전세로 들어온 집에서 보일러가 고장 나서 제가 돈 내고 수리했어요. 그리고 방도 좁아서 발코니까지 확장했고요. 계약 끝나면 이 비용들을 집주인에게 청구할 수 있을까요?
1.필요비와 유익비는 완전히 달라요
민법 제626조는 임차인이 집에 돈을 쓴 경우 돌려받을 수 있는 권리를 정하고 있어요. 필요비와 유익비, 두 가지로 나뉘는데 청구 시기와 방법이 완전히 달라요.
필요비는 임차물의 보존을 위해 꼭 필요한 비용이에요. 보일러 교체, 수도관 수리, 누수 보수처럼 안 하면 집을 쓸 수 없는 수리 비용이죠. 이건 지출하자마자 집주인에게 청구할 수 있어요. 계약 끝날 때까지 기다릴 필요 없어요.
유익비는 집의 가치를 높이기 위해 투입한 비용이에요. 발코니 확장, 이중창 설치, 방 추가 같은 거죠. 이건 계약이 끝나야 청구할 수 있어요. 살고 있는 동안에는 청구 못 해요.
2.필요비는 즉시, 유익비는 나중에 청구하세요
필요비를 지출했다면 바로 집주인에게 연락하세요. "보일러가 고장 나서 OO만원 들여서 수리했습니다. 필요비 상환을 요청합니다"라고 말하면 돼요. 집주인 동의 없이 고쳤어도 청구할 수 있어요. 꼭 필요한 수리였으니까요.
만약 집주인이 거절하면 영수증, 견적서, 수리 전후 사진 같은 증거를 모아두세요. 계약 종료 후 소송을 해야 할 수도 있으니까요. 필요비 청구는 집을 반환한 날부터 6개월 이내에 해야 해요.
유익비는 계약 종료 시점에 청구하세요. 집을 나갈 때 "발코니 확장에 OO만원, 이중창 설치에 OO만원 들었습니다. 유익비 상환을 요청합니다"라고 말하면 돼요. 역시 집을 반환한 날부터 6개월 이내에 청구해야 해요.
유익비는 실제로 쓴 비용과 현재 남아있는 가치 증가액 중에서 집주인이 선택한 걸 돌려받아요. 예를 들어 발코니 확장에 500만원 썼는데 지금 가치는 300만원 늘었다면, 집주인이 300만원을 선택할 수 있어요.
3.특약으로 포기할 수도 있어요
계약서에 "임차인은 필요비와 유익비를 청구할 수 없다"는 특약이 있으면 어떡할까요? 이 특약은 유효해요. 필요비와 유익비 상환청구권은 강행규정이 아니라 임의규정이라서 특약으로 포기할 수 있거든요.
그래서 임대차 계약서를 쓸 때 특약 사항을 꼼꼼하게 확인해야 해요. "필요비와 유익비는 집주인이 부담한다"고 명시하거나, 최소한 "보일러 같은 주요 설비 수리는 집주인이 부담한다"는 조항은 넣어야 나중에 손해 안 봐요.
만약 특약이 없다면 필요비와 유익비를 청구할 권리가 있어요. 집주인이 "계약서에 없으니까 안 된다"고 하면 민법 제626조를 근거로 청구하세요. 필요하면 소액사건심판이나 민사소송을 제기할 수도 있어요.