동네 전체가 재개발 구역으로 지정됐어요. 10년 넘게 운영하던 가게를 철거해야 한다는데, 이제 어디 가서 장사를 해야 할지 막막하네요. 재개발 때문에 가게 문을 닫는 거니까, 보상은 받을 수 있는 걸까요? 영업손실 보상에 대해 자세히 알아볼게요.
1.재개발 영업보상, 누가 받을 수 있나요?
재개발 구역에서 장사를 했다고 해서 모두 영업보상을 받을 수 있는 건 아니에요. 법에서 정한 조건을 충족해야 해요.
가장 중요한 건 정비계획 공람공고일 전부터 영업을 하고 있어야 한다는 거예요. 이 날짜가 보상 대상자를 가르는 기준선이 돼요. 공람공고일 이후에 들어온 사람은 보상을 못 받아요. 재개발 소식 듣고 보상 받으려고 나중에 들어온 경우를 막기 위해서예요.
영업 장소도 적법해야 해요. 무허가 건물이나 불법 점유한 장소에서 영업했다면 보상을 못 받아요. 건물 등기나 임대차 계약서로 적법한 장소임을 증명해야 하죠.
관계 법령에 따른 허가를 받은 영업이어야 해요. 식당이면 영업신고증, 도소매업이면 사업자등록증처럼 필요한 허가를 공람공고일 전에 받아서 그대로 영업하고 있어야 해요. 무허가로 장사하던 곳은 보상 대상이 아니에요.
직접 영업을 해야 해요. 가게를 빌려주고 임대료만 받던 건물주는 영업보상을 못 받아요. 내가 직접 그 가게에서 일하면서 수익을 올려야 해요.
예를 들어볼게요. A씨는 2020년부터 적법한 상가에서 식당을 운영했고, 2024년에 정비계획 공람공고가 났어요. A씨는 보상을 받을 수 있어요. B씨는 2025년에 식당을 인수했는데, 공람공고 이후라서 보상을 못 받아요.
2.조합원은 영업보상을 못 받나요?
재개발 구역의 건물주 중에서 조합에 가입해서 분양을 신청한 사람을 '조합원'이라고 해요. 이 조합원은 영업손실 보상을 받을 수 없어요.
왜냐하면 조합원은 재개발로 인해 새 아파트를 분양받게 되잖아요. 이미 큰 혜택을 받는 거니까, 여기에 영업보상까지 주지는 않는 거예요. 건물과 땅에 대한 보상은 받지만, 영업손실까지는 보상하지 않아요.
영업보상을 받을 수 있는 건 현금청산자나 임차인이에요. 현금청산자는 건물주인데 조합에 가입하지 않고 돈으로 받기로 한 사람이에요. 임차인은 건물을 빌려서 장사하던 사람이고요.
그런데 현금청산자가 직접 영업을 안 하고 임대만 주고 있었다면, 역시 영업보상은 못 받아요. 실제로 영업을 하던 임차인만 보상을 받을 수 있어요. 건물주는 건물 가치에 대한 보상을, 임차인은 영업손실 보상을 따로 받는 구조예요.
중요한 건, 재개발과 재건축이 다르다는 거예요. 영업보상은 재개발 사업에만 있는 권리예요. 재건축에서는 원래 조합원들이 사는 아파트라서 영업 자체가 거의 없으니까, 영업보상 제도가 없어요.
3.휴업보상과 폐업보상, 뭐가 다른가요?
영업손실 보상에는 두 가지 종류가 있어요. 휴업보상과 폐업보상인데, 상황에 따라 받는 금액이 달라져요.
휴업보상은 기본이에요. 재개발로 인해 잠깐 쉬었다가 다른 곳에서 다시 영업할 수 있다고 보는 거죠. 법에서는 휴업 기간을 4개월로 정해놨어요. 그래서 4개월분 영업이익을 보상받아요.
영업이익은 매출에서 경비를 뺀 순이익이에요. 식당이라면 재료비, 인건비, 월세, 공과금 같은 걸 다 빼고 남은 돈이죠. 최근 3년간 평균 영업이익을 기준으로 계산해요. 장사가 잘 됐으면 보상도 많이 받고, 장사가 안 됐으면 적게 받는 거예요.
폐업보상은 특별한 경우에만 인정돼요. 휴업 기간이 4개월을 넘기거나, 이전해서 영업할 수 없는 특별한 사정이 있을 때예요. 예를 들어 허가 구역이 정해져 있어서 다른 곳으로 이전이 불가능한 업종이 있어요. 이런 경우는 실제 휴업 기간에 따른 보상을 받거나 폐업보상을 받을 수 있어요.
폐업보상은 휴업보상보다 금액이 커요. 그 가게의 영업권 가치, 시설 투자비, 단골 고객 상실 같은 것까지 포함해서 평가하거든요. 하지만 인정받기가 까다로워서, 대부분은 휴업보상만 받게 돼요.
4.영업보상은 어떻게 받나요?
영업보상을 받으려면 절차를 밟아야 해요. 자동으로 주는 게 아니니까, 능동적으로 신청해야 해요.
먼저 보상 대상자 확인 절차가 있어요. 재개발 조합이나 시행사에서 영업자들을 조사해요. 이때 영업신고증, 사업자등록증, 임대차계약서, 최근 3년치 세금 신고 내역 같은 서류를 제출해야 해요.
다음으로 감정평가가 진행돼요. 감정평가사가 나와서 영업 실태를 조사하고 보상액을 산정해요. 매출, 영업이익, 휴업 기간 등을 종합적으로 평가하죠. 이 과정에서 영업자는 장부, 매출 자료, 임대료 영수증 같은 걸 제출해야 해요.
평가가 끝나면 보상액 통지를 받아요. 금액에 이의가 있으면 이의 신청을 할 수 있어요. 평가가 너무 낮다고 생각되면, 자료를 추가로 제출하거나 재평가를 요청할 수 있어요.
합의가 되면 보상금을 지급받아요. 보통 이주하기 전에 보상금을 받고, 약속한 날짜까지 가게를 비워주는 방식이에요. 이주 시기와 보상금 지급 시기는 협의를 통해 정해져요.
만약 조합이나 시행사와 보상액 협의가 안 되면, 법원에 수용재결을 신청할 수 있어요. 공정한 제3자가 보상액을 결정해 주는 거죠. 시간은 더 걸리지만, 합리적인 보상을 받을 수 있는 방법이에요.
5.보상액을 높이려면 어떻게 하나요?
영업보상은 평가에 따라 금액이 크게 달라져요. 조금이라도 많이 받으려면 준비를 잘 해야 해요.
영업 실적을 증명할 자료를 꼼꼼히 챙기세요. 세금 신고는 정확하게 하고, 카드 매출, 계좌 입금 내역, 세금계산서 같은 객관적인 자료를 보관하세요. "우리 가게 장사 잘 됐어요"라고 말만 해서는 안 믿어줘요. 숫자로 증명해야 해요.
시설 투자 비용도 정리해 두세요. 인테리어, 주방 기기, 냉장고, 에어컨 같은 걸 설치한 영수증이나 계약서를 보관하세요. 폐업보상을 받게 되면 이런 시설 투자비도 감안되거든요.
단골 고객이나 독점적 영업권이 있다면 증명하세요. 예를 들어 학교 앞 문구점이라면 학생들이 주 고객이었다는 걸 보여줄 수 있어요. 허가 구역이 제한된 업종이라면, 다른 곳으로 이전이 어렵다는 걸 설명하세요.
전문가의 도움을 받는 것도 방법이에요. 변호사나 감정평가사에게 상담하면 보상액 산정 과정에서 놓치기 쉬운 부분을 찾아낼 수 있어요. 상담료가 들긴 하지만, 결과적으로 더 많은 보상을 받을 수 있다면 이익이에요.
다른 사람들과 정보를 공유하세요. 같은 구역 내 다른 영업자들과 모임을 만들어서 보상 정보를 나누면 도움이 돼요. 누군가 좋은 조건으로 협상했다면, 그 사례를 참고할 수 있으니까요.
6.주의해야 할 점들
영업보상을 받을 때 주의할 점도 알아두세요.
정비계획 공람공고일 이후에는 영업을 양도하거나 폐업하지 마세요. 그러면 보상 대상에서 제외될 수 있어요. 버티기 힘들더라도 공식적으로 보상을 받을 때까지는 영업을 유지해야 해요.
허위로 매출을 부풀리거나 서류를 조작하면 절대 안 돼요. 적발되면 보상을 못 받을 뿐만 아니라 형사처벌까지 받을 수 있어요. 실제 영업 실적대로 정직하게 신고하는 게 안전해요.
보상금을 받기 전에 먼저 이사 가지 마세요. 가게를 비우면 협상력이 약해져요. 보상 협의가 끝나고 돈을 받은 후에 이주하는 게 순서예요.
세금 문제도 챙기세요. 영업보상금도 소득에 해당할 수 있어요. 세무사와 상담해서 세금 신고를 제대로 하지 않으면 나중에 가산세를 물 수 있으니까요.
7.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 재개발사업 - 법제처
- 도시 및 주거환경정비법 - 법제처