서울에서 보증금 3천만원에 상가를 임차해서 가게를 운영하고 있는데, 건물이 경매로 넘어가게 됐어요. 그런데 이미 은행 근저당권 같은 담보물권자들이 선순위로 있다고 하던데, 내 보증금은 돌려받을 수 있을까요? 선순위 담보권자들이 먼저 배당받고 나면 남는 게 없을 것 같아서 걱정돼요.
1.소액임차인은 선순위보다 먼저 받을 수 있어요
걱정하지 마세요. 상가건물임대차보호법에서 소액임차인을 특별히 보호하고 있어요. 일정 금액 이하의 보증금으로 상가를 빌린 임차인은 선순위 담보권자보다 먼저 일정액을 배당받을 수 있어요.
이걸 '최우선변제권'이라고 해요. 은행 근저당권이 먼저 설정돼 있어도, 소액임차인은 그들보다 앞서서 보증금 중 일부를 보호받을 수 있어요. 다만 전액이 아니라 법으로 정한 일정 금액까지만 우선변제돼요.
2.상가 소액임차인 기준 확인하기
소액임차인에 해당하려면 지역별로 정해진 보증금 기준 이하여야 해요. 보증금 외에 월세가 있다면 월세에 100을 곱한 금액을 보증금과 합산해서 계산해요. 이걸 '환산보증금'이라고 해요.
서울은 환산보증금 6,500만원 이하, 과밀억제권역(서울 제외)은 5,500만원 이하, 광역시(과밀억제권역 제외)와 안산시, 용인시, 김포시, 광주시는 3,800만원 이하예요. 그 외 지역은 2,700만원 이하예요.
예를 들어 광역시에서 보증금 3천만원, 월세 없이 상가를 빌렸다면 환산보증금이 3천만원이니까 소액임차인에 해당해요. 만약 보증금 3천만원에 월세 50만원이라면, 3천만원 + (50만원 × 100) = 8천만원이 되어서 광역시 기준인 3,800만원을 초과해서 소액임차인이 아니에요.
3.최우선변제 받을 수 있는 금액
소액임차인이라고 해서 보증금 전액을 우선변제받는 건 아니에요. 지역별로 정해진 최우선변제 금액까지만 우선 보호받을 수 있어요.
광역시(과밀억제권역 제외) 기준으로 최대 1,300만원까지 우선변제받을 수 있어요. 서울은 2,200만원, 과밀억제권역(서울 제외)은 1,900만원, 그 외 지역은 900만원이에요.
보증금 3천만원 중에서 광역시는 1,300만원, 서울은 2,200만원을 선순위 담보권자보다 먼저 받을 수 있어요. 나머지 금액은 일반 임차인으로서 배당 순위에 따라 받게 돼요.
다만 최우선변제 금액이 상가건물 가액의 2분의 1을 초과하면, 상가건물 가액의 2분의 1로 제한돼요. 예를 들어 상가 경매가가 2천만원이면, 최우선변제액은 1천만원으로 제한돼요.
4.우선변제권 받으려면 이것만은 필수
소액임차인 자격이 있어도 우선변제를 받으려면 대항요건을 갖춰야 해요. 주택은 전입신고지만, 상가는 사업자등록이에요.
경매신청 등기 전에 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청해야 해요. 건물 인도는 실제로 상가를 인수받아서 영업을 시작한 걸 뜻해요. 사업자등록은 관할 세무서에 신고하면 돼요.
그리고 이 대항요건은 경매 배당요구 종기까지 계속 유지돼야 해요. 중간에 사업자등록을 폐업하거나 다른 곳으로 옮기면 대항력을 잃어서 우선변제를 못 받을 수 있어요.
5.계약 갱신 시 보증금 올리면 주의
처음 계약할 때는 소액임차인이었는데, 계약 갱신 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인 기준을 초과하면 어떻게 될까요? 아쉽지만 우선변제권을 잃어요.
예를 들어 광역시에서 처음에 보증금 3천만원으로 계약했는데, 2년 후 갱신하면서 보증금을 4천만원으로 올렸어요. 그러면 3,800만원 기준을 초과해서 더 이상 소액임차인이 아니에요. 경매가 진행되면 최우선변제를 받을 수 없어요.
그래서 계약 갱신할 때 보증금을 올린다면, 소액임차인 기준을 초과하지 않는지 꼭 확인해야 해요. 우선변제 보호를 유지하려면 기준 금액 이하로 유지하는 게 안전해요.
6.배당 신청 절차
경매 진행 중이라면 배당요구 종기까지 법원에 배당요구를 해야 해요. 배당요구 종기는 경매 법원에서 정하는데, 보통 첫 경매 기일 전이에요.
배당요구서를 작성해서 임대차계약서, 사업자등록증, 건물 인도 확인서 등을 첨부해서 제출하면 돼요. 소액임차인임을 입증하는 서류도 함께 내야 해요.
배당 절차에서 소액임차인 최우선변제권이 인정되면, 경매 낙찰 대금에서 선순위 담보권자보다 먼저 최우선변제 금액을 받을 수 있어요. 남은 보증금은 대항력과 우선변제권 순위에 따라 배당받게 돼요.
상가 경매는 복잡한 절차라서, 가능하면 변호사나 법무사 같은 전문가의 도움을 받는 게 좋아요. 배당 절차를 제대로 밟아야 소중한 보증금을 지킬 수 있어요.
7.출처
- 상가건물임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 우선변제권 - 법제처