"대출 상담받으러 갔더니 DTI는 괜찮은데 DSR이 안 돼서 대출이 안 된다는데요?" 은행에서 이런 말 들어보셨죠?
DTI, DSR 둘 다 대출 규제인 건 알겠는데, 정확히 뭐가 다른 건지 모르겠다고요? 사실 이 둘은 계산 방식이 완전히 달라요. DTI는 주택담보대출 위주로 보지만, DSR은 내가 가진 모든 빚을 다 보거든요. 오늘 두 가지 차이를 확실하게 정리해 드릴게요. 5분만 읽으시면 내 상황에 어떤 게 적용되는지 바로 이해되실 거예요!
1.DTI란 총부채상환비율
DTI는 Debt To Income의 약자예요. 한국말로는 총부채상환비율이라고 하고요.
뭘 계산하냐면요. 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 대출의 연간 이자 상환액을 합쳐서, 이게 연소득에서 몇 퍼센트를 차지하는지 보는 거예요.
공식으로 쓰면 이렇게 돼요.
DTI(%) = [(주택담보대출 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자) ÷ 연소득] × 100
여기서 중요한 포인트가 있어요. 주택담보대출은 원금+이자를 다 보지만, 다른 대출은 이자만 봐요. 신용대출 5천만원이 있어도 원금은 빼고 이자만 계산에 넣는다는 거죠.
예를 들어볼게요. A씨는 연봉 6천만원이고, 주택담보대출 3억원(월 143만원 상환), 신용대출 3천만원(연 4% 금리, 연 이자 120만원)이 있어요.
- 주담대 연간 원리금: 143만원 × 12 = 1,716만원
- 신용대출 연간 이자: 120만원
- DTI = [(1,716만원 + 120만원) ÷ 6,000만원] × 100 = 30.6%
DTI는 주로 주택담보대출 심사할 때 사용돼요. 은행마다 기준이 다르지만 보통 50~60% 이하로 제한하고 있어요.
2.DSR이란 총부채원리금상환비율
DSR은 Debt Service Ratio의 약자예요. 한국말로는 총부채원리금상환비율이라고 하고요.
DTI랑 뭐가 다르냐면요. DSR은 모든 대출의 원리금을 전부 계산해요. 주택담보대출은 물론이고, 신용대출, 전세자금대출, 마이너스통장, 자동차 할부, 학자금대출까지 빚이라는 빚은 다 합쳐서 봐요.
공식은 이래요.
DSR(%) = (모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100
아까 A씨 예시로 다시 계산해볼게요. 주담대 3억원(월 143만원), 신용대출 3천만원(월 50만원 상환)이라고 해요.
- 연간 원리금 총액: (143만원 + 50만원) × 12 = 2,316만원
- DSR = (2,316만원 ÷ 6,000만원) × 100 = 38.6%
DTI는 30.6%였는데 DSR은 38.6%로 더 높아졌죠? 신용대출의 원금 상환분까지 포함돼서 그래요.
2026년 현재 제1금융권은 DSR 40%, 제2금융권은 50% 한도가 적용돼요. DSR 계산 방법에서 자세한 계산 예시를 확인하실 수 있어요.
3.DSR DTI 차이점 비교
둘의 차이를 표로 정리하면 이래요.
계산 범위부터 달라요. DTI는 주택담보대출 원리금 + 기타 대출 이자만 봐요. 신용대출이 5천만원 있어도 원금은 빼고 이자만 계산에 넣어요. 반면 DSR은 모든 대출의 원리금을 전부 계산해요. 신용대출, 전세대출, 마이너스통장, 자동차 할부까지 다 포함이에요.
적용 대상도 달라요. DTI는 주택담보대출 받을 때만 적용돼요. 신용대출이나 전세대출 받을 때는 DTI 안 봐요. 하지만 DSR은 모든 대출에 적용돼요. 주택담보대출은 물론이고 신용대출, 전세대출 받을 때도 DSR 심사를 거쳐요.
규제 한도도 차이가 있어요. DTI는 은행마다 내규가 다른데 보통 50~60% 선이에요. DSR은 정부가 정한 기준이 명확해요. 제1금융권 40%, 제2금융권 50%예요.
대출 한도는 당연히 달라져요. 같은 소득이어도 DTI로 계산하면 한도가 더 많이 나오고, DSR로 계산하면 한도가 줄어들어요. 실제 은행에서는 DTI와 DSR 둘 다 계산해서 더 낮은 한도를 최종 한도로 해요.
4.실제 대출 한도 차이 예시
구체적인 숫자로 비교해볼게요. 연봉 8천만원인 B씨가 주택담보대출 5억원을 받으려고 해요. 30년 만기, 연 4% 금리 기준으로 월 상환액은 약 238만원이에요. 기존에 신용대출 5천만원(월 83만원 상환)이 있어요.
DTI로 계산하면:
- 주담대 연간 원리금: 238만원 × 12 = 2,856만원
- 신용대출 연간 이자: 5,000만원 × 4% = 200만원
- DTI = [(2,856만원 + 200만원) ÷ 8,000만원] × 100 = 38.2%
50% 이하라서 DTI는 통과예요.
DSR로 계산하면:
- 연간 원리금 총액: (238만원 + 83만원) × 12 = 3,852만원
- DSR = (3,852만원 ÷ 8,000만원) × 100 = 48.2%
40%를 넘어서 DSR이 막혀요. 신용대출을 일부 갚거나, 주담대 금액을 줄여야 해요.
이런 식으로 DTI는 괜찮은데 DSR 때문에 대출이 안 되는 경우가 많아요. 특히 신용대출이나 전세대출이 많은 사람은 DSR에서 걸릴 확률이 높아요.
5.2026년 스트레스 DSR 3단계
2026년 현재는 DSR이 더 까다로워졌어요. 스트레스 DSR이라는 게 생겼거든요.
뭐냐면요. 실제 금리에 1.5%를 더한 가상의 금리로 DSR을 계산해요. 예를 들어 실제 대출 금리가 4%면, 5.5% 금리로 월 상환액을 계산해서 DSR을 산출하는 거예요.
왜 이러냐고요? 미래에 금리가 오르더라도 갚을 수 있는지 미리 검증하려는 거예요. 지금은 4% 금리로 대출받았지만, 나중에 금리가 5~6%로 오르면 월 상환액이 확 올라가잖아요. 그때도 버틸 수 있는 사람한테만 대출해주려는 거죠.
실제로 스트레스 DSR을 적용하면 대출 한도가 10~20% 정도 줄어들어요. 연봉 1억원인 사람도 최대 4,800만원까지 차이가 날 수 있다는 분석이 나왔어요.
단, 지방 주택담보대출은 2026년 6월 30일까지 스트레스 금리가 0.75%로 완화돼요. 서울·수도권보다 지방이 조금 더 유리한 거죠.
6.DSR DTI 중 어떤 게 적용되나요
"그래서 나한테는 뭐가 적용되는 건데요?" 궁금하시죠?
주택담보대출을 받으면 DTI와 DSR 둘 다 계산해요. 은행에서 두 가지를 모두 심사해서 더 낮은 한도를 최종 한도로 정해요. 보통은 DSR이 더 까다로워서 DSR 기준으로 한도가 정해지는 경우가 많아요.
신용대출이나 전세대출을 받으면 DSR만 봐요. DTI는 주택담보대출에만 적용되거든요. 그래서 신용대출 받을 때는 DTI 걱정 안 하셔도 돼요.
마이너스통장이나 카드론도 DSR에 포함돼요. 안 쓰고 있어도 한도만 있으면 DSR 계산에 들어가요. 그래서 안 쓰는 마이너스통장은 미리 해지하는 게 대출 한도 늘리는 데 도움이 돼요.
자동차 할부나 휴대폰 할부도 DSR에 포함돼요. 매달 갚는 금액이 작아도 다 합치면 상당하거든요. 큰 대출 받기 전에는 할부를 최대한 줄이는 게 좋아요.
7.DSR 낮춰서 대출 한도 늘리는 방법
DSR이 40%를 넘어서 대출이 막혔다면 어떻게 해야 할까요?
기존 대출을 먼저 갚으세요. 가장 확실한 방법이에요. 특히 금리 높은 신용대출이나 마이너스통장부터 상환하면 월 상환액이 확 줄어들어요. 대출 이자 계산기로 어떤 대출부터 갚는 게 유리한지 비교해볼 수 있어요.
대출 기간을 늘리세요. 30년 만기를 40년으로 늘리면 월 상환액이 줄어들어요. DSR도 낮아지고요. 단, 총 이자는 더 많이 내게 되니까 신중하게 결정하세요.
배우자 소득을 합산하세요. 맞벌이 부부라면 공동명의로 대출받으면 두 사람 소득을 합쳐서 DSR을 계산해요. 개인별로 받는 것보다 한도가 훨씬 많이 나와요.
정책금융을 활용하세요. 디딤돌대출, 버팀목대출 같은 정책금융상품은 DSR 규제가 조금 더 유연해요. 소득 기준만 맞으면 일반 은행보다 대출 한도가 더 나올 수 있어요.
8.출처
- 금융위원회 - 금융위원회
- 한국은행 - 한국은행
- LTV, DTI, DSR 계산 - KB의 생각
- 2026년 스트레스 DSR 3단계 - 뱅크샐러드