전세 2년 계약이 끝났는데, 집주인도 나도 아무 말 안 했어요. 이제 어떻게 되는 거예요? 당장 나가야 하나요, 아니면 계속 살 수 있나요? 사실 아무 말 없으면 자동으로 계약이 연장돼요. 이걸 '묵시적 갱신'이라고 하는데, 제대로 알면 권리를 지킬 수 있답니다.
1.묵시적 갱신이란 무엇인가
주택임대차보호법 제6조에서 정하고 있어요. 임대차 기간이 끝났는데 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 통보하지 않고, 임차인이 계약 종료 전에 거절 의사를 표시하지 않으면 이전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봐요.
쉽게 말하면, 계약 끝나기 전에 양쪽 다 아무 말 안 하면 자동으로 연장되는 거예요. 새 계약서 안 써도, 따로 협의 안 해도 돼요.
묵시적 갱신으로 연장되는 기간은 주택은 2년, 상가는 1년이에요. 원래 계약이 주택 2년이었다면 2년 더, 상가 1년이었다면 1년 더 살 수 있어요.
예를 들어볼게요. A씨는 2024년 3월부터 2026년 2월까지 주택 전세 계약했어요. B씨는 2025년 1월부터 2026년 12월까지 상가 임대 계약했어요. 둘 다 만료일 전에 아무 말 없었다면? A씨는 2028년 2월까지 자동 연장, B씨는 2027년 12월까지 자동 연장돼요.
2.묵시적 갱신 성립 조건
묵시적 갱신이 자동으로 되는 건 아니에요. 조건이 있어요.
임대인이 통보하지 않은 경우: 주택은 계약 종료 6개월~2개월 전, 상가는 계약 종료 6개월~1개월 전에 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경을 통보해야 해요. 이 기간에 아무 말 없으면 묵시적 갱신돼요.
임차인이 거절하지 않은 경우: 임차인도 계약 종료 전에 "나 안 살래"라고 거절 의사를 표시하지 않아야 해요. 임차인이 먼저 "안 살게요"라고 하면 묵시적 갱신 안 돼요.
예외 사항: 임차인이 2기 차임을 연체하거나 의무를 현저히 위반한 경우는 묵시적 갱신이 안 돼요. 월세 2번치 안 냈거나, 집을 무단으로 다른 사람한테 빌려줬다면 묵시적 갱신 자격이 없어요.
3.묵시적 갱신 후 임차인 해지 방법
묵시적 갱신되면 임차인은 언제든 나갈 수 있어요. 주택의 경우 임차인이 해지를 원하면 언제든지 집주인한테 통보할 수 있어요. 통보한 날로부터 3개월 후에 해지 효력이 생겨요.
2026년 3월 15일에 "나갈게요"라고 통보했다면, 2026년 6월 15일에 해지돼요. 그 날 이사 나가면 돼요.
상가도 마찬가지예요. 임차인이 언제든 통보할 수 있고, 3개월 후에 해지돼요.
내용증명으로 통보하는 게 안전해요. 카톡이나 문자로 보낼 수도 있지만, 나중에 "못 받았는데?"라고 하면 증명하기 어려워요. 우체국 내용증명은 공식 기록이 남으니까 확실해요.
해지 통보에는 "묵시적 갱신된 임대차 계약을 주택임대차보호법 제6조의2에 따라 해지합니다. 3개월 후인 YYYY년 MM월 DD일자로 계약이 종료됩니다"라고 명시하면 돼요.
4.묵시적 갱신 후 임대인 해지 방법
임대인은 임차인만큼 자유롭지 않아요. 묵시적 갱신된 후에는 2년(주택)이나 1년(상가)이 지나야 해지할 수 있어요.
2024년 3월부터 2026년 2월까지 계약하고 묵시적 갱신됐다면, 2028년 2월까지는 임대인이 마음대로 해지 못 해요. 임차인은 계속 살 권리가 있거든요.
2년이 지나고 나서 임대인이 해지하려면 정당한 사유가 필요해요. 단순히 "다른 사람한테 비싸게 임대하고 싶어서"는 안 돼요.
정당한 사유는 본인이나 직계가족이 실제로 거주할 목적, 재건축이나 철거, 임차인의 2기 차임 연체 등이에요. 이런 사유 없이는 임대인도 함부로 해지 못 해요.
5.묵시적 갱신과 계약갱신청구권 비교
둘은 완전히 다른 제도예요. 헷갈리지 마세요.
계약갱신청구권: 임차인이 적극적으로 "2년 더 살게요"라고 요구하는 거예요. 계약 종료 6개월~2개월 전에 미리 통보해야 하고, 1회만 쓸 수 있어요.
묵시적 갱신: 아무도 아무 말 안 해서 자동으로 연장되는 거예요. 횟수 제한 없어요. 매번 만료일에 아무 말 없으면 계속 연장될 수 있어요.
임차인 입장에서는 어떤 게 유리할까요? 계약갱신청구권을 쓰면 2년 동안 확정적으로 살 수 있어요. 묵시적 갱신은 임차인이 언제든 3개월 전 통보로 나갈 수 있어서, 계획 바뀌었을 때 유연해요.
임대료 조정은? 계약갱신청구권을 쓰면 5% 이내로 인상 가능하지만, 묵시적 갱신은 이전 조건 그대로예요. 임대인이 올리고 싶어도 못 올려요.
6.출처
- 주택임대차보호법 제6조 - CaseNote
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 임대차계약의 갱신 - 법제처
- 묵시적 갱신 해지 - 법제처