"보증금 1억원 내고 전세 살고 있는데 집이 경매로 넘어갔대요. 보증금 돌려받을 수 있나요?" 대항력과 확정일자 있으면 받을 수 있어요!
대항력은 전입신고로 얻고, 확정일자는 동 주민센터에서 받는 거예요. 이 두 가지를 모두 갖추면 우선변제권이 생겨서 경매 대금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있어요. 오늘은 경매와 보증금 우선변제에 대해 쉽게 알려드릴게요!
1.우선변제권이 뭔가요
보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 권리예요.
집이 경매로 넘어가면 여러 채권자가 돈을 받으려고 줄 서요. 은행, 세무서, 다른 임차인들. 이럴 때 우선변제권이 있으면 이 사람들보다 먼저 받을 수 있어요.
집이 경매로 넘어가서 1억 5천만원에 낙찰됐어요. 은행 대출 1억원, 임차인 보증금 5천만원이 있어요. 임차인한테 우선변제권이 있으면 경매 대금 1억 5천만원에서 임차인이 먼저 5천만원 받고, 은행이 나머지 1억원 받아요.
우선변제권 없으면 은행이 1억원 먼저 받고 임차인은 남은 5천만원만 받게 돼요.
2.우선변제권은 어떻게 생기나요
대항력과 확정일자 두 가지를 모두 갖춰야 해요.
대항력은 전입신고와 건물 인도로 얻어요. 전입신고 하고 실제로 이사해서 살면 되는 거죠. 여기에 더해서 확정일자를 받아야 우선변제권이 생겨요.
2025년 1월 1일에 전세계약 했어요. 1월 5일에 이사 가서 전입신고 했어요. 1월 5일 당일 동 주민센터에서 확정일자도 받았어요. 이제 우선변제권이 생겼어요.
만약 전입신고만 하고 확정일자를 안 받았다면? 대항력만 있고 우선변제권은 없어요. 집에서 살 수는 있지만 경매 대금에서 우선 받을 권리는 없는 거예요.
3.확정일자가 뭔가요
계약서가 그날 확실히 존재했다는 증명이에요.
임대차계약서에 찍히는 도장 같은 건데, "이 계약서가 이 날짜에 진짜 있었어요" 증명하는 거예요. 나중에 날짜 바꾸거나 조작할 수 없게 하려고 받는 거죠.
2025년 1월 1일에 계약했는데 확정일자를 안 받았어요. 2026년 1월에 집이 경매로 넘어가서 그때 확정일자 받으려고 했어요. 이건 소용없어요.
확정일자는 그날 계약서가 존재했다는 증명이니까, 경매 후에 받으면 의미가 없거든요. 계약할 때 바로 받아야 해요.
4.확정일자는 어디서 받나요
동 주민센터, 읍면사무소, 시군구 출장소에서 받을 수 있어요.
계약서 들고 가서 "확정일자 받으러 왔어요" 하면 돼요. 무료예요. 인터넷등기소에서도 전자확정일자를 받을 수 있어요.
확정일자를 받으려면 계약서가 완성된 문서여야 해요. 임대인·임차인 인적사항, 임대차 목적물, 기간, 보증금이 다 적혀 있고 양쪽이 서명이나 날인한 상태여야 해요.
영수증에 확정일자 받으면 안 돼요. 주택과 기간이 안 적혀 있으면 우선변제권이 안 생겨요.
5.우선변제권은 언제 생기나요
전입신고 마친 다음날 오전 0시부터 생겨요.
전입신고 당일이나 그 이전에 확정일자를 받아야 해요. 그러면 전입신고 다음날 0시부터 우선변제권이 발생해요.
1월 5일에 전입신고하고 확정일자도 1월 5일에 받았어요. 1월 6일 오전 0시부터 우선변제권이 생겨요.
1월 5일에 전입신고했는데 확정일자는 1월 10일에 받았어요. 이러면 1월 11일 오전 0시부터 우선변제권이 생겨요. 1월 5일부터 10일까지는 대항력만 있고 우선변제권은 없는 거예요.
6.대항력만 있으면 어떻게 되나요
집에서 살 수는 있지만 우선 변제는 못 받아요.
전입신고만 하고 확정일자 안 받았어요. 이러면 대항력만 있어요. 집이 경매로 넘어가도 계속 살 수 있지만, 보증금을 우선적으로 받을 권리는 없어요.
집이 1억원에 낙찰됐는데 은행 대출이 1억 2천만원이에요. 임차인 보증금은 5천만원이에요. 임차인한테 우선변제권이 있으면 5천만원 먼저 받고 은행이 5천만원만 받아요.
근데 우선변제권이 없으면? 은행이 1억원 다 가져가고 임차인은 한 푼도 못 받아요. 집에서 살 권리는 있지만 돈은 못 받는 거죠.
7.확정일자 받을 때 주의사항
계약서가 완전해야 해요.
임대인 이름, 임차인 이름, 집 주소, 계약 기간, 보증금 금액 다 적혀 있어야 해요. 양쪽이 서명하거나 도장 찍어야 하고요.
계약서에 집 주소가 정확하지 않아요. "서울시 강남구" 이것만 써있어요. 상세 주소가 없어요. 이런 계약서로 확정일자 받으면 효력이 없을 수 있어요.
보증금 금액을 안 적었어요. "추후 협의" 이렇게만 써있어요. 이것도 안 돼요. 모든 내용이 명확하게 적혀 있어야 해요.
8.경매 대금에서 얼마나 받을 수 있나요
우선변제권 순위에 따라 달라져요.
같은 날 여러 임차인이 확정일자 받았으면 계약 금액이 적은 사람부터 받아요. 똑같은 날 똑같은 금액이면 안분해서 나눠 받고요.
A는 2024년 1월에 확정일자 받았어요. B는 2025년 1월에 받았어요. 집이 경매로 1억원에 낙찰됐어요.
A 보증금 5천만원, B 보증금 6천만원이에요. A가 먼저 5천만원 받고, B는 남은 5천만원만 받아요. B는 1천만원 손해예요.
9.확정일자 안 받았는데 경매 넘어가면
지금이라도 받으세요.
경매 후에 받으면 우선변제권은 없지만, 임차권등기명령을 신청할 때 필요할 수 있어요. 또 나중에 새 주인한테 보증금 청구할 때 증거로 쓸 수 있고요.
집이 경매로 넘어갔는데 확정일자가 없었어요. 지금이라도 받으면 완전히 소용없는 건 아니에요. 임차권등기명령 신청할 때 필요하거든요.
임차권등기명령이란 건 경매 후에도 대항력을 유지하려고 받는 등기예요. 이사 가도 대항력이 안 없어지게 하는 거죠.
10.다음부터는 어떻게 해야 하나요
계약하자마자 확정일자 받으세요.
전세계약서 쓰고 바로 그날 동 주민센터 가서 확정일자 받으세요. 미루지 마세요. "나중에 받지 뭐" 하다가 깜빡하면 큰일나요.
계약서 쓰는 날 오전: 계약서 작성
계약서 쓰는 날 오후: 동 주민센터 가서 확정일자
이사 가는 날: 전입신고
이사 간 다음날 오전 0시: 우선변제권 발생
이 순서대로 하면 완벽해요.
등기부등본 확인하세요.
계약 전에 집 등기부등본 떼보세요. (근)저당권이 얼마나 설정되어 있나 확인하는 거예요. 보증금보다 (근)저당권이 크면 위험해요.
보증금 1억원인데 등기부등본 보니까 은행 근저당권이 1억 5천만원이에요. 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 1억 5천만원 받으려고 할 거예요. 집값이 2억 미만이면 임차인은 못 받을 수도 있어요.
전세보증보험 가입하세요.
HUG 전세보증보험이나 SGI서울보증 전세보증보험에 가입하세요. 집주인이 보증금 못 돌려줘도 보험에서 대신 줘요.
보증금 1억원에 전세보증보험 가입했어요. 집이 경매로 넘어가서 보증금을 못 받게 됐어요. 보험사에서 1억원 대신 줘요. 그러면 보험사가 집주인한테 구상권 청구하는 거고, 임차인은 안전하게 돈 받는 거죠.
11.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 경매 - 법제처