3년 전부터 밭을 빌려서 농사짓고 있는데 땅 주인이 바뀌었다고 연락이 왔어요. 새 주인이 나가라고 하면 어떡하죠? 계약은 아직 1년이나 남았는데 걱정되시죠?
1.농지 임대차 소유자 변경 시 계약은
결론부터 말하면 계약은 그대로 유지돼요. 민법에 따르면 농지 소유권이 다른 사람에게 넘어가도 임대차계약은 자동으로 승계돼요.
쉽게 말해 땅 주인이 A에서 B로 바뀌었다면, B가 A의 임대인 지위를 그대로 물려받는 거예요. 그러니까 임차인 입장에서는 임대인 이름만 바뀌고 계약 조건은 똑같이 유지되는 거죠.
새 주인한테 "나 여기서 계약 기간 동안 농사지을 권리 있어요"라고 주장할 수 있어요. 이걸 법에서는 '대항력'이라고 불러요. 대항력이 있으면 새 주인이 함부로 계약을 깰 수 없어요.
다만 대항력을 갖추려면 조건이 있어요. 시·군·구·읍·면의 장한테 농지 임대차 확인을 받고, 농지를 인도받아야 해요. 이 두 가지를 충족하면 그다음 날부터 대항력이 생겨요.
2.임대인 지위 승계 원칙
임대인 지위 승계는 자동으로 이루어져요. 별도로 계약서를 다시 쓰거나 동의를 받을 필요가 없어요.
예를 들어볼게요. A씨는 2023년 1월에 B씨 소유 농지를 3년 계약으로 빌렸어요. 2025년 5월에 B씨가 농지를 C씨에게 팔았어요. 이 경우 C씨가 자동으로 임대인이 되고, 계약은 2026년 1월까지 유지돼요.
C씨는 B씨와 임차인이 맺은 계약 조건을 그대로 지켜야 해요. 임대료를 받을 권리도 승계하지만, 보증금을 돌려줄 의무도 함께 승계하는 거죠.
만약 C씨가 계약을 인정하지 않으려고 하면 어떻게 할까요? 대항력이 있다면 법적으로 계약을 주장할 수 있어요. 법원에 소송을 걸 수도 있고요. 그래서 농지 임대차 확인을 받아두는 게 정말 중요해요.
3.농지 임대차 대항력 요건
대항력을 갖추려면 두 가지가 필요해요.
첫째, 농지소재지 관할 시·군·구·읍·면의 장에게 확인을 받아야 해요. 농지 임대차 계약을 맺었다는 걸 공식적으로 확인받는 거예요. 확인서를 발급받으면 대항력의 기초가 마련돼요.
둘째, 해당 농지를 인도받아야 해요. 실제로 농사를 짓고 있어야 한다는 뜻이에요. 계약만 하고 농사를 안 지으면 대항력이 없어요.
이 두 가지를 충족한 다음 날부터 대항력이 생겨요. 예를 들어 1월 10일에 확인을 받고 농지를 인도받았다면, 1월 11일부터 대항력이 발생하는 거예요.
대항력이 있으면 농지 소유자가 바뀌어도 임차인의 경작권이 법적으로 보호돼요. 새 주인이 나가라고 해도 계약 기간까지는 농사를 지을 수 있어요.
대항력을 안 갖췄다면 지금이라도 늦지 않았으니 시·군·구·읍·면에 가서 확인을 받으세요. 농지법에 따라 임대차 신고를 안 하면 과태료가 부과될 수도 있어요.
4.농지 임대차 계약 기간
농지 임대차는 최소 기간이 정해져 있어요. 농지법에서 임차인을 보호하기 위해 만든 규정이에요.
기본적으로 3년 이상이어야 해요. 3년보다 짧게 계약했어도 법으로 3년으로 보호해 줘요. 예를 들어 2년 계약했다면 자동으로 3년으로 늘어나는 거예요.
다년생 식물 재배지나 고정식 온실 또는 비닐하우스를 설치한 농지는 5년 이상이에요. 포도밭이나 사과 과수원처럼 오래 걸리는 작물을 재배하면 5년 보호를 받는 거죠.
계약 기간 중에 소유자가 바뀌어도 계약은 끝까지 유지돼요. 새 주인이 "나 농사지을 거니까 나가"라고 해도 계약 기간이 남았으면 거절할 수 있어요.
계약 기간이 끝나면 갱신할 수도 있어요. 임차인이 원하면 새 주인과 재계약을 맺으면 돼요. 임대인이 거절하려면 정당한 사유가 있어야 해요.
5.새 소유자와의 관계 정리
땅 주인이 바뀌면 새 주인과 관계를 어떻게 정리해야 할까요?
먼저 새 주인에게 연락하세요. "저는 여기서 ○년 계약으로 농사짓고 있어요"라고 알리는 거예요. 계약서 사본을 보여주고, 확인서도 함께 제시하면 좋아요.
보증금 반환 의무를 확인하세요. 새 주인은 보증금을 돌려줄 의무를 승계해요. 계약 만료 시 보증금을 누가 돌려주는지 명확히 해 두세요. 전 주인이 미리 돌려주고 가는 경우도 있으니 확인이 필요해요.
새 계약서를 작성할지 결정하세요. 법적으로는 새 계약서가 필요 없지만, 안전하게 새 주인과 확인서를 작성해 두는 게 좋아요. 계약 조건, 보증금, 계약 기간을 명시한 확인서를 쓰면 나중에 분쟁을 막을 수 있어요.
임대료 지급 계좌를 변경하세요. 새 주인 계좌로 임대료를 입금해야 해요. 전 주인 계좌로 계속 넣으면 문제가 생길 수 있으니 주의하세요.
새 주인이 협조적이지 않으면 시·군·구청이나 농업기술센터에 상담을 요청할 수 있어요. 법률구조공단에서 무료 법률 상담도 받을 수 있고요.
6.농지 임대차 신고 의무
2022년 8월 18일부터 농지 임대차 신고 의무가 강화됐어요. 계약을 맺으면 반드시 시·군·구·읍·면의 장에게 신고해야 해요.
신고를 안 하면 과태료가 부과될 수 있어요. 또 대항력을 인정받기 어려워지니까 임차인에게도 불리해요. 계약하자마자 바로 신고하는 게 좋아요.
신고는 관할 읍·면사무소나 시·군·구청 농지 담당 부서에 가면 돼요. 계약서를 가져가서 확인을 받으면 확인서를 발급해 줘요.
소유자가 바뀌면 새 주인과 함께 변경 신고를 하는 게 안전해요. 법적으로 의무는 아니지만, 확실하게 관계를 정리하는 데 도움이 돼요.
농지 타용도 일시사용을 하거나 농지 처분명령을 받은 농지라면 계약 전에 상태를 꼭 확인하세요. 임대차 계약이 제한될 수 있어요.
7.출처
- 민법 - 법제처
- 농지법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 농지 임대차 - 법제처