전세 2억원 주고 집을 빌렸어요. 등기부등본도 확인하고 등기상 주인과 계약했어요. 전입신고도 하고 확정일자도 받았죠. 그런데 어느 날 낯선 사람이 찾아와서 "이 집은 명의신탁된 거다, 진짜 주인은 나다, 나가라"고 하는데요. 정말 나가야 하나요?
1.명의신탁, 정확히 뭔가요?
명의신탁은 실제 소유자(명의신탁자)와 등기상 소유자(명의수탁자)가 다른 경우를 말해요. A가 집을 샀지만 등기는 B 이름으로 하는 거죠.
명의신탁을 하는 이유는 여러 가지예요. 세금을 피하려고, 재산을 숨기려고, 대출 규제를 피하려고 하는 경우가 많아요. 하지만 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에서는 명의신탁을 금지하고 있어요. 위반하면 형사처벌까지 받을 수 있어요.
명의신탁 계약 자체는 무효예요. 법으로 금지된 행위니까요. 그래서 명의신탁자(진짜 주인)는 명의수탁자(등기상 주인)에게 "소유권이전등기를 내 이름으로 해달라"고 청구할 수 없어요. 법원도 인정해 주지 않아요.
예를 들어볼게요. A씨가 집을 샀는데 친구 B 이름으로 등기했어요. 나중에 A와 B가 사이가 나빠져서 A가 "내 집이니까 내 이름으로 등기해라"고 했어요. B가 거절하면 A는 법적으로 소유권을 되찾을 방법이 없어요. 명의신탁 계약이 무효니까요.
2.임차인은 명의신탁과 상관없어요
명의신탁 문제는 소유자들끼리의 문제예요. 임차인한테는 책임이 없어요.
임차인은 등기부등본을 보고 소유자를 확인해서 계약해요. 등기부에 B가 소유자라고 나와 있으면, B와 계약하는 게 정상이에요. B가 실제 소유자인지, 명의만 빌린 사람인지는 임차인이 알 방법이 없거든요.
주택임대차보호법에서는 "대항력을 갖춘 임차인은 보호받는다"고 정하고 있어요. 대항력은 전입신고와 주택 인도를 마쳤을 때 생겨요. 명의신탁 여부와는 관계없이 말이에요.
그래서 질문하신 상황에서, 등기상 주인과 계약하고 대항력을 갖췄다면 걱정하지 않아도 돼요. 명의신탁자가 "진짜 주인은 나다"라고 주장해도, 법적으로 임차인을 보호해요.
3.대항력이 있으면 어떻게 되나요?
대항력이 있는 임차인은 제3자에게 자기 권리를 주장할 수 있어요. 명의신탁자도 제3자에 해당해요.
임차인은 계약 기간까지 계속 살 수 있어요. 명의신탁자가 "나가라"고 해도, "저는 대항력이 있으니 계약 기간까지 살 권리가 있어요"라고 거절할 수 있어요. 법원도 임차인 편을 들어줘요.
보증금도 돌려받을 수 있어요. 계약 기간이 끝나면 등기상 소유자였던 명의수탁자한테 보증금을 돌려받으면 돼요. 명의신탁자한테 돌려달라고 할 필요는 없어요.
확정일자까지 있으면 더 안전해요. 만약 집이 경매로 넘어가도, 확정일자가 있으면 보증금을 우선 배당받을 수 있어요. 명의신탁 문제와 관계없이 말이에요.
예를 들어볼게요. C씨는 등기상 주인 D와 전세 계약하고 전입신고했어요. 나중에 E가 나타나서 "이 집은 내가 D한테 명의신탁한 거다, 나가라"고 했어요. C씨는 "저는 대항력이 있어요. 계약 기간까지 살겠습니다"라고 거절할 수 있어요.
4.명의신탁자가 소유권을 되찾으면?
만약 명의신탁자가 소유권을 되찾으면 어떻게 될까요? 이건 복잡한 문제예요.
법적으로 명의신탁 계약은 무효라서, 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 소유권이전등기를 청구할 수는 없어요. 하지만 명의수탁자가 자발적으로 소유권을 넘겨주거나, 특별한 법적 절차를 통해 되찾는 경우도 있어요.
이렇게 소유권이 명의신탁자에게 넘어가면, 임대인 지위도 승계돼요. 새로운 소유자가 임대인이 되는 거죠. 임차인 입장에서는 집주인이 바뀐 것과 같아요.
이 경우에도 임차인의 대항력은 그대로 유지돼요. 새로운 소유자(명의신탁자)가 "나는 전 주인과의 계약 몰라, 나가라"고 할 수 없어요. 임대인 지위가 승계됐으니까, 기존 계약을 인정해야 해요.
보증금도 새로운 소유자에게 돌려받으면 돼요. 전 주인(명의수탁자)한테 청구할 필요 없이, 새 주인(명의신탁자)한테 "보증금 돌려주세요"라고 하면 돼요.
5.판례는 어떻게 판단했나요?
실제 법원 판례를 보면 임차인을 보호하는 쪽으로 판결이 나와요.
대법원 2022년 판결을 보면, 명의신탁 상황에서 명의수탁자와 임대차 계약을 맺고 대항력을 갖춘 임차인은 보호받아야 한다고 했어요. 명의신탁자가 소유권을 되찾더라도, 임차인의 대항력은 유지된다고 판단했죠.
다만 판결에서는 조건을 달았어요. 임차인이 명의신탁 사실을 알고 있었거나 알 수 있었다면 보호받기 어렵다고 했어요. 명의신탁을 알면서 계약했다면, 임차인도 위법 행위에 가담한 것으로 볼 수 있으니까요.
하지만 일반 임차인이 명의신탁 사실을 알기는 어려워요. 등기부등본만 보면 정상적으로 보이거든요. 그래서 대부분의 경우 임차인은 보호받아요.
실무적으로도 임차인이 명의신탁 사실을 몰랐다면, 대항력을 인정해 주는 게 일반적이에요. 임차인한테 명의신탁 여부를 조사할 의무는 없으니까요.
6.명의신탁자가 나가라고 협박하면?
명의신탁자가 찾아와서 "나가지 않으면 고소하겠다" 또는 "물리적으로 쫓아내겠다"고 협박하면 어떻게 해야 할까요?
절대 겁먹지 마세요. 명의신탁자가 임차인을 협박하는 건 불법이에요. 임차인은 법적으로 아무 잘못이 없거든요. 오히려 협박이나 주거침입으로 고소할 수 있어요.
증거를 확보하세요. 명의신탁자가 협박하는 내용을 녹음하거나 문자로 보관하세요. 나중에 법적 대응할 때 필요해요.
경찰에 신고하세요. 명의신탁자가 폭력을 쓰거나 불법적으로 문을 열고 들어오려고 하면 즉시 112에 신고하세요. 주거침입죄로 처벌받을 수 있어요.
임시처분을 신청하세요. 법원에 "명의신탁자가 방해하지 못하게 해달라"는 임시처분을 신청할 수 있어요. 법원이 인정하면 명의신탁자는 더 이상 방해할 수 없어요.
변호사와 상담하세요. 상황이 복잡하거나 위협이 심각하다면, 변호사를 선임해서 법적 대응을 하는 게 안전해요. 변호사가 내용증명을 보내고 법적 조치를 취해주면, 명의신탁자도 함부로 못 해요.
7.임차인이 주의해야 할 점
명의신탁 문제에 휘말리지 않으려면, 계약할 때 주의해야 해요.
등기부등본을 꼭 확인하세요. 계약하기 전에 등기부등본을 떼서 소유자가 누구인지 확인하세요. 소유자와 계약서를 쓰는 사람이 같은지도 확인하고요. 다르다면 위임장이나 인감증명서를 요구하세요.
빨리 전입신고하고 확정일자 받으세요. 대항력은 전입신고한 다음날 0시부터 생겨요. 계약하자마자 전입신고하고, 확정일자도 받으세요. 이게 가장 확실한 보호 방법이에요.
임대인 신원을 확인하세요. 신분증을 보여달라고 하고, 등기부상 소유자와 일치하는지 확인하세요. 대리인이 계약하는 경우라면, 위임장과 인감증명서를 받아두세요.
이상한 징후가 있으면 계약하지 마세요. 집주인이 "빨리 계약하자"고 재촉하거나, "등기는 나중에 보여줄게"라고 하면 의심해야 해요. 정상적인 계약은 모든 걸 투명하게 하거든요.
부동산 중개사를 통해 계약하세요. 중개사는 등기부등본 확인, 권리 분석 같은 걸 해줘요. 직거래보다는 중개사를 통하는 게 안전해요.
8.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택임대차 - 법제처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 - 법제처