"대출 받으려고 은행 갔더니 DSR이 어쩌고 DTI가 어쩌고 하던데 도대체 뭐예요?" 처음 듣는 용어에 당황하셨죠? 2026년 현재 대출 받으려면 이 두 가지를 꼭 알아야 해요.
쉽게 말하면 **"내가 벌어서 얼마나 갚을 수 있나"**를 보는 기준이에요. DSR이 DTI보다 더 까다로워서, 2025년 7월부터는 DSR 3단계가 적용돼서 대출 한도가 더 줄었거든요. 40% 규제가 뭔지, 어떻게 계산하는지, 1가구 2주택자는 어떻게 되는지 쉽게 정리해 드릴게요!
1.DSR과 DTI 차이, 뭘 보는 거예요?
DTI는 주택담보대출만 집중해서 봐요. 주택담보대출의 원리금과 다른 대출의 이자만 계산해요. 예를 들어 주담대 원리금이 월 100만원, 신용대출 이자가 월 20만원이면 월 120만원을 보는 거예요.
DSR은 모든 대출을 다 봐요. 주택담보대출, 신용대출, 전세대출, 마이너스통장까지 모든 대출의 원리금을 합쳐서 계산해요. 똑같이 주담대 원리금 100만원, 신용대출이 있는데 이자만 20만원이 아니라 원리금이 30만원이면 월 130만원을 보는 거죠.
차이가 보이시죠? DSR이 더 많은 걸 따지니까 더 까다로운 거예요. 2025년 전까지는 DTI를 많이 썼는데, 지금은 DSR이 메인이에요. 은행은 DSR 40%, 비은행(저축은행, 캐피탈)은 DSR 50%를 적용해요.
2.DSR 계산 방법, 실제로 어떻게 하나요?
DSR 계산 공식은 이래요.
DSR = (연간 모든 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100
말로 하면 어려우니 예시로 볼게요.
연봉 5천만원인 A씨가 있어요. 현재 대출 상황은 이래요.
- 신용대출 3천만원 (금리 5%, 5년 분할상환) → 월 56만원
- 전세대출 1억원 (금리 3%, 2년 거치 후 만기) → 월 이자 25만원
월 상환액이 81만원이니까 연간 972만원이에요. 연소득이 5천만원이니까요.
DSR = (972만원 ÷ 5,000만원) × 100 = 19.44%
A씨의 DSR은 약 19%예요. 은행 DSR 40% 기준으로 보면, 21%를 더 쓸 수 있어요. 그럼 추가로 얼마나 빌릴 수 있을까요?
40% - 19% = 21%니까, 연소득 5천만원의 21%는 1,050만원이에요. 연간 1,050만원을 더 갚을 수 있다는 거죠. 만약 금리 4%, 30년 주택담보대출을 받는다면 약 2억원 정도 더 빌릴 수 있어요.
3.DSR 40% 규제 의미, 정확히 뭔가요?
**DSR 40%는 "연소득의 40%까지만 대출 상환에 쓸 수 있다"**는 뜻이에요.
연봉 5천만원이면 1년에 2천만원까지만 대출 갚는 데 쓸 수 있어요. 월로 따지면 약 167만원이에요. 이 안에서 모든 대출 원리금을 갚아야 하는 거죠.
단, 대출 금액에 따라 기준이 달라요. 1억원 이하 소액 대출은 DSR 70%까지 허용해요. 생활 자금이 필요한 서민들을 배려한 거예요. 1억원 넘어가는 순간부터 40% 규제가 딱 걸려요.
비은행(저축은행, 캐피탈)은 **DSR 50%**예요. 은행보다 10%p 높아서 조금 더 빌릴 수 있지만, 대신 금리가 높아요. 은행에서 거절당했다고 무턱대고 비은행으로 가면 이자 부담이 커질 수 있어요.
계산 예시 하나 더 볼게요. 연봉 8천만원인 B씨가 은행에서 DSR 40%로 대출받으려면요.
연간 상환 가능액 = 8,000만원 × 40% = 3,200만원
월 상환 가능액 = 약 267만원
금리 4%, 30년 주택담보대출 기준으로 약 5억원까지 빌릴 수 있어요. 물론 다른 대출이 없을 때 얘기고, 신용대출이나 전세대출 있으면 그만큼 빼야 해요.
4.스트레스 DSR 3단계, 2025년 7월부터 시행
2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시작됐어요. 대출 한도가 더 줄어든 거죠.
스트레스 DSR이 뭐냐면요. DSR 계산할 때 실제 금리가 아니라 "나중에 금리가 오르면 어떡하지?" 하고 높은 금리를 가정해서 계산하는 거예요. 지금 금리가 4%여도, 앞으로 오를 걸 대비해서 7%로 계산하는 식이에요.
3단계 적용 기준은 이래요.
- 수도권 및 규제지역: 스트레스 금리 3.0% 추가, 적용비율 100%
- 지방 비규제지역: 스트레스 금리 1.5% 추가, 적용비율 50% (2026년 6월까지 유예)
- 신용대출 및 기타: 스트레스 금리 1.5% 추가, 적용비율 100%
실제 대출 한도 차이를 볼게요. 연소득 1억원, 금리 4%, 30년 주담대 기준이에요.
- 3단계 전: 금리 4% + 스트레스 1.5% = 5.5%로 계산 → 약 5억 8,700만원
- 3단계 후: 금리 4% + 스트레스 3.0% = 7.0%로 계산 → 약 4억 7,600만원
1억 1,100만원이나 줄어든 거예요. 같은 소득인데 빌릴 수 있는 돈이 확 줄어든 거죠.
지방은 2026년 6월까지 2단계(스트레스 1.5%, 적용비율 50%)가 유지돼요. 지방 부동산 시장을 고려한 조치예요.
5.1가구 2주택 대출 규제, 2025년부터 강화
1가구 2주택자는 주택 구매 목적 대출이 사실상 금지됐어요. 2025년 6월 27일 금융위원회 가계대출 관리방안에서 발표했어요.
예전에는 규제지역에서 LTV 30%, 비규제지역에서 60%까지 가능했었어요. 이제는 아예 안 돼요. 집 2채 가진 사람이 3채째 사려고 대출받는 건 막겠다는 거죠.
1주택자도 조건이 생겼어요. 집 하나 가진 사람이 새 집 사면서 대출받으려면요.
- 기존 주택을 6개월 이내에 팔아야 해요
- 수도권은 6개월 이내에 새 집으로 전입해야 해요
안 지키면 어떻게 되냐고요? 대출금을 바로 회수당하거나, 향후 3년간 주택 관련 대출을 못 받아요. 꽤 센 제재예요.
2주택자가 대출받을 방법은 없냐고요? 주택 구매 목적은 막혔지만, 생활 자금이나 사업 자금 목적 대출은 가능해요. 신용대출이나 주택 담보로 잡고 생활비 목적으로 빌리는 건 되는 거죠. 단, 그 돈으로 집 사면 안 돼요.
6.DSR 계산기 사용법, 직접 확인해보세요
"계산이 너무 복잡한데요?" 걱정 마세요. 무료 DSR 계산기가 많아요.
올크레딧 DSR 계산기에 들어가면요. 연소득, 현재 대출 내역, 받고 싶은 대출 금액과 금리를 넣으면 자동으로 DSR이 계산돼요. 40% 넘는지 안 넘는지 바로 나와요.
은행 홈페이지나 앱에도 있어요. KB국민은행, 신한은행, 우리은행 앱에서 '대출 한도 조회' 하면 DSR 자동 계산되면서 얼마까지 빌릴 수 있는지 나와요.
입력할 때 주의할 점이 있어요.
- 모든 대출을 빠짐없이 입력하세요. 마이너스통장, 카드론도 다 포함이에요
- 연소득은 세전 금액이에요. 작년 연말정산 원천징수영수증에 나온 총급여액을 넣으면 돼요
- 금리는 변동금리면 현재 금리 + 스트레스 금리를 합쳐서 넣어야 정확해요
계산기로 미리 확인해보고 은행 가면 시간 절약돼요. "대출 안 되네요" 하고 헛걸음하는 일 없어요.
7.DTI는 언제 쓰나요?
"그럼 DTI는 이제 안 쓰는 거예요?" 아니에요. 여전히 쓰는 곳이 있어요.
주택도시기금 대출은 DTI를 써요. 버팀목전세대출, 디딤돌대출 같은 정책 대출이요. 이런 대출은 서민 지원 목적이라 DSR보다 완화된 DTI를 적용해요.
일부 지방 은행도 소액 대출은 DTI를 쓰는 경우가 있어요. 하지만 대부분은 DSR로 통일됐어요.
DTI 계산식도 간단히 볼게요.
DTI = (주택담보대출 연간 원리금 + 기타 대출 연간 이자 ÷ 연소득) × 100
DSR과 비교하면 기타 대출은 이자만 본다는 게 차이예요. 그래서 DSR보다 숫자가 낮게 나와요.
예를 들어 신용대출 원리금이 월 50만원인데, 이자는 15만원이에요. DTI는 15만원만 계산하지만, DSR은 50만원 전체를 계산해요. 당연히 DSR이 더 높게 나오죠.
8.출처
- 금융위원회 가계대출 관리방안 - 금융위원회
- KB의 생각 LTV DTI DSR - KB국민은행