전세로 살고 있는데 보일러가 고장났어요. 집주인한테 연락했더니 "세입자가 고치는 거 아니냐"고 하더라고요. 추운 겨울에 난방도 안 되는데 제 돈으로 고쳐야 하는 건지 억울하시죠.
1.임대인의 수선의무 기본 원칙
민법 제623조에 따르면 임대인은 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 의무가 있어요. 여기에는 임대차 목적물을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지·보수할 의무도 포함돼요.
보일러는 집의 주요 시설물이에요. 겨울에 난방이 안 되면 정상적으로 거주할 수 없잖아요. 그래서 보일러 고장은 원칙적으로 임대인이 수선해야 하는 사항이에요.
벽 균열, 누수, 보일러 고장 같은 기본 설비의 대규모 수선이 필요할 때는 임대인의 수선의무가 면제되지 않아요. 설사 계약서에 "모든 수리는 세입자가 한다"고 써있어도, 대법원은 이런 포괄적 특약은 인정하지 않는다고 판시했어요.
2.보일러 수리비 임대인 부담 조건
임대인이 보일러 수리비를 부담해야 하는 경우는 크게 두 가지예요.
첫째, 노후화로 인한 고장이에요. 보통 보일러 설치 후 7년 이상 지났다면 노후화로 인한 고장일 가능성이 크다고 봐요. 이런 경우 임대인이 전액 부담해야 해요.
둘째, 초기 결함이에요. 입주할 때부터 보일러에 문제가 있었는데 나중에 발견됐다면, 이건 임대인이 제대로 점검하지 않은 책임이에요.
A씨는 전세 계약하고 들어갔는데 1개월 만에 보일러가 고장났어요. 점검해 보니 내부 부품이 이미 수명이 다한 상태였고, 설치된 지 10년이 넘었더라고요. 집주인이 교체 비용 전액을 부담했어요.
3.보일러 수리비 임차인 부담 조건
반대로 세입자가 수리비를 내야 하는 경우도 있어요.
첫째, 세입자 과실로 인한 고장이에요. 보일러 사용 중 부주의하거나 관리 소홀로 고장이 났다면 세입자 책임이에요. 예를 들어 동파 방지를 안 해서 겨울에 얼었다거나, 물을 너무 뜨겁게 해서 부품이 손상됐다거나 하는 경우죠.
둘째, 설치 후 7년 이하인 보일러인데 세입자에게 명백한 과실이 있는 경우예요. 보일러가 비교적 새 거라면 정상적으로 사용했으면 고장날 리가 없거든요.
B씨는 월세로 살면서 보일러를 제대로 관리하지 않아 내부에 이물질이 쌓여 고장났어요. 설치된 지 3년밖에 안 된 보일러였고, 점검 결과 관리 부족이 원인으로 판명돼서 B씨가 수리비를 냈어요.
4.임대차계약서 특약 사항 효력
계약서에 "보일러 고장은 임차인이 수리한다"는 특약이 있는 경우가 많아요. 이 조항의 효력이 궁금하시죠.
대법원 판례를 보면 단순히 포괄적으로 "모든 수선을 임차인이 한다"고 쓴 특약은 무효예요. 소규모 수선에만 적용되고, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대규모 수선은 여전히 임대인 의무로 봐요.
보일러 교체나 대규모 수리는 대규모 수선에 해당해요. 따라서 특약이 있어도 임대인이 비용을 부담해야 해요.
반면 보일러 필터 청소, 배관 세척 같은 소규모 유지보수는 특약에 따라 세입자가 할 수 있어요. 계약서에 구체적으로 명시돼 있다면요.
5.보일러 고장 시 대처 방법
보일러가 고장났을 때 어떻게 해야 할까요?
먼저 집주인에게 연락해서 수리를 요청하세요. 카톡이나 문자보다는 내용증명으로 보내는 게 나중에 증거로 남아요. "언제까지 수리해 달라"고 기한을 명시하면 더 좋고요.
집주인이 거부하면 일단 세입자가 수리하되, 비용은 보증금에서 공제하거나 나중에 청구할 수 있어요. 다만 수리 전에 사진을 찍어두고 견적서와 영수증을 꼭 챙기세요.
수리 후 집주인에게 비용을 청구했는데 안 준다면 법적 조치를 취할 수 있어요. 소액사건심판이나 내용증명을 통해 청구하고, 안 되면 소송도 가능해요.
추운 겨울에 당장 급하다면 일단 수리하고, 나중에 누구 책임인지 따져서 비용을 정산하는 게 현실적이에요. 건강이 먼저니까요.
6.보일러 교체 비용 분담 사례
보일러를 아예 새 걸로 교체해야 하는 경우도 있어요. 이때 비용은 어떻게 될까요?
노후화로 인한 교체라면 임대인이 전액 부담해요. 10년 넘은 보일러가 완전히 고장나서 수리가 불가능하다면 새 제품으로 바꿔야 하는데, 이건 100% 집주인 몫이에요.
다만 세입자가 더 좋은 제품으로 업그레이드를 원한다면 차액을 부담할 수 있어요. 예를 들어 기존 50만원짜리를 100만원짜리로 바꾸고 싶다면 50만원은 세입자가 내는 식이죠.
실제로 C씨는 15년 된 보일러를 교체하면서 집주인과 협의해서 기본 모델 60만원은 집주인이 내고, 고급 모델로 바꾸는 추가 40만원은 C씨가 냈어요. 둘 다 만족하는 해결책이었죠.
7.출처
- 민법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 임대차 - 법제처