다." 이러면 위약금 내고 나갈 수 있어요.
근데 이런 특약이 없으면 못 나가요. 계약서 잘 확인하세요.
2. 계약 기간을 정하지 않은 경우
계약서에 "2024년 1월 1일부터" 이렇게만 쓰고 종료일을 안 썼으면, 언제든지 해지 통보할 수 있어요.
근데 대부분 계약서에는 "2024년 1월 1일부터 2026년 12월 31일까지" 이렇게 기간이 명확하게 써있어요. 그러면 이 사유는 해당 안 돼요.
3. 집주인 때문에 못 살게 된 경우
집주인이 "보일러 고치겠다"고 집을 난장판으로 만들어서 한 달 넘게 못 살게 됐어요. 이런 경우에는 해지할 수 있어요.
법에서는 "임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하여 임차인이 그로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우"라고 표현해요.
쉽게 말하면, 집주인이 뭔가 고치겠다고 공사하는데 그 때문에 집에서 살 수 없게 된 경우예요.
4. 집이 망가진 경우
화재나 지진으로 집의 일부가 망가져서 남은 부분만으로는 살 수 없는 경우에도 해지할 수 있어요.
예를 들어 방 3개짜리 집을 빌렸는데, 화재로 방 2개가 완전히 타버렸어요. 남은 방 1개로는 도저히 못 살겠어요. 이런 경우 해지할 수 있어요.
법에서는 "임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 등을 하여 그 잔존 부분으로는 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우"라고 표현해요.
중요한 건 "임차인의 과실 없이"예요. 내가 담배 피우다가 불 낸 거면 안 돼요.
4.중도 해지 통보는 어떻게 하나요?
만약 위에 나온 사유로 중도 해지를 하게 됐다면, 내용증명우편으로 통보하는 게 좋아요.
카톡이나 문자로 "계약 해지할게요" 보내도 법적으로는 유효해요. 근데 나중에 집주인이 "그런 거 못 받았는데?" 하면 증거가 없어요.
내용증명우편은 우체국에서 보내는 편지인데, "이 내용을 이 날짜에 보냈다"는 걸 우체국이 증명해줘요. 나중에 분쟁 생기면 증거로 쓸 수 있어요.
내용증명에 뭘 써야 하나요?
- 중도 해지 사유: "계약서 특약에 따라" 또는 "집이 망가져서 살 수 없어"
- 해지 의사: "2026년 3월 31일자로 임대차 계약을 해지합니다"
- 보증금 반환 요청: "보증금 500만 원을 계좌로 반환해주세요"
이런 내용을 간단하게 써서 보내면 돼요.
5.군 입대하는데 어떻게 하는 게 좋을까요?
법적으로는 중도 해지 못 하지만, 현실적으로 방법이 있어요.
1. 집주인과 협의하기
집주인한테 사정을 설명하고 협의하는 게 제일 좋아요. "군대 가는데 새 세입자 구해드릴게요" 이런 식으로 제안해보세요.
집주인 입장에서는 월세 계속 받는 게 중요하거든요. 새 세입자만 구해주면 흔쾌히 동의해줄 수도 있어요.
2. 새 세입자 직접 구하기
부동산이나 직거래로 새 세입자를 구해서 집주인한테 "이 사람이 나 대신 계약하겠대요" 하면 집주인도 거절하기 어려워요.
계약 기간 남은 만큼만 계약하고, 나중에 그 사람이 새로 계약하든 나가든 하면 돼요.
3. 전대차 계약 (전대 허락 필요)
집주인 허락받고 다른 사람한테 전대(재임대)할 수도 있어요. 근데 이건 집주인이 허락해줘야 해요.
전대차 계약을 하면 내가 그 사람한테서 월세를 받고, 나는 집주인한테 월세를 내는 구조예요. 나는 손해 안 보고, 집주인도 월세 계속 받고, 새 사람도 집 구하고, 모두 좋아요.
근데 집주인이 "전대 안 돼" 하면 못 해요.
4. 계약 기간 끝까지 월세 내기
어떤 방법도 안 되면 계약 기간 끝까지 월세를 내는 수밖에 없어요.
군대 월급으로는 감당 안 되니까 부모님한테 부탁하거나, 미리 모아둔 돈으로 내야 해요.
억울하지만 계약서에 사인한 이상 법적으로 어쩔 수 없어요.
6.다음부터는 어떻게 해야 하나요?
군 입대 가능성이 있으면 계약할 때 미리 대비하세요.
계약서 특약사항에 이렇게 쓰세요:
"임차인은 군 입대 시 3개월 전 통보로 계약을 중도 해지할 수 있다. 이 경우 위약금은 월세 1개월분으로 한다."
집주인이 동의하면 이 조항을 계약서에 넣으세요. 나중에 군대 가면 위약금 1개월분만 내고 나올 수 있어요.
또는 아예 단기 계약(1년)을 하는 것도 방법이에요. 근데 주택임대차보호법에서 1년 계약도 2년으로 보장해주니까, 집주인이 "2년 보장되는데 1년으로 뭐 하러 해?" 할 수 있어요.