집 리모델링이나 증축을 계획 중이신가요? 공사를 시작하기 전에 꼭 알아야 할 게 있어요. 바로 이웃 건물과의 거리 규제인데요. 멋대로 지었다가는 나중에 철거 명령을 받거나 큰 벌금을 물 수도 있답니다. 어떤 규정이 있는지 차근차근 살펴볼게요.
1.건축선과 인접 대지 경계선, 뭐가 다른가요?
증축이나 대수선을 할 때 지켜야 하는 거리가 두 가지 있어요. 하나는 '건축선'이고, 다른 하나는 '인접 대지 경계선'이에요.
건축선은 도로와 대지의 경계선을 말해요. 쉽게 말해 길과 내 땅이 만나는 선이죠. 건축법에서는 건물을 지을 때 이 선에서 일정 거리 떨어뜨리도록 정하고 있어요. 보통 대지는 최소 2m 이상 도로에 접해야 하고요.
인접 대지 경계선은 내 땅과 옆집 땅이 만나는 선이에요. 증축할 때 옆집 담벼락에 바짝 붙여서 지을 수는 없겠죠? 법에서는 이 경계선에서도 일정 거리를 띄워야 한다고 규정하고 있어요.
두 가지 모두 용도지역, 용도지구, 건물 용도, 규모에 따라 이격 거리가 달라져요. 정확한 거리는 각 지역의 건축조례에서 정하는데, 최대 6m까지 차이가 날 수 있답니다.
2.용도지역별 이격 거리 기준
이격 거리는 우리 집이 어떤 용도지역에 있는지에 따라 달라져요. 주거지역인지, 상업지역인지에 따라 기준이 다르거든요.
건축선에서 이격 거리는 지역 건축조례로 지정된 건물의 경우 1m6m 범위 안에서 정해져요. 한옥의 경우는 조금 달라서, 처마는 2m 이하, 외벽은 12m 이격하면 돼요.
인접 대지 경계선에서 이격 거리도 마찬가지로 지역 건축조례로 지정된 건물은 0.5m6m 범위 안에서 정해져요. 한옥은 처마 2m 이하, 외벽 12m가 기준이에요.
예를 들어볼게요. A씨는 제2종 일반주거지역에 있는 단독주택을 증축하려고 해요. 이 지역 조례에서는 인접 대지 경계선에서 1m 이상 띄우라고 정해져 있어요. B씨는 준공업지역에 있는 상가주택을 증축하는데, 여기는 0.5m만 띄우면 된다고 하네요. 이렇게 지역마다 기준이 다르답니다.
3.증축과 대수선, 허가 기준이 달라요
증축과 대수선은 허가 절차가 조금 달라요. 규모에 따라 허가를 받아야 하는지, 아니면 신고만 하면 되는지가 결정되거든요.
증축 허가는 원칙적으로 필요해요. 하지만 총 바닥면적이 85㎡ 이하면 신고만 해도 돼요. 단, 3층 이상 건물은 예외가 있어요. 증축 면적이 전체 건물 바닥면적의 1/10 이내여야 신고만으로 가능해요.
대수선은 건물 바닥면적이 200㎡ 미만이고 3층 미만이면 신고만 하면 돼요. 그 이상 규모는 허가를 받아야 해요. 대수선이란 기둥, 보, 내력벽, 주계단 같은 주요 구조부를 수선하거나, 외벽을 바꾸는 공사를 말해요.
허가나 신고 없이 공사를 진행하면 큰 문제가 생겨요. 적발되면 공사 중지 명령을 받을 수 있고, 최악의 경우 철거 명령까지 내려질 수 있답니다.
4.사람 출입 관련 규제는 무엇인가요?
증축이나 대수선 공사 중에는 작업자들이 이웃 땅을 밟거나 통과해야 할 때가 있어요. 이럴 때도 법적 규정이 있답니다.
공사를 위해 이웃 땅에 들어가야 한다면, 먼저 이웃에게 미리 알려야 해요. 갑자기 들어가면 주거침입죄나 재산권 침해로 문제가 될 수 있거든요. 실무에서는 보통 공사 시작 전에 이웃과 협의해서 출입 동의서를 받아 두는 게 안전해요.
만약 이웃이 정당한 이유 없이 출입을 막는다면, 법원에 출입 허가를 신청할 수 있어요. 공사에 꼭 필요한데 이웃이 막고 있다면, 법적 절차를 통해 해결할 수 있다는 뜻이에요.
공사 중 이웃 건물에 손상을 입히거나 위험을 발생시키면 안 돼요. 만약 피해가 발생하면 손해배상 책임을 져야 해요. 그래서 공사 전에 이웃 건물 상태를 사진으로 남겨두고, 공사 중에는 안전조치를 철저히 하는 게 중요하답니다.
5.위반 시 처벌 규정
허가나 신고 없이 증축이나 대수선을 하면 법적 처벌을 받아요. 지역에 따라 처벌 수위가 다르답니다.
도시지역에서 위반하면 3년 이하 징역이나 5억원 이하 벌금을 받을 수 있어요. 도시지역은 사람이 많이 사는 곳이라 규제가 더 엄격하거든요.
도시지역 밖에서는 2년 이하 징역이나 1억원 이하 벌금이에요. 상대적으로 처벌이 약하지만, 그래도 형사처벌을 받는다는 건 큰 문제예요.
벌금이나 징역형만 문제가 아니에요. 위반 건축물로 판정되면 이행강제금을 부과받을 수도 있어요. 시정명령을 어기면 공사 중지나 철거 명령까지 내려질 수 있고요. 공사비를 다 쓰고도 철거해야 한다면 엄청난 손해를 보게 되죠.
더 큰 문제는 위반 건축물은 나중에 팔려고 해도 팔기 어렵다는 거예요. 매수자가 대출을 받기 어렵고, 등기도 제대로 안 될 수 있거든요.
6.허가 신청 전 확인해야 할 사항
증축이나 대수선을 계획하고 계신다면, 공사 시작 전에 꼭 확인해야 할 게 있어요.
먼저 우리 지역의 건축조례를 확인하세요. 시청이나 구청 건축과에 문의하거나, 해당 지자체 홈페이지에서 조례를 찾아볼 수 있어요. 이격 거리, 높이 제한, 건폐율, 용적률 같은 기준을 미리 파악해야 해요.
다음으로 설계를 의뢰하기 전에 건축사와 충분히 상담하세요. 전문가가 법규를 검토하고 적법한 설계를 해줄 거예요. 설계비가 아깝다고 혼자 판단하면 나중에 더 큰 비용이 들 수 있어요.
이웃과의 관계도 중요해요. 공사 전에 미리 알려서 양해를 구하고, 필요하다면 출입 동의를 받아 두세요. 공사 중 소음이나 먼지로 인한 불편을 최소화하려고 노력하는 모습을 보이면, 나중에 분쟁을 예방할 수 있답니다.
7.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 단독주택건축(증축ㆍ대수선) - 법제처
- 건축법 - 법제처