"계약기간 1년 남았는데 집주인이 집을 팔았대요. 새 주인이 나가라고 하면 나가야 하나요?" 대항요건 있으면 안 나가도 돼요!
전세나 월세로 살고 있는데 갑자기 집이 팔렸다는 연락 받으면 불안하시죠. 새 주인한테 쫓겨나는 건 아닌지, 보증금은 돌려받을 수 있는지 걱정되실 거예요. 오늘은 집주인이 바뀔 때 임차인의 권리에 대해 쉽게 알려드릴게요!
1.임대인의 지위 승계가 뭔가요
새 주인이 자동으로 전 주인 역할을 이어받는 거예요.
주택임대차보호법 제3조의2에서 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한다고 정하고 있어요. 쉽게 말하면 집을 산 사람이 자동으로 전 집주인의 권리랑 의무를 다 물려받는 거죠.
A씨가 B씨한테 전세 보증금 1억원에 집을 빌려줬어요. 그런데 A씨가 그 집을 C씨한테 팔았어요. 이제 C씨가 새 집주인이 됐죠. C씨는 자동으로 A씨가 B씨한테 진 의무를 다 떠안아요. B씨한테 보증금 1억원 돌려줄 의무도 C씨 몫이 된 거예요.
2.대항요건이 뭔가요
임차인이 집주인한테 권리를 주장할 수 있는 조건이에요.
대항요건은 두 가지예요. 주택의 인도랑 전입신고죠. 쉽게 말하면 이사 가서 실제로 살고, 주민센터에 전입신고 하는 거예요.
D씨가 2024년 1월 1일에 전세계약 하고 1월 5일에 이사 갔어요. 그날 주민센터에서 전입신고도 했어요. D씨는 1월 6일 오전 0시부터 대항력을 갖게 돼요.
대항력이 있으면 집주인이 바뀌어도 "저는 여기 사는 사람이에요" 주장할 수 있어요. 새 주인한테도 똑같이 권리를 주장할 수 있는 거죠.
3.집주인이 바뀌면 어떻게 되나요
대항요건 있으면 계속 살 수 있어요.
E씨는 2년 계약으로 전세 살고 있어요. 1년 지났는데 집주인이 집을 팔았어요. 새 주인이 "나는 모르는 일이니까 나가" 하면 어떻게 될까요?
E씨가 전입신고하고 실제로 살고 있었다면 대항요건을 갖춘 거예요. 새 주인한테 "저는 전 주인이랑 2년 계약했어요. 1년 더 살 거예요" 주장할 수 있어요. 새 주인은 거절 못 해요.
F씨는 전입신고를 안 했어요. 주소는 다른 데 놔두고 그냥 살기만 했어요. 집주인이 바뀌었어요. F씨는 대항요건이 없으니까 새 주인한테 권리 주장 못 해요. 나가라고 하면 나가야 할 수도 있어요.
4.계약서를 다시 써야 하나요
안 써도 돼요.
새 주인이 전 주인의 지위를 자동으로 승계하니까 기존 계약서가 그대로 유지돼요. 새 주인한테 "계약서 다시 씁시다" 할 필요 없어요.
G씨가 A씨랑 2년 전세계약 했어요. 1년 지나서 A씨가 집을 B씨한테 팔았어요. G씨는 그냥 1년 더 살다가 나가면 돼요. B씨랑 새 계약서 쓸 필요 없어요.
보증금도 B씨한테 받으면 돼요. A씨가 아니에요. B씨가 A씨의 의무를 물려받았으니까요.
5.당연승계 배제 특약은 어떻게 되나요
효력이 없어요.
일부 집주인이 계약서에 이런 조항을 넣어요. "집이 팔리면 임차인은 새 주인한테 권리 주장 못 한다" 이런 내용이에요. 이걸 당연승계 배제 특약이라고 해요.
이런 특약은 임차인한테 불리한 약정이라서 효력이 없어요. 계약서에 써있어도 무시하면 돼요. 법이 임차인을 보호하거든요.
H씨가 계약서에 "집이 팔리면 임차권 주장 못 함"이라고 써있는 거 발견했어요. 집주인이 바뀌었는데 새 주인이 이 조항을 들이밀며 나가라고 해요. H씨는 대항요건 갖췄으면 "그 조항 효력 없어요. 저는 계속 살 거예요" 할 수 있어요.
6.계약 해지할 수도 있나요
원하면 할 수 있어요.
대항요건 갖춘 임차인은 계속 살 권리가 있지만, 원하지 않으면 계약 해지할 수도 있어요. 특히 집이 경매로 넘어간 경우에는 계약 해지하고 우선변제를 청구할 수 있어요.
I씨 집이 경매로 넘어갔어요. I씨는 대항요건이랑 확정일자 다 갖췄어요. 두 가지 선택지가 있어요. 하나는 낙찰받은 사람한테 "저는 계속 살 거예요" 하는 거예요. 다른 하나는 "저는 나갈게요. 대신 경매 대금에서 보증금 먼저 받을게요" 하는 거죠.
I씨가 어떤 선택을 할지는 본인 마음이에요. 법이 두 가지 다 허용하거든요.
7.경매로 넘어간 경우
대항요건 있으면 선택할 수 있어요.
집이 경매로 넘어가면 임차인은 불안해요. 근데 대항요건 갖췄으면 걱정 안 해도 돼요. 두 가지 중 하나를 선택할 수 있거든요.
첫 번째는 그냥 계속 사는 거예요. 낙찰받은 사람이 새 집주인이 되지만, 임차인은 기존 계약 기간 동안 계속 살 수 있어요.
두 번째는 나가는 거예요. 계약 해지하고 경매 대금에서 보증금을 우선변제 받을 수 있어요. 확정일자까지 받았으면 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있고요.
J씨 집이 1억원에 낙찰됐어요. 은행 대출이 7천만원 있어요. J씨 보증금은 5천만원이에요. J씨가 확정일자 받았으면 경매 대금에서 5천만원 먼저 받고, 은행이 나머지 5천만원 받아요.
8.새 주인이 보증금 인상하면
기존 조건대로 살면 돼요.
새 주인이 "나는 보증금 더 받고 싶어. 안 올려주면 나가" 할 수도 있어요. 근데 임차인은 기존 계약 조건 그대로 살 권리가 있어요.
K씨가 보증금 1억원으로 계약했는데 새 주인이 1억 5천만원 달래요. K씨는 "저는 기존 계약대로 1억원이에요" 하면 돼요. 새 주인은 거절 못 해요.
계약 기간 끝나고 갱신할 때는 다른 얘기예요. 그때는 보증금 인상 협상할 수 있어요. 근데 기존 계약 기간 중에는 올려줄 의무 없어요.
9.다음부터는 어떻게 해야 하나요
전입신고 필수예요.
전세나 월세 계약하면 무조건 전입신고하세요. 이게 가장 기본이에요. 실제로 이사 가서 살고, 주민센터에 전입신고 하면 대항력이 생겨요.
전입신고 안 하고 살면 집주인이 바뀔 때 권리 주장 못 해요. 쫓겨날 수도 있고요. 귀찮아도 꼭 하세요.
확정일자도 받으세요.
전입신고만으로는 대항력만 생겨요. 확정일자까지 받아야 우선변제권이 생기거든요. 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금 먼저 받으려면 확정일자 필수예요.
동 주민센터나 인터넷등기소에서 무료로 받을 수 있어요. 계약서 들고 가서 "확정일자 받으러 왔어요" 하면 바로 찍어줘요.
계약서 잘 보관하세요.
집주인이 바뀌어도 기존 계약서가 유효해요. 새 주인한테 "저는 이 조건으로 계약했어요" 증명할 수 있어야 하거든요.
계약서 원본이랑 사본 다 잘 보관하세요. 확정일자 받은 계약서는 특히 중요해요. 절대 버리면 안 돼요.
10.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 집주인이 바뀐 경우 - 법제처
- 주택임대차보호법 - 법제처