1.기일입찰, 뭐가 다른가요?
경매 입찰 방법에는 기일입찰이랑 기간입찰이 있어요. 기일입찰은 정해진 날 법원에 직접 가서 입찰하는 방식이에요. 그날 입찰표 쓰고, 보증금 내고, 바로 개찰해서 결과 나와요. 하루 만에 모든 게 끝나는 거죠. 떨리기도 하지만 기다리는 시간이 짧아서 좋아요.
2.매각기일에 법원 가세요
기일입찰은 "정해진 매각기일에 법원에 출석해서 입찰표와 매수신청보증금을 제출하고 같은 날 개찰하는 방식"이에요. 매각기일은 법원에서 미리 공고해요. 법원 경매 홈페이지나 공고문에 날짜와 시간이 나와요.
보통 오전 10시나 11시에 시작해요. 늦으면 입찰 못 하니까 30분~1시간 전에 도착하는 게 좋아요. 법원 찾아가는 것도 시간 걸리고, 주차도 어려울 수 있으니 여유 두세요.
법원 민원실이나 경매 담당 계에 가면 입찰 관련 안내를 해줘요. "이 물건 입찰하러 왔어요"라고 하면 입찰표 양식이랑 안내문 줘요. 처음이면 직원한테 물어보세요. 친절히 알려줘요.
3.입찰 시작, 입찰표 작성하세요
매각기일이 되면 법정이나 경매실에서 입찰이 시작돼요. 집행관이 "지금부터 입찰 시작합니다"라고 선언하면 입찰표 작성할 수 있어요. 서두를 필요는 없지만, 마감 시간 전에 내야 해요.
입찰표에는 물건 번호, 입찰가격, 본인 인적사항을 써요. 입찰가격이 제일 중요해요. 최저입찰가 이상으로 써야 하고, 1원 단위까지 정확히 써야 해요. 잘못 쓰면 무효가 될 수 있어요.
입찰표 작성할 때 실수하지 않으려면 미리 연습해보는 게 좋아요. 법원 홈페이지에 양식 있으니 프린트해서 몇 번 써보세요. 당일에 떨려서 실수할 수 있거든요.
4.매수신청보증금 제출하세요
입찰표 쓴 후에는 매수신청보증금을 제출해요. 보증금은 보통 감정가의 10%예요. 1억짜리 물건이면 1천만원이죠. 현금, 자기앞수표, 계좌이체 중 하나로 낼 수 있어요.
자기앞수표가 제일 편해요. 은행에서 미리 발행받아 가세요. 수표에는 법원 이름이나 "지참인" 적혀 있으면 돼요. 현금은 너무 큰 금액이라 위험하고, 계좌이체는 확인 시간이 걸려요.
대리인이 대신 오면 대리인이 보증금 제출해요. 위임장이랑 인감증명서 확인받고, 보증금 내고, 입찰표 제출하는 거예요. 본인 명의 보증금이어야 해요.
5.입찰 마감하고 개찰해요
입찰 시간이 끝나면 집행관이 "입찰 마감합니다"라고 선언해요. 그 이후로는 입찰표 못 내요. 늦게 온 사람은 입찰 기회를 잃는 거죠. 시간 엄수가 중요해요.
마감 후 바로 개찰이 시작돼요. 집행관이 입찰표를 하나씩 열어서 입찰가를 읽어요. 공개로 진행되니까 누가 얼마에 입찰했는지 다 들려요. 떨리는 순간이죠.
최고가로 입찰한 사람이 최고가 매수신고인이 돼요. 두 번째로 높은 가격 쓴 사람은 차순위 매수신고인이 돼요. 최고가가 여러 명이면 추첨으로 정해요. 운도 필요한 거예요.
6.낙찰 결과 확인하세요
개찰 끝나면 바로 결과 알려줘요. 최고가 매수신고인으로 결정되면 "축하드립니다" 소리 들어요. 법원에서 매각허가결정 절차가 진행돼요. 며칠 후에 매각허가 날짜 통지받아요.
차순위 매수신고인이 되면 "최고가는 아니지만 차순위입니다"라고 해요. 최고가 매수신고인이 나중에 포기하거나 매각불허 되면 차순위가 승계받을 수 있어요. 기회가 있는 거죠.
둘 다 아니면 "낙찰 안 됐어요"라고 해요. 아쉽지만 보증금은 바로 돌려받아요. 현장에서 돌려주거나, 며칠 안에 계좌로 환급해줘요. 다음 기회에 다시 도전하면 돼요.
7.낙찰 후 뭐 해야 하나요?
최고가 매수신고인이 되면 낙찰 후 절차가 시작돼요. 매각허가 결정 받고, 잔금 납부하고, 소유권 이전등기 하는 순서예요. 보통 1~2개월 안에 다 끝나요.
잔금은 매각대금에서 보증금 빼고 남은 금액이에요. 1억에 낙찰됐고 보증금 1천만원 냈으면 9천만원 더 내야 해요. 잔금 납부 기한 꼭 지켜야 해요. 못 내면 보증금 날리고 낙찰 취소돼요.
소유권 이전등기는 잔금 낸 후에 해요. 법원에서 등기촉탁해주니까 따로 할 일은 없어요. 며칠 후에 등기부등본 떼보면 내 이름으로 바뀌어 있어요. 그때부터 진짜 내 집이에요.
8.기간입찰이랑 뭐가 다른가요?
기간입찰은 정해진 기간 동안 우편이나 방문으로 입찰표 제출하고, 나중에 개찰하는 방식이에요. 기일입찰은 당일 제출하고 당일 개찰하는 거고요. 절차는 비슷한데 일정이 달라요.
기일입찰은 당일 법원에 꼭 가야 해요. 출장이나 일정 있으면 대리인 세워야 하고요. 기간입찰은 우편으로 보낼 수 있어서 편해요. 대신 결과 기다리는 시간이 길어요.
본인 스타일에 맞춰 선택하면 돼요. 직접 눈으로 확인하고 싶고, 빨리 결과 알고 싶으면 기일입찰이 좋아요. 바빠서 시간 못 내거나, 먼 지역 물건이면 기간입찰이 나아요.
9.준비물 체크리스트
기일입찰 당일 준비물 확인하세요. 신분증은 필수예요. 주민등록증이나 운전면허증 원본 가져가세요. 사본은 안 돼요. 도장도 챙기고요.
매수신청보증금도 미리 준비해야 해요. 자기앞수표가 제일 좋아요. 은행 가서 "법원 경매 입찰용 자기앞수표 발행해주세요" 하면 돼요. 금액 정확히 확인하고 발행받으세요.
입찰 물건 정보도 프린트해 가면 좋아요. 물건 번호, 소재지, 감정가, 최저입찰가 같은 거요. 현장에서 헷갈릴 수 있으니 메모해 두세요. 계산기도 챙기면 편해요.
10.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 기일입찰 - 법제처