"2년 계약했는데 1년 만에 지방으로 발령났어요. 집주인한테 말했더니 새 세입자 구해오고 중개비도 내래요. 제가 내야 하나요?" 법적으로는 안 내도 돼요!
다만 집주인도 계약 기간 전에 보증금 돌려줄 의무가 없어서 협의가 필요해요. 오늘은 계약 기간 중 이사 가야 할 때 어떻게 해야 하는지 쉽게 알려드릴게요!
1.전세 중도 해지, 정확히 뭐예요?
쉽게 말하면 계약 기간이 끝나기 전에 계약을 끝내는 거예요.
보통 전세 계약은 2년으로 많이 해요. 근데 갑자기 직장 때문에 이사 가야 하거나, 개인 사정으로 1년 만에 나가야 할 수도 있죠.
예를 들어볼게요. 2024년 1월 1일에 2년 계약했어요. 원래는 2026년 1월 1일까지 살아야 해요. 근데 2025년 1월에 지방으로 발령 나서 이사를 가야 해요. 이게 중도 해지예요.
계약 기간이 정해진 임대차는 원칙적으로 그 기간이 끝나야 계약이 끝나요. 중간에 끝내려면 집주인이랑 합의하거나, 계약서에 중도 해지 조항이 있어야 해요.
2.중개보수는 제가 내야 하나요?
법제처 해석에 따르면 법적으로 낼 의무는 없어요.
중개보수는 공인중개사법에서 정해놨어요. 중개의뢰인(중개를 의뢰한 사람)이 중개보수를 내도록 돼 있거든요.
예를 들어볼게요. 처음 전세 들어올 때는 내가 "이 집 전세 구해주세요" 하고 부동산에 의뢰했어요. 그래서 계약 성사되면 중개보수 냈죠.
근데 이제 나가는 건 내가 부동산한테 의뢰한 게 아니에요. 집주인이 새 세입자 구하려고 부동산한테 의뢰하는 거예요. 그러니까 중개의뢰인은 집주인이에요.
법제처도 "나가는 임차인은 중개의뢰인이 아니기 때문에 중개보수를 부담할 법적 의무가 없다"고 해석했어요.
3.그럼 중개비 안 내도 되나요?
이론상으로는 안 내도 돼요. 근데 현실은 조금 달라요.
집주인도 의무가 없어요
집주인도 계약 기간이 끝나기 전에 보증금을 돌려줄 의무가 없어요. 계약서에 "2026년 1월 1일까지"라고 써 있으니까요.
그러니까 내가 "법적으로 중개비 안 내도 된다"고 우기면, 집주인도 "법적으로 보증금 안 돌려줘도 된다"고 버틸 수 있어요.
예를 들어볼게요. 내가 "중개비 안 낼 거예요" 했어요. 집주인이 "그럼 보증금은 2026년 1월 1일에 줄게요" 해요. 나는 2025년 1월에 이사 가야 하는데, 보증금은 1년 후에나 받을 수 있어요.
새 집 들어가려면 보증금이 필요한데 못 받으면 큰일이죠. 대출받아야 할 수도 있어요.
협상이 필요해요
그래서 대부분은 협상을 해요. "제가 중개비 낼 테니 빨리 보증금 돌려주세요" 또는 "제가 새 세입자 구해올 테니 중개비는 빼주세요" 이런 식으로요.
현실적으로는 서로 조금씩 양보하는 게 제일 빨라요. 집주인 입장에서도 빨리 새 세입자 들어오는 게 좋거든요.
4.계약서에 중도 해지 조항이 있으면?
계약서에 중도 해지 조건이 써 있으면 그대로 따라야 해요.
특약 조항 예시
계약서 특약란에 이런 식으로 써 있을 수 있어요:
"계약 기간 중 임차인의 사정으로 중도 해지하는 경우, 2개월 전에 통지하고 보증금의 10%를 위약금으로 지급한다."
이런 조항이 있으면 2개월 전에 미리 알려주고 위약금 내면 나갈 수 있어요. 이건 양쪽이 합의한 거라서 유효해요.
손해배상 청구 가능성
특약이 없는데 일방적으로 나가버리면 집주인이 손해배상 청구할 수 있어요.
예를 들어 집주인이 새 세입자 구하는 동안 3개월 걸렸어요. 월세로 따지면 300만원 손해예요. 집주인이 "300만원 손해배상 하라"고 청구할 수 있어요.
물론 집주인도 새 세입자 구하려고 노력해야 해요. 가만히 앉아서 6개월 동안 안 구하고 "6개월치 손해배상 하라" 하면 안 돼요. 이건 부당해요.
5.어떻게 협상하는 게 좋을까요?
1. 먼저 집주인한테 솔직하게 말하기
최대한 빨리 알려야 해요. 이사 가기 2~3개월 전에 말하면 집주인도 여유 있게 새 세입자 구할 수 있어요.
"갑자기 발령 나서 어쩔 수 없어요. 죄송하지만 중도 해지해야 할 것 같아요" 이런 식으로 양해를 구하는 게 좋아요.
2. 협조할 부분 제안하기
"제가 새 세입자 구하는 거 도와드릴게요" 또는 "부동산 광고비는 제가 부담할게요" 같은 식으로 협조 의사를 보이면 집주인도 마음이 풀려요.
직접 지인 중에 전세 구하는 사람 찾아보거나, 부동산에 연락해서 세입자 구하는 거 도와줄 수 있죠.
3. 중개보수 협의하기
법적으로는 안 내도 되지만, 현실적으로 조금 부담하는 것도 방법이에요.
"중개보수 절반은 제가 낼게요" 또는 "제가 새 세입자 구해오면 중개보수는 집주인이 내주세요" 이런 식으로 협의할 수 있어요.
4. 내용증명 보내기
협의가 안 되면 내용증명으로 정식으로 통보하세요. "○월 ○일에 이사 갈 예정입니다. 보증금 반환 부탁드립니다" 이런 식으로요.
나중에 분쟁 생기면 증거가 돼요. "언제 통보했고, 집주인이 어떻게 응답했는지" 기록이 남거든요.
6.계약서 쓸 때 미리 조건 넣어두기
앞으로 전세 계약할 때는 특약으로 중도 해지 조건을 넣어두는 게 좋아요.
추천 특약 문구
"임차인의 직장 이동, 질병 등 불가피한 사유로 중도 해지가 필요한 경우, 2개월 전 통지 후 해지할 수 있다. 이 경우 임대인은 합리적인 기간 내에 신규 임차인을 구해야 하며, 중개보수는 임대인이 부담한다."
이런 조항이 있으면 나중에 분쟁 없이 깔끔하게 정리할 수 있어요.
집주인이 거부하면?
집주인이 "그런 조항은 못 넣어" 하면 어떻게 할까요?
협상해보세요. "위약금 10% 내겠습니다" 같은 조건을 제시하면 집주인도 받아들일 수 있어요. 집주인 입장에서는 위약금 받으면 손해가 줄어드니까요.
7.묵시적갱신 후에는 더 쉬워요
묵시적갱신 후에는 3개월 전 통지로 언제든 나갈 수 있어요.
예를 들어 2년 계약 끝났는데 아무 말 안 했어요. 자동으로 묵시적갱신이 돼요. 이때부터는 3개월 전에 "나갈게요" 통보하면 언제든 나갈 수 있어요.
묵시적갱신 후에는 정해진 기간이 없어서 임차인이 3개월만 미리 통보하면 돼요. 위약금이나 손해배상 없이 깔끔하게 나갈 수 있죠.
그래서 2년 다 채우고 나서 나가는 게 제일 안전해요.
8.실제 사례
사례 1: 협의 성공
A씨는 1년 만에 이사 가게 됐어요. 집주인한테 솔직하게 말하고, 새 세입자 구하는 거 도와드렸어요. 결국 중개보수는 집주인이 내고, A씨는 보증금 전액 받고 나갔어요.
빨리 말하고 협조적으로 나가니까 집주인도 이해해준 거예요.
사례 2: 분쟁
B씨는 갑자기 이사 간다고 통보했어요. 집주인은 화나서 보증금 안 돌려준다고 버텼어요. 결국 3개월 동안 보증금 못 받고, 새 집 대출받아서 들어갔어요.
나중에 내용증명 보내고 소송까지 가서 보증금 받았지만, 시간이랑 돈이 많이 들었어요.
미리 협의하는 게 훨씬 낫다는 교훈이에요.
9.주의사항
보증금 못 받으면 어떻게 하나요?
집주인이 계속 버티면 임차권등기명령을 신청할 수 있어요.
법원에서 명령 받아서 등기를 하면, 이사를 가도 대항력이랑 우선변제권이 유지돼요. 그럼 새 집으로 이사 가고, 나중에 보증금 받을 수 있어요.
새 세입자 구할 때 주의할 점
내가 직접 새 세입자 구해주는 경우, 그 사람이 나중에 보증금 못 받으면 내 책임은 아니에요.
근데 집주인이 "네가 구해온 사람이 문제 일으켰으니 책임져라" 할 수도 있어요. 그래서 가능하면 부동산을 통하는 게 안전해요.
전세보증보험 들었으면?
전세보증보험은 계약 기간 동안 유효해요. 중도 해지하면 보험 해지하고 남은 보험료 돌려받을 수 있어요.
보험사에 연락해서 해지 절차 문의하면 돼요.