집 보일러 고장 누가 고치나 임대인 임차인 수리 책임 2026

"전세집 보일러가 고장났는데 집주인이 '임차인이 고치는 거야' 라고 해요. 어쩔 수 없이 제 돈으로 고쳤는데, 정말 제가 고쳐야 하나요?" 아니에요!

집주인이 고쳐야 해요. 보일러는 집에서 살려면 필수거든요. 임대인은 임대차계약이 유지되는 동안 집을 쓸 수 있는 상태로 유지해야 할 의무가 있어요. 오늘은 임대차 주택 수리 책임에 대해 쉽게 알려드릴게요!

1.보일러 고장, 누가 고쳐야 하나요?

집주인(임대인)이 고쳐야 해요.

민법에서 임대인은 임대차계약이 유지되는 동안 임차인이 집을 쓸 수 있도록 유지해야 할 의무가 있어요. 보일러는 집에서 살려면 필수거든요. 특히 겨울에 보일러 없으면 못 살잖아요.

예를 들어볼게요. 12월에 보일러가 완전히 고장났어요. 집주인한테 연락했더니 "임차인이 고치는 거야" 해요. 이건 틀린 말이에요. 보일러처럼 집에서 살려면 필수적인 시설은 무조건 집주인이 고쳐야 해요.

2.임대인의 수선의무, 정확히 뭐예요?

쉽게 말하면 집을 완전한 상태로 유지해줄 의무예요.

임대물에 하자가 생기면 임대인은 수리해서 임차인이 제대로 쓸 수 있게 해야 해요. 보일러, 수도관, 화장실, 전기시설 같은 기본 시설 말이에요.

예를 들어볼게요:

• 보일러 고장: 임대인이 고쳐야 해요
• 수도관 파열: 임대인이 고쳐야 해요
• 화장실 변기 고장: 임대인이 고쳐야 해요
• 벽에 균열: 임대인이 고쳐야 해요

이게 다 집을 쓰는 데 필수적인 것들이거든요.

3.사소한 것도 집주인이 고쳐야 하나요?

아니에요. 소모품이나 사소한 건 임차인이 부담해요.

비용이 별로 안 드는 사소한 하자나 소모품 교환 정도는 임차인이 하는 거예요. 이건 일상적인 관리의 범위거든요.

임차인이 부담하는 것 (사소한 것):

• 전구 교체
• 수도꼭지 패킹 교체
• 문고리 조임
• 형광등 교체

임대인이 부담하는 것 (중요한 것):

• 보일러 수리/교체
• 수도관 수리
• 전기 배선 수리
• 벽/천장 균열 수리

기준은 간단해요. 그게 없으면 집에서 못 사는 수준이면 임대인이 고치는 거예요.

4.제가 먼저 고쳤는데 어떻게 하나요?

집주인한테 수리비를 청구하면 돼요.

임차인이 하자를 수리한 후 그 비용을 임대인에게 청구할 수 있어요. 영수증이랑 견적서 같은 증거를 잘 챙겨두세요.

청구 방법:

1. 수리 영수증, 견적서, 사진 준비
2. 내용증명으로 집주인한테 청구
3. 집주인이 안 주면 소송

내용증명에 이렇게 쓰세요:

• "2026년 1월 10일 보일러 고장났어요"
• "집주인한테 연락했는데 안 고쳐줬어요"
• "2026년 1월 15일 제 돈으로 수리했어요. 비용 50만 원"
• "2026년 2월 28일까지 계좌로 입금해주세요"

5.집주인이 수리를 거부하면 어떻게 되나요?

계약을 해지하고 나갈 수 있어요.

임차인은 계약을 해지해서 보증금을 돌려받을 수 있어요. 게다가 하자 때문에 생긴 손해랑 계약 해지하면서 생기는 손해도 집주인한테 배상 청구할 수 있어요.

예를 들어볼게요. 12월에 보일러 고장났는데 집주인이 안 고쳐줘요. 한겨울에 난방 없이 못 살잖아요. 이럴 때 계약 해지하고 나갈 수 있어요.

청구할 수 있는 손해:

• 수리비 직접 낸 거
• 보일러 없어서 찜질방 간 비용
• 이사 비용
• 새 집 구할 때 비용

집주인이 기본적인 의무를 안 지키면 임차인은 손해배상 청구할 수 있어요.

6.수리 요청은 어떻게 하나요?

문자나 카톡, 내용증명으로 하세요.

집주인한테 수리 요청할 때 증거를 남기는 게 중요해요. 나중에 "몰랐다", "안 들었다" 할 수 있거든요.

1단계: 문자나 카톡으로 통보

"집주인님, 보일러가 고장났어요. 수리 부탁드려요."

사진도 같이 보내면 더 좋아요. 날짜랑 시간이 자동으로 기록되거든요.

2단계: 기한 정해서 재요청

"2026년 1월 20일까지 수리해주세요. 안 되면 제가 고치고 비용 청구할게요."

명확하게 기한을 정하는 게 중요해요.

3단계: 내용증명 발송

집주인이 계속 안 고쳐주면 우체국에서 내용증명 보내세요. 이게 법적 증거가 돼요.

4단계: 직접 수리 후 청구

응급상황이면 직접 고치고 나중에 청구하세요. 영수증 꼭 챙기고요.

7.집주인이 "임차인이 고치는 거야" 하면?

법을 알려주세요.

집주인이 법을 몰라서 그런 경우가 많아요. 민법 제623조에서 임대인의 수선의무를 정하고 있어요.

"임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다."

이 조문 보여주면서 "보일러는 사용·수익에 필수적이니까 임대인이 고쳐야 한다"고 설명하세요.

안 통하면 내용증명 보내고, 그래도 안 되면 소송하면 돼요. 법이 임차인 편이거든요.

8.긴급 수리가 필요할 때는?

먼저 고치고 나중에 청구하세요.

한겨울에 보일러 고장나면 얼어 죽어요. 이렇게 긴급한 경우엔 집주인한테 연락하고, 안 받으면 바로 수리하세요.

긴급 수리 절차:

1. 집주인한테 전화/문자로 통보
2. 안 받으면 문자로 "긴급 수리합니다" 통보
3. 견적 2~3군데 받아서 제일 저렴한 곳 선택
4. 수리하고 영수증 챙기기
5. 집주인한테 청구

중요한 건 "연락했는데 안 받아서 어쩔 수 없이 고쳤다"는 증거를 남기는 거예요.

9.수리비는 어떻게 받나요?

내용증명으로 청구하고, 안 주면 소송하세요.

1단계: 내용증명 청구

우체국에서 내용증명 보내세요. "2026년 1월 15일 보일러 수리 50만 원, 2026년 2월 28일까지 계좌로 입금하세요" 이렇게 쓰면 돼요.

2단계: 소액사건심판

50만 원이면 소액사건심판 신청하면 돼요. 3,000만 원 이하면 변호사 없이 혼자 할 수 있어요.

3단계: 강제집행

소송 이기면 판결문 받아서 강제집행으로 돈 받으면 돼요.

실제로는 내용증명만 보내도 대부분 줘요. 소송까지 가는 경우는 별로 없어요.

10.다음부터는 어떻게 해야 하나요?

계약서에 수리 책임을 명확히 하세요.

계약서 특약사항에 이렇게 써넣으세요:

"보일러, 수도, 전기 등 주요 시설 고장은 임대인이 수리한다. 임대인이 7일 내 수리하지 않으면 임차인이 수리 후 비용 청구할 수 있다."

이렇게 계약서에 써두면 나중에 다툴 일이 없어요.

또 하나, 집주인 연락처를 여러 개 받아두세요. 전화, 카톡, 이메일 다 받아놓으면 나중에 "연락 안 됐다" 핑계 못 대거든요.

11.출처

• 찾기쉬운 생활법령정보 - 고장 난 보일러 - 법제처

12.관련 문서

• 전세 보증금 보호
• 임대차 묵시적갱신
• 보증금 못 받고 계속 살면 월세