다가구주택을 소유하고 있는데, 방이 하나 더 있으면 월세를 더 받을 수 있잖아요? "경계벽만 뚫어서 가구 하나 더 만들면 되지 않을까?" 싶어서 알아보니 "대수선이라 허가 받아야 한다"는 얘기를 들으셨나요? 단순히 벽 하나 허무는 건데 왜 이렇게 복잡한지, 신고만 하면 되는지 허가까지 받아야 하는지 혼란스러우셨을 거예요.
다가구주택이나 다세대주택의 가구 간 경계벽은 주요구조부로, 이걸 손대는 건 법적으로 "대수선"에 해당해요. 건축법에서는 대수선을 할 때 반드시 허가나 신고를 받도록 정하고 있어요. 무단으로 시공하면 불법 건축물이 되고, 원상복구 명령이나 과태료를 받을 수 있어요. 이 글에서는 경계벽 대수선 기준과 절차를 정확하게 정리해 드릴게요.
1.대수선이란, 정확히 뭐예요?
대수선은 건축물의 주요구조부를 해체하거나 증설, 개축하는 것을 말해요. 주요구조부는 벽, 기둥, 바닥, 지붕, 계단 같은 건물의 핵심 구조물이에요.
쉽게 말하면, "건물의 뼈대를 손대는 공사"라고 생각하면 돼요. 단순히 벽지를 바르거나 페인트칠하는 건 수선이지만, 벽 자체를 허물거나 새로 세우는 건 대수선이에요.
건축법 제2조에서 대수선의 범위를 명확하게 정하고 있는데, 다가구주택이나 다세대주택의 가구 간·세대 간 경계벽을 증설하거나 해체, 수선, 변경하는 것도 여기에 포함돼요. 건축 대수선 허가 절차를 이해하면 어떤 공사가 대수선인지 명확하게 알 수 있어요.
2.다가구주택 경계벽, 왜 특별히 관리되나요?
다가구주택의 경계벽은 단순한 칸막이가 아니에요. 방화·방음·안전을 위한 주요구조부라서 함부로 손댈 수 없어요.
방화 기능
경계벽은 화재가 났을 때 불이 옆 가구로 번지는 걸 막는 역할을 해요. 합판이나 얇은 자재로 경계벽을 만들면 화재 시 매우 위험해요. 대법원은 합판으로 경계벽을 만들어 가구수를 늘리는 것도 대수선에 해당한다고 판결했어요.
구조 안전
경계벽은 건물의 하중을 분산시키고 구조적 안정성을 유지하는 역할도 해요. 무단으로 허물면 건물 전체의 안전에 영향을 줄 수 있어요.
행정적 관리
경계벽을 손대서 가구수가 바뀌면 세대수가 달라지고, 그에 따라 세금이나 관리비, 주차대수 같은 기준도 바뀌어요. 그래서 건축물 용도변경 신고도 함께 해야 하는 경우가 많아요.
3.경계벽 대수선, 허가인가요? 신고인가요?
건축법 제14조에 따르면, 대수선을 하려면 "신고"를 해야 해요. 하지만 일부 지자체에서는 이를 "허가" 사항으로 판단하는 경우도 있어요.
원칙: 신고
건축법상 대수선은 기본적으로 "신고" 대상이에요. 관할 시·군·구청에 대수선 신고서를 제출하고, 승인받으면 공사를 시작할 수 있어요.
예외: 허가
일부 지자체는 경계벽 대수선을 허가 사항으로 보는 경우가 있어요. 특히 가구수가 증가하는 경우에는 허가를 요구하는 지역이 많아요. 그래서 공사 전에 관할 구청에 꼭 확인해야 해요.
2026년 2월 건축법 개정
2026년 2월 27일 시행되는 건축법 개정안에서는 대수선 기준이 일부 변경될 예정이에요. 최신 기준을 확인하려면 법제처 홈페이지나 관할 구청에 문의하세요.
4.경계벽 대수선 절차, 어떻게 진행되나요?
경계벽 대수선을 합법적으로 하려면 다음 절차를 따라야 해요.
1단계: 관할 구청 확인
먼저 해당 건물이 있는 지역의 시·군·구청 건축과에 문의하세요. 신고인지 허가인지, 어떤 서류가 필요한지 확인해야 해요. 지역마다 조례가 다를 수 있거든요.
2단계: 설계도면 작성
건축사나 건축사사무소에 의뢰해서 대수선 설계도면을 작성해야 해요. 경계벽을 어떻게 바꿀 것인지, 자재는 무엇을 쓸 것인지, 방화·방음 기준을 충족하는지 등을 표시해야 해요.
3단계: 대수선 신고 또는 허가 신청
설계도면과 필요 서류를 준비해서 관할 구청에 대수선 신고서(또는 허가 신청서)를 제출해요. 서류에는 건축물대장, 토지·건물등기부등본, 설계도면 등이 포함돼요.
4단계: 승인 후 공사 시작
구청에서 신고 또는 허가를 승인하면 그때부터 공사를 시작할 수 있어요. 무단으로 먼저 공사하면 불법이에요.
5단계: 준공 검사
공사가 끝나면 준공 검사를 받아야 해요. 설계도면대로 시공되었는지, 안전 기준을 충족하는지 확인받는 절차예요.
5.무단 대수선, 어떤 처벌을 받나요?
경계벽 대수선을 허가나 신고 없이 하면 건축법 위반으로 처벌받아요.
원상복구 명령
관할 구청에서 원상복구 명령을 내려요. 공사한 부분을 원래대로 되돌려야 해요. 복구 비용은 물론 소유자가 부담해야 하고, 공사 기간 동안 월세를 못 받는 손실도 생겨요.
과태료 또는 형사처벌
건축법 위반으로 최대 1억 원 이하의 벌금이나 3년 이하의 징역에 처해질 수 있어요. 또는 과태료가 부과될 수도 있어요. 건축법 위반 과태료 기준은 위반 정도에 따라 달라져요.
건물 사용 중지
심각한 위반의 경우, 건물 사용 중지 명령이 내려질 수도 있어요. 그러면 임차인들을 모두 내보내야 하고, 월세 수입도 끊겨요.
6.주의사항, 꼭 확인하세요
경계벽 대수선은 생각보다 복잡한 절차예요. 몇 가지 주의사항을 꼭 기억하세요.
합판 경계벽도 대수선
"합판으로만 살짝 막으면 신고 안 해도 되지 않을까?" 생각하시는 분들이 많은데, 안 돼요. 대법원 판례에 따르면 합판으로 경계벽을 만들어 가구수를 늘리는 것도 대수선에 해당해요. 자재와 무관하게 경계벽을 손대면 신고해야 해요.
용도변경 신고도 필요할 수 있어요
경계벽을 변경해서 가구수가 늘어나면 건축물 용도변경 신고도 함께 해야 해요. 대수선 신고와 용도변경 신고를 동시에 진행하는 게 일반적이에요.
임차인 동의 필요
경계벽 공사를 하면 기존 임차인의 생활에 영향을 줄 수 있어요. 사전에 임차인과 협의하고, 필요하면 공사 기간 동안 일시 이주나 월세 조정 등을 논의해야 해요.
전문가 상담 필수
경계벽 대수선은 법적으로 복잡하고, 지역마다 기준이 달라요. 건축사나 건축사사무소, 법무사와 상담해서 정확한 절차를 확인하는 게 안전해요.
7.출처
- 건축법 - 법제처
- 건축법 시행령 - 법제처
- 대수선이란 - 찾기쉬운 생활법령
- 합판으로 다가구 주택 가구수 늘려도 건축법상 대수선에 해당 - 법률신문