"계약 끝나는데 집주인이랑 나랑 아무도 연락 안 했어요. 이대로 나가야 하나요?" 아니에요, 자동으로 2년 더 연장돼요!
전세나 월세 계약 만료일이 다가오는데 집주인도 나도 아무 말 없으면 어떻게 되는지 궁금하시죠. 알아서 나가야 하나, 아니면 계속 살 수 있나 헷갈리실 거예요. 오늘은 묵시적갱신에 대해 쉽게 알려드릴게요!
1.묵시적갱신, 정확히 뭐예요
임대인이랑 임차인 둘 다 아무 말 안 하면 자동으로 계약 연장되는 거예요.
2018년 8월 1일에 2년 계약 했어요. 2020년 7월 31일이 만료일이죠. 그런데 2020년 5월까지 집주인도 나도 갱신 얘기를 안 했어요. 이러면 계약이 자동으로 2년 더 연장돼요. 이걸 주택임대차보호법에서 묵시적갱신이라고 해요.
쉽게 말하면 둘 다 입 다물고 있으면 법이 알아서 "계속 사는 걸로 할게요" 정해주는 거예요.
2.묵시적갱신 조건은 뭐예요
집주인이 특정 기간에 통지 안 하고, 나도 1개월 전까지 통지 안 해야 해요.
집주인 입장에서 봐요. 계약 만료일 기준으로 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 "갱신 안 할게요" 또는 "조건 바꿀 거예요" 얘기를 안 해야 해요. 2020년 12월 10일 이후에 계약했거나 갱신한 경우는 2개월 전까지로 바뀌어요.
임차인 입장에서 봐요. 계약 만료일 1개월 전까지 "나갈게요" 또는 "조건 바꾸고 싶어요" 얘기를 안 해야 해요.
둘 다 이 조건 만족하면 계약이 자동으로 갱신돼요.
3.묵시적갱신, 몇 년이에요
2년이에요.
원래 계약이랑 똑같은 조건으로 2년 연장돼요. 보증금, 월세, 계약 조건 전부 그대로예요.
A씨가 보증금 5천만원에 2년 계약 했어요. 묵시적갱신 됐어요. 그럼 보증금 5천만원 그대로, 조건도 그대로 2년 더 사는 거예요.
근데 중요한 게 있어요. 임차인은 언제든지 나갈 수 있어요. 2년 채우기 전에 나가도 괜찮아요. 집주인한테 "나갈게요" 통지하면 3개월 후에 효력이 발생해요.
B씨가 묵시적갱신으로 2년 연장됐는데 6개월 살다가 이사 가고 싶어졌어요. 집주인한테 "나갈게요" 통지했어요. 3개월 후에 나가면 돼요. 위약금 같은 거 없어요.
4.계약서를 다시 써야 하나요
안 써도 돼요.
묵시적갱신은 자동으로 되는 거라서 새로 계약서 작성할 필요 없어요. 집주인이 "그래도 계약서 새로 쓰자" 하더라도 기존 계약서를 버리면 안 돼요.
C씨가 묵시적갱신 됐는데 집주인이 새 계약서 쓰자고 했어요. 써도 되는데 확정일자 받은 옛날 계약서는 꼭 보관해야 해요. 그래야 대항력이랑 우선변제권이 유지되거든요.
옛날 계약서 날짜로 대항력이 인정돼요. 새 계약서로만 있으면 대항력 날짜가 밀려나서 손해볼 수 있어요.
5.묵시적갱신 안 되는 경우도 있나요
2기 차임액 연체하거나 의무를 심하게 위반하면 안 돼요.
매달 월세 내는 계약이에요. 임차인이 2개월치 월세를 밀렸어요. 이러면 묵시적갱신 안 돼요. 계약 만료일 되면 그냥 끝나는 거예요.
D씨가 월세 50만원씩 내는 집 살아요. 5월, 6월 월세 안 냈어요. 100만원 밀린 거죠. 7월 31일 계약 만료일 되면 묵시적갱신 안 되고 계약 종료돼요.
또는 임차인 의무를 현저히 위반한 경우도 마찬가지예요. 집을 심하게 훼손한다거나, 불법 개조한다거나, 타인에게 무단으로 전대했다거나 하면 갱신 안 돼요.
6.집주인이 갱신거절하면 어떻게 되나요
계약갱신청구권을 행사할 수 있어요.
집주인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전(또는 2개월 전) 사이에 "갱신 안 할게요" 또는 "조건 바꿀게요" 통지했어요. 이러면 묵시적갱신은 안 돼요.
근데 임차인은 이 기간에 계약갱신청구권을 행사할 수 있어요. "저는 계속 살고 싶어요" 청구하는 거죠.
E씨 집주인이 2020년 2월에 "조건 바꾸거나 갱신 안 할 거야" 통지했어요. E씨는 2월부터 6월 말까지 사이에 "저는 계약갱신청구권 행사할게요" 할 수 있어요.
이러면 집주인은 정당한 사유 없이 거절 못 해요. 기존 조건대로 2년 연장돼요. 보증금은 5% 이내에서만 올릴 수 있어요.
F씨 보증금이 1억원이에요. 집주인이 갱신거절했는데 F씨가 계약갱신청구권 행사했어요. 집주인은 최대 5%인 500만원까지만 보증금 올릴 수 있어요. 1억 5천만원으로 올리자고 하면 안 돼요.
7.대항력이랑 우선변제권은 어떻게 되나요
종전 계약서로 그대로 유지돼요.
묵시적갱신 됐다고 대항력이나 우선변제권이 없어지는 거 아니에요. 옛날 계약서 날짜 기준으로 계속 인정돼요.
G씨가 2018년 8월 1일에 계약하고 그날 전입신고했어요. 확정일자도 받았어요. 대항력은 2018년 8월 2일 0시부터 생긴 거예요. 2020년에 묵시적갱신 됐어요.
이때 대항력 날짜는 2018년 8월 2일 그대로예요. 2020년 8월 2일로 바뀌는 거 아니에요. 우선변제권도 2018년 8월 1일 기준이에요.
만약 새 계약서 쓰고 옛날 계약서 버리면 대항력 날짜가 밀려나요. 절대 버리면 안 돼요.
8.다음부터는 어떻게 해야 하나요
계약 만료일 체크하고 의사표시 명확하게 하세요.
계속 살고 싶으면 집주인한테 미리 얘기하세요. "저 계속 살 거예요" 확실하게 전달하는 게 좋아요. 나가려면 1개월 전에는 통지하세요.
집주인도 연락 없으면 "묵시적갱신 되는구나" 생각할 수 있지만, 확실하게 "나갈 거예요" 통지해야 나중에 분쟁 없어요.
옛날 계약서 절대 버리지 마세요.
확정일자 받은 계약서는 집 나갈 때까지 꼭 보관하세요. 새 계약서 쓰더라도 옛날 거 같이 갖고 있어야 해요. 이게 대항력이랑 우선변제권 지키는 열쇠예요.
월세 밀리지 않게 주의하세요.
2개월 밀리면 묵시적갱신 안 돼요. 살고 싶어도 못 사는 거예요. 계좌이체 자동이체 설정해서 밀리지 않게 관리하세요.
9.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 묵시적갱신 - 법제처
- 주택임대차보호법 - 법제처