상가 임대차 계약 기간이 끝났어요. 건물주한테 보증금 돌려달라고 했더니, 새로운 세입자를 얻을 때까지 기다리라고 하네요. 그럼 계속 가게 운영하면서 월세는 안 내도 되는 건가요?
1.임대차 종료와 보증금 반환 의무
상가건물 임대차보호법에 따르면, 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해야 해요. 새로운 세입자를 구하는 건 임대인의 사정이고, 임차인은 계약 종료와 동시에 보증금을 돌려받을 권리가 있거든요.
임대인이 '새 세입자를 구할 때까지 기다려달라'고 하는 건 법적으로 정당한 사유가 아니에요. 임대차 계약은 임대인과 임차인 간의 계약이지, 새 세입자와는 관계가 없어요.
하지만 실무적으로는 임대인이 당장 보증금을 마련하지 못하는 경우가 많아요. 이럴 때 임차인이 선택할 수 있는 방법은 두 가지예요. 하나는 계속 가게를 운영하면서 보증금을 받을 때까지 기다리는 것, 다른 하나는 법적 절차를 통해 강제로 보증금을 회수하는 거예요.
2.계속 사용 시 월세 지급 의무
계약이 끝났는데도 계속 가게를 운영하면, 법적으로는 '묵시적 갱신'으로 간주될 수 있어요.
간단히 말해, 계약 기간이 끝났는데도 임대인이 아무 말 없이 임차인이 계속 사용하도록 두면, 이전과 동일한 조건으로 계약이 자동으로 연장되는 거예요. 보증금, 월세 등 모든 조건이 그대로 유지되고요.
묵시적 갱신이 되면 월세도 계속 내야 해요. 보증금을 못 받았다고 해서 월세를 안 낼 수 있는 건 아니에요. 월세는 가게를 사용하는 대가이고, 보증금은 계약 종료 시 돌려받는 거라서 별개거든요.
실제 상황으로, A씨는 계약이 끝났지만 보증금을 못 받아서 계속 가게를 운영했어요. 월세는 계속 냈고요. 6개월 후 보증금을 받고 퇴거했어요. B씨는 계약이 끝나자마자 가게 문을 닫고 보증금을 돌려달라고 요구했어요. 임대인이 안 주자 소송을 제기해서 보증금을 받아냈어요.
3.월세를 내지 않으면 발생하는 문제
계속 가게를 사용하면서 월세를 내지 않으면 큰 문제가 생겨요.
상가건물 임대차보호법에 따르면, 임차인이 차임(월세)을 3회 이상 연체하면 임대인은 계약을 해지할 수 있어요. 계약이 해지되면 임차인은 즉시 가게를 비워야 해요.
또한 연체한 월세는 보증금에서 공제될 수 있어요. 보증금 5천만원인데 월세를 6개월 동안 안 냈다면(월 200만원이라고 가정), 연체 월세 1,200만원을 보증금에서 빼고 3,800만원만 돌려받게 되는 거죠.
게다가 연체 이자까지 붙을 수 있어요. 월세를 제때 내지 않으면 지연이자가 발생하거든요. 이것도 보증금에서 공제돼요.
4.보증금 미반환 시 법적 대응 방법
보증금을 받지 못하면 법적 절차를 통해 회수할 수 있어요.
먼저 임대인과 협의를 시도해 보세요. 분할 반환이나 반환 시기를 조정하는 방법도 있어요. 협의가 안 되면 내용증명을 보내서 정식으로 보증금 반환을 요구해야 해요.
내용증명을 보내도 임대인이 보증금을 안 주면, 보증금반환청구소송을 제기해야 해요. 소송에서 이기면 확정판결을 받을 수 있어요.
확정판결을 받으면, 임차상가건물에 대해 경매를 신청할 수 있어요. 경매로 건물이 팔리면 그 돈에서 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있어요. 다만 경매는 시간이 오래 걸리고, 건물에 다른 권리(근저당권 등)가 있으면 보증금을 전액 회수하지 못할 수도 있어요.
5.동시이행항변권과 명도 거부
보증금을 받지 못한 상태에서 임대인이 '나가라'고 하면, 임차인은 동시이행항변권을 주장할 수 있어요.
동시이행항변권이란, '내가 가게를 비워주는 것(명도)과 당신이 보증금을 주는 것은 동시에 이루어져야 한다'는 권리예요. 쉽게 말하면, '보증금 주면 나갈게요'라고 할 수 있는 거죠.
임대인이 법원에 명도소송을 제기해도, 임차인이 동시이행항변권을 주장하면 법원은 '보증금을 주는 것과 명도를 동시에 하라'고 판결해요. 임대인이 보증금을 공탁하거나 지급할 준비를 하지 않으면, 임차인을 강제로 내보낼 수 없어요.
하지만 이건 계약이 끝난 후 퇴거할 때의 이야기예요. 계속 가게를 사용하면서 월세를 안 낸다면, 동시이행항변권으로 월세 지급 의무를 면제받을 수는 없어요.
6.보증금 회수 전략과 주의사항
보증금을 확실하게 받으려면 전략이 필요해요.
계약 종료 전에 미리 준비하는 게 중요해요. 계약 종료 3개월 전쯤 임대인에게 보증금 반환 의사를 밝히고, 구체적인 반환 일정을 협의해야 해요.
임대인의 재정 상태를 파악하는 것도 도움이 돼요. 건물에 근저당권이 많이 설정되어 있거나, 임대인이 다른 채무가 많으면 보증금 회수가 어려울 수 있어요. 이런 경우 계약 종료 전에 전세보증보험이나 임대보증금반환보증 같은 보험에 가입하는 것도 방법이에요.
계속 가게를 운영할 거라면 월세는 반드시 내야 해요. 월세를 연체하면 오히려 불리해지거든요. 보증금에서 차감될 수도 있고, 계약 해지 사유가 될 수도 있어요.
법적 절차는 시간이 오래 걸릴 수 있으니, 가능하면 임대인과 합의하는 게 최선이에요. 분할 반환이나 상계 등 다양한 방법을 협의해 보세요. 상가건물 임대차보호법은 2026년 5월 12일 시행 예정이니, 최신 법령을 확인하는 것도 중요해요.
7.출처
- 상가건물 임대차보호법 - 법제처
- 상가건물 임대차 보증금 회수 - 찾기쉬운 생활법령정보
- 민법 - 법제처
- 상가 차임 지급 의무 - 찾기쉬운 생활법령정보