상가를 얻을 때 권리금 3,000만원 냈는데, 계약 끝나니까 집주인이 내보낸대요. 이 돈 돌려받을 수 있을까요? 많은 분들이 궁금해하시는 권리금 반환 문제, 정확히 짚어드릴게요.
1.상가 권리금이란
권리금은 상가를 운영하면서 쌓아온 영업상 이익이나 시설·비품의 가치를 돈으로 환산한 거예요. 단골손님, 상권 입지, 인테리어 등 눈에 보이는 것과 안 보이는 것 모두 포함되죠.
카페를 한다고 가정해 볼까요? 3년 동안 단골을 만들고 인테리어도 깔끔하게 해놨어요. 다음 임차인이 이걸 물려받으면 처음부터 시작하는 것보다 훨씬 유리하겠죠. 이런 가치를 돈으로 받는 게 권리금이에요.
상가건물임대차보호법에서는 이 권리금을 '영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 상가 위치에 따른 영업상 이점 등 유형·무형의 재산적 가치'라고 정의하고 있어요.
2.권리금 임대인 반환 가능 여부
결론부터 말씀드리면 임대인에게 권리금 반환을 요구할 수 없어요. 권리금은 새로 들어오는 임차인으로부터만 지급받을 수 있어요.
임차인이 임대인에게 권리금을 지급한 경우에도 마찬가지예요. 그 유형·무형의 재산적 가치를 양수받았거나 약정기간 동안 이용했다면, 임대인은 반환 의무를 지지 않아요.
다시 말해 A씨가 집주인에게 권리금 5,000만원을 냈어요. B씨는 다른 임차인에게 3,000만원을 냈고요. 계약 끝나면 A씨는 집주인한테 돌려받을 수 없지만, B씨는 새로운 임차인을 찾아서 권리금을 회수할 수 있어요.
3.임대인의 권리금 회수기회 보호 의무
임대인이 권리금을 직접 돌려주진 않지만, 임차인이 다음 사람에게 권리금 받는 걸 방해해선 안 돼요. 이게 '권리금 회수기회 보호 의무'예요.
임대차 기간 끝나기 6개월 전부터 계약 종료 시까지, 임차인이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금 받는 걸 방해하면 안 돼요. 구체적으로 다음 행위들이 금지돼요.
정당한 사유 없이 임대인 동의 거부
신규 임차인 후보가 있는데 집주인이 이유 없이 "그 사람 안 돼"라고 거부하면 안 돼요. 3개월 이상 차임 연체, 거짓이나 부정한 방법으로 임차, 용도 위반 등 정당한 사유가 있어야 거부할 수 있어요.
높은 차임이나 보증금 요구
새 임차인한테 갑자기 월세를 2배로 올리거나 보증금을 턱없이 높게 요구해서 계약을 못하게 만들면 안 돼요.
권리금 직접 요구
집주인이 신규 임차인한테 "나한테도 권리금 줘야 계약해줌"이라고 하면 명백한 방해 행위예요.
4.권리금 회수 방해 시 손해배상
임대인이 권리금 회수를 방해해서 손해가 발생하면 배상책임을 져요. 실제로 회수하지 못한 권리금만큼 임대인에게 청구할 수 있어요.
한번 보시죠. A씨는 치킨집을 3년 운영했고, 신규 임차인 B씨를 찾아서 권리금 2,000만원에 계약하기로 했어요. 그런데 집주인이 "월세를 50만원에서 100만원으로 올려야 계약해줌"이라며 거부했어요.
결국 B씨는 계약을 포기했고, A씨는 권리금을 한 푼도 못 받고 나가야 했어요. 이 경우 A씨는 집주인에게 2,000만원을 손해배상으로 청구할 수 있어요.
5.상가임대차보호법 2026년 개정 내용
상가건물임대차보호법은 2026년 5월 12일부터 개정 내용이 시행돼요. 임차인 보호가 더 강화되는 방향으로 개정될 예정이에요.
권리금 회수기회 보호 규정도 보완될 가능성이 있어요. 구체적인 개정 사항은 찾기쉬운생활법령정보에서 확인하실 수 있어요.
6.권리금 분쟁 예방 방법
권리금 분쟁을 예방하려면 계약할 때부터 명확하게 해둬야 해요.
계약서에 권리금 금액과 승계 조건을 명시하세요. "권리금 3,000만원은 차기 임차인에게 승계한다"고 적어두는 거예요. 임대인도 이 내용을 확인하고 서명하면 나중에 분쟁 소지가 줄어들어요.
계약 종료 6개월 전쯤 되면 미리 신규 임차인을 찾기 시작하세요. 상가건물 계약갱신청구권도 함께 검토해서 선택지를 넓혀두는 게 좋아요.
내용증명으로 신규 임차인 후보를 소개하고, 임대인의 응답도 문서로 받아두세요. 나중에 방해 행위 입증할 때 증거로 쓸 수 있어요.
7.출처
- 상가건물임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운생활법령정보 상가 권리금 - 법제처