전세 2년 살았는데 계속 살고 싶어요. 집주인한테 "2년 더 살게요"라고 말했는데, 집주인이 "안 돼요"라고 거절할 수 있나요? 어떤 경우에 거절당하고, 어떤 경우에 내 권리를 지킬 수 있는지 궁금하시죠. 계약갱신청구권은 임차인을 보호하는 강력한 권리지만, 무조건은 아니랍니다.
1.계약갱신청구권 1회 2년 기본 개념
주택임대차보호법 제6조의3에서 정하고 있어요. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봐요.
쉽게 말하면, 2년 계약으로 살다가 계약 끝나기 전에 "2년 더 살래요"라고 한 번 말할 수 있어요. 집주인은 정당한 사유가 없으면 거절 못 해요.
최초 계약 2년 + 갱신 2년 = 총 4년까지 살 수 있는 거죠. 4년 이후에는 계약갱신청구권이 없어요. 그때는 집주인과 새로 협의해야 해요.
예를 들어볼게요. A씨는 2024년 3월부터 2026년 2월까지 2년 계약으로 살아요. B씨는 2025년 1월부터 2027년 12월까지 2년 계약으로 살아요. 둘 다 갱신청구권을 쓰면, A씨는 2028년 2월까지, B씨는 2029년 12월까지 살 수 있어요.
2.계약갱신 요구 시기와 절차
언제 요구해야 효력이 있을까요? 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신을 요구해야 해요.
2026년 2월 28일에 계약이 끝난다면? 2025년 8월 28일부터 2025년 12월 28일까지 요구하면 돼요. 이 기간을 놓치면 계약갱신청구권을 못 써요.
어떻게 요구할까요? 내용증명이 가장 확실해요. "주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약 갱신을 요구합니다"라고 명시하고, 현재 계약 내용을 적으면 돼요.
카톡이나 문자로 보내도 법적으로 유효해요. 하지만 나중에 "못 받았는데?"라고 하면 증명하기 어려워요. 내용증명은 우체국에서 공식적으로 기록되니까 확실해요.
3.임대인이 갱신을 거절할 수 있는 정당한 사유
집주인이 무조건 거절할 순 없어요. 법에서 정한 정당한 사유가 있어야 해요.
2기 차임 연체: 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우예요. 월세 50만 원이면 100만 원, 관리비 포함하면 더 빨리 쌓여요.
본인 또는 직계 존비속 거주: 집주인 본인이나 직계가족(부모, 자녀)이 실제로 거주할 목적인 경우예요. 단순히 "살 거야"라고 말만 하는 게 아니라, 실제로 거주 계획이 있어야 해요.
불법 전대나 무단 용도 변경: 세입자가 집주인 허락 없이 다른 사람한테 재임대했거나, 주거용을 상업용으로 바꿔 쓴 경우예요.
상호 합의로 보상한 경우: 집주인이 정당한 보상(이사 비용, 웃돈 등)을 주고 세입자가 동의한 경우예요. 강제는 안 되고 진짜 합의여야 해요.
재건축·철거: 건물이 노후해서 안전사고 우려가 있거나, 법령에 따라 재건축이 이루어지는 경우예요.
4.부당한 갱신 거절 대응 방법
집주인이 정당한 사유 없이 거절하거나, 거짓으로 거절하면 어떻게 할까요?
먼저 내용증명으로 다시 요구하세요. "정당한 거절 사유가 없으므로, 주택임대차보호법에 따라 계약이 갱신된 것으로 간주합니다"라고 명시하세요.
집주인이 계속 거부하면 한국토지주택공사(LH) 전월세 상담센터(1600-1004)나 대한법률구조공단(국번없이 132)에 상담받으세요.
집주인이 "내가 살 거야"라고 해서 갱신을 거절했는데, 갱신되었을 기간(2년) 끝나기 전에 다른 사람한테 임대했다면? 손해배상 청구할 수 있어요. 이사 비용, 중개수수료, 전세 차액 등 실제 손해를 청구하면 돼요.
증거를 챙기세요. 갱신 요구 내용증명, 거절 통지, 새 임차인 전입신고 확인, 등기부등본 등이 필요해요.
5.묵시적 갱신과 계약갱신청구권 차이
둘은 완전히 달라요. 헷갈리지 마세요.
계약갱신청구권: 세입자가 적극적으로 "2년 더 살래요"라고 요구하는 거예요. 6개월~2개월 전에 미리 말해야 해요. 1회만 쓸 수 있고, 2년 더 살 수 있어요.
묵시적 갱신: 계약 끝났는데 집주인도 세입자도 아무 말 안 하면 자동으로 연장되는 거예요. 이전과 동일한 조건으로 2년 연장된 것으로 봐요. 하지만 세입자는 언제든 3개월 전에 통보하고 나갈 수 있어요.
묵시적 갱신은 계약갱신청구권 행사가 아니에요. 그러니까 계약갱신청구권을 쓰지 않은 채 묵시적 갱신으로 4년 살고, 그 후에 다시 계약갱신청구권을 쓸 수 있나요? 아니에요. 계약갱신청구권은 최초 계약 후 1회만 쓸 수 있어요.
6.출처
- 주택임대차보호법 제6조의3 - CaseNote
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 임대차계약의 갱신 - 법제처
- 국토교통부 임대차 정책 - 국토교통부