다음 달에 신혼집으로 전세 들어가요. 결혼 준비하느라 모은 돈 다 보증금으로 냈는데, 혹시라도 못 받으면 어쩌죠? 걱정되시죠. 제대로 준비하면 보호받을 수 있어요.
1.대항력이란
쉽게 말하면 '나 여기 사는 사람이에요' 하고 제3자에게 주장할 수 있는 힘이에요.
주택임대차보호법에 따르면, 주택 인도받고 전입신고 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생겨요.
집주인이 바뀌어도, 집이 경매 넘어가도 대항력 있으면 임대차계약 기간 동안 살 수 있어요. 보증금 못 받으면 안 나가도 돼요.
2.확정일자란
임대차계약서에 찍는 도장 같은 거예요. 주민센터나 인터넷으로 받을 수 있어요.
확정일자는 '이 날짜에 이 계약이 존재했다'는 걸 공적으로 증명해 주는 거예요.
계약서만 있으면 이사 전에도 받을 수 있어요. 그래서 계약 당일에 바로 발급받기를 권해요.
3.우선변제권 취득 방법
대항력과 확정일자를 둘 다 갖추면 우선변제권이 생겨요.
집이 경매로 넘어가도 후순위 담보권자나 일반 채권자보다 먼저 보증금 받을 수 있어요.
입주 당일 전입신고하고, 확정일자도 함께 받으세요. 주민센터에서 두 가지 한 번에 처리 가능해요.
순서는 상관없어요. 확정일자 먼저 받고 전입신고해도 되고, 반대로 해도 돼요.
4.대항력 발생 시점
전입신고 완료된 다음 날 0시부터 대항력이 생겨요.
1월 15일 오전에 이사 와서 당일 전입신고했으면, 1월 16일 0시부터 대항력 있어요.
그 전에 설정된 근저당권 같은 담보권에는 후순위가 돼요. 그래서 집 구하기 전에 등기부등본 꼭 확인해야 해요.
5.확정일자 우선순위
확정일자 받은 순서대로 우선변제권 순위가 정해져요.
같은 집에 여러 명이 전세 살면서 확정일자 있으면, 먼저 받은 사람이 먼저 돌려받아요.
보증금 올려서 재계약했으면 확정일자 다시 받아야 해요. 증액분은 새 확정일자 순위로 적용돼요.
6.전세 보증금 지키는 실전 팁
등기부등본 떼서 근저당권 설정액 확인하세요. 보증금보다 많으면 위험해요.
HUG 전세보증금반환보증 가입하세요. 보증료 좀 들지만 안전장치예요.
보증금 증액하면 확정일자 꼭 다시 받으세요. 안 받으면 증액분은 우선순위 없어요.
계약 만료되어도 보증금 못 받으면 절대 전출하지 마세요. 대항력 잃어요.
7.대항력 상실 주의사항
전출 신고하는 순간 대항력 사라져요. 보증금 못 받은 상태에서 이사 가면 위험해요.
주민등록 말소되거나, 다른 곳으로 전입 신고하면 똑같아요.
이사 가야 하는데 보증금 못 받았으면 임차권등기명령 신청하세요. 대항력 유지돼요.