집 계약하고 이사했는데 "전입신고하세요", "확정일자 받으세요"라는 말 들으셨죠? 대체 뭐가 뭔지 헷갈리고, 하나만 하면 안 되나 싶으셨을 거예요. 사실 각각 역할이 달라요. 전입신고만 하면 되는 줄 알았는데, 나중에 보증금 못 받을 수도 있답니다.
1.전입신고와 확정일자 기본 개념
전입신고는 이사한 날로부터 14일 이내에 새 주소지로 변경하고 등록하는 거예요. 세대주가 주민센터나 동사무소에 가서 신고하면 돼요.
확정일자는 주민센터나 동사무소, 법원 등이 임대차 계약이 체결된 날짜를 확인했다는 걸 뜻해요. 계약서에 도장을 찍어주는 거예요.
둘은 완전히 다른 절차예요. 전입신고는 주소 변경이고, 확정일자는 계약서에 날짜 확인 도장 받는 거예요. 전입신고 없이 확정일자만 받아도 안 되고, 확정일자 없이 전입신고만 해도 문제가 생겨요.
예를 들어볼게요. A씨는 전입신고만 했어요. B씨는 전입신고와 확정일자를 모두 받았어요. 집주인이 갑자기 바뀌었을 때, A씨는 "나 여기 살아요"라고 주장할 수는 있어요(대항력). 하지만 집이 경매로 넘어가면 B씨는 보증금을 우선적으로 돌려받지만(우선변제권), A씨는 못 받을 수 있어요.
2.대항력이란 무엇이고 어떻게 취득하나
대항력이란 임차권이 있는 세입자가 그 권리를 주장할 수 있는 힘을 말해요. 쉽게 말하면 "나 여기 살아요, 계약 유효해요"라고 말할 수 있는 거죠.
대항력은 2가지 요건만 갖추면 돼요. 주택의 인도(실제로 집에 들어가서 사는 것)와 전입신고예요. 둘 다 완료하면 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생겨요.
2026년 1월 15일에 이사하고 전입신고를 마쳤다면, 2026년 1월 16일 오전 0시부터 대항력이 발생해요. 그 시점부터 집주인이 바뀌어도 "나는 계약 끝날 때까지 여기 살아요"라고 주장할 수 있어요.
대항력이 있으면 뭐가 좋을까요? 집주인이 다른 사람한테 집을 팔아도, 새 집주인한테 "나는 계약 기간 끝날 때까지 살 권리 있어요"라고 말할 수 있어요. 새 집주인이 "나가"라고 못 해요.
3.우선변제권이란 무엇이고 어떻게 취득하나
우선변제권이란 집이 경매나 공매되는 경우 환가대금에서 후순위권리자나 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 돌려받을 권리를 말해요.
우선변제권은 3가지 요건이 필요해요. 주택의 인도(실제 입주), 전입신고, 그리고 확정일자예요. 대항력 요건 2개에 확정일자 1개가 추가되는 거예요.
전입신고와 입주를 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 받았다면, 전입신고 다음 날 오전 0시부터 우선변제권이 생겨요. 전입신고 후에 확정일자를 받으면, 확정일자 받은 날의 다음 날 0시부터 우선변제권이 발생해요.
우선변제권이 왜 중요할까요? 집주인이 빚이 많아서 집이 경매로 넘어갔어요. 경매로 5억 원에 팔렸는데, 은행 대출이 3억 원, 내 보증금이 2억 원이에요. 우선변제권이 있으면 은행보다 먼저 2억 원을 받을 수 있어요. 하지만 우선변제권이 없으면 은행이 3억 원 가져가고, 남은 2억 원 중에서 다른 채권자들과 나눠야 해요.
4.전입신고만 하고 확정일자 안 받으면 생기는 문제
전입신고만 했다면 대항력은 있지만 우선변제권은 없어요. 이게 얼마나 위험한지 아세요?
집주인이 은행 대출을 더 받거나 다른 빚이 생겨서 집에 담보가 잡혔어요. 그러다 집이 경매로 넘어갔어요. 확정일자가 없으면 담보권자(은행 등)가 먼저 돈을 가져가요. 남은 돈을 다른 채권자들과 나눠야 해요.
예를 들어, 집값 5억 원, 내 보증금 2억 원, 은행 대출 4억 원인 경우예요. 경매로 5억 원에 팔렸다면, 은행이 4억 원 가져가고 남은 1억 원밖에 없어요. 내 보증금 2억 원 중 1억 원만 받고 1억 원은 날리는 거예요.
확정일자를 받았다면? 은행과 나의 우선순위를 비교해요. 확정일자가 은행 근저당 설정일보다 빠르면 내가 먼저 2억 원 받고, 은행이 나머지 3억 원 받아요. 보증금 전액을 안전하게 지킬 수 있는 거죠.
5.확정일자 받는 방법과 주의사항
확정일자는 어디서 받을까요? 주민센터, 동사무소, 대법원 인터넷등기소, 공증사무소 어디서든 받을 수 있어요. 주민센터가 가장 편해요.
필요한 서류는 임대차계약서 원본이에요. 본인 신분증도 가져가세요. 주민센터 가서 "확정일자 받으러 왔어요"라고 하면 계약서에 도장을 찍어줘요. 무료예요.
언제 받는 게 좋을까요? 전입신고와 입주 당일 또는 그 이전에 받으면 최상이에요. 계약서 쓰자마자 바로 받는 게 제일 안전해요. 늦어도 이사한 날 당일에 받으세요.
주의할 점이 있어요. 계약서 원본에 도장을 받아야 해요. 사본은 안 돼요. 계약서 여러 장 있으면 다 가져가서 각각 도장 받으세요. 확정일자 받은 계약서는 잘 보관하세요. 나중에 경매 배당 받을 때 필요해요.
6.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 대항력 및 우선변제권 취득 - 법제처
- 대항력과 우선변제권 - 주택도시보증공사