"경매에서 최고가로 낙찰받았어요. 이제 바로 돈 내고 제 집 되나요?" 아니에요, 아직 한 단계 더 남았어요!
경매 입찰에서 이겼다고 해서 바로 소유권이 넘어오는 건 아니에요. 법원이 허가해야 하고, 그다음에 돈을 내야 비로소 내 집이 되거든요. 오늘은 낙찰 후 소유권 취득까지 어떤 과정을 거치는지 쉽게 알려드릴게요!
1.최고가매수신고인이 뭔가요
경매에서 제일 높은 가격으로 입찰한 사람이에요.
법원경매정보 사이트에서 입찰하잖아요. 여러 사람이 가격을 제시하는데, 그중 제일 높은 금액을 쓴 사람이 최고가매수신고인으로 정해져요.
A씨가 아파트 경매에 3억원으로 입찰했어요. B씨는 2억 8천만원, C씨는 2억 9천만원이었어요. A씨가 제일 높으니까 최고가매수신고인이 되는 거죠.
근데 이렇게 결정됐다고 해서 끝이 아니에요. 법원이 "이 사람한테 팔아도 되는지" 검토하는 절차가 남아있어요.
2.매각결정기일은 언제예요
입찰일로부터 1주일 이내에 열려요.
경매 입찰이 끝나면 법원이 매각결정기일을 정해요. 이날 법원이 최고가매수신고인한테 팔아도 되는지 결정하는 거죠.
D씨가 1월 10일에 입찰했어요. 최고가매수신고인으로 결정됐고요. 법원은 1월 17일을 매각결정기일로 정했어요. 이날 법원에서 매각을 허가할지 불허가할지 판단해요.
이 기일에 직접 출석할 필요는 없어요. 법원이 알아서 서류 검토하고 결정해요. 결과는 우편으로 통보받아요.
3.매각허가결정은 뭔가요
법원이 그 사람한테 팔아도 된다고 허락하는 거예요.
법원이 매각결정기일에 검토해서 문제없으면 매각허가결정을 내려요. 이 결정이 나면 최고가매수신고인은 정해진 기한 안에 돈을 내야 해요.
E씨가 2억원에 낙찰받았어요. 매각결정기일에 법원이 매각허가결정을 했어요. E씨는 1달 안에 2억원 전액을 법원에 납부해야 해요. 입찰할 때 냈던 보증금은 여기서 빼고 나머지만 내면 돼요.
대금 다 내고 나면 법원이 등기소에 소유권 이전 등기를 촉탁해줘요. 그제야 진짜로 내 집이 되는 거예요.
4.매각불허가결정은 뭔가요
법원이 팔면 안 된다고 거절하는 거예요.
법원이 검토하다가 문제가 발견되면 매각불허가결정을 내려요. 이러면 낙찰 자체가 취소돼요.
어떤 경우에 불허가가 나올까요. 크게 두 가지예요.
첫 번째는 입찰 절차에 문제가 있을 때예요. 입찰 공고가 제대로 안 됐다거나, 매각물건명세서에 중요한 내용이 빠졌다거나 하면 불허가될 수 있어요.
두 번째는 법으로 정한 불허가 사유가 있을 때예요. 민사집행법에서 정한 사유에 해당하면 법원이 허가를 안 해줘요.
F씨가 주택 경매에 낙찰됐는데, 알고 보니 경매 공고가 법정 기간을 안 지켰더래요. 법원이 매각불허가결정을 내렸어요. F씨는 입찰 보증금을 돌려받고 낙찰자 지위에서 벗어났어요.
5.매각대금은 언제까지 내야 하나요
매각허가결정 확정일로부터 1개월 이내예요.
매각허가결정이 나면 2주 동안 이의신청 기간이 있어요. 이의신청 없으면 그 결정이 확정돼요. 확정된 날부터 1개월 안에 돈을 내야 해요.
G씨가 1월 17일에 매각허가결정을 받았어요. 이의신청 없이 1월 31일에 확정됐어요. G씨는 2월 28일까지 매각대금 전액을 법원에 내야 해요.
기한 안에 못 내면 큰일나요. 입찰 보증금을 못 돌려받아요. 재경매 비용도 부담해야 하고요. 재경매에서 가격이 떨어지면 그 차액까지 물어내야 할 수 있어요.
H씨가 3억원에 낙찰받고 보증금 3천만원 냈어요. 근데 기한까지 잔금을 못 냈어요. 재경매에서 2억 7천만원에 팔렸어요. H씨는 보증금 3천만원을 못 받고, 차액 3천만원까지 손해배상 청구받았어요.
6.매각허가결정 취소신청은 뭐예요
허가받은 걸 취소해달라고 요청하는 거예요.
매각허가결정 받았는데 나중에 문제가 생기면 취소를 신청할 수 있어요. 단, 매각대금 내기 전에만 가능해요. 돈 내고 나면 취소 못 해요.
어떤 경우에 취소 신청할 수 있을까요.
첫 번째는 부동산이 심하게 훼손됐을 때예요. 입찰 후 매각대금 납부 전에 건물이 화재로 불탔다거나, 태풍으로 무너졌다거나 하면 취소 신청할 수 있어요.
두 번째는 중요한 권리 관계가 바뀌었을 때예요. 임차인이 새로 들어왔다거나, 큰 담보권이 추가로 설정됐다거나 하는 경우죠.
I씨가 단독주택 낙찰받았어요. 매각대금 내기 전에 가보니까 불법 건축물이 더 지어져 있더래요. 이걸 철거하는 데 큰 비용이 들 것 같아서 매각허가결정 취소신청을 했어요. 법원이 받아들여서 I씨는 보증금 돌려받고 낙찰에서 빠졌어요.
7.소유권은 언제 넘어오나요
매각대금 다 내면 넘어와요.
매각대금 전액을 법원에 납부하면 법원이 등기소에 소유권 이전 등기를 촉탁해줘요. 등기가 완료되면 그때부터 법적으로 내 소유가 되는 거예요.
J씨가 2월 10일에 매각대금 2억원을 다 냈어요. 법원이 2월 15일에 등기소에 촉탁했고, 2월 20일에 등기가 완료됐어요. J씨는 2월 20일부터 공식적으로 그 집 주인이 된 거예요.
등기 완료되면 등기권리증을 받아요. 이게 내 집이라는 증명서예요. 집에 들어가서 살 수 있고, 팔 수도 있고, 담보로 잡을 수도 있어요.
8.다음부터는 어떻게 해야 하나요
매각결정기일 확인하세요.
입찰하고 나서 언제 매각결정기일인지 꼭 확인하세요. 법원경매정보 사이트에서 조회할 수 있어요. 이날 허가 여부가 결정되니까 중요해요.
매각대금 납부 기한 지키세요.
기한 안에 못 내면 보증금 날리고 손해배상까지 물어야 해요. 미리 돈 준비해두고 기한 안에 꼭 납부하세요. 은행 대출받을 거면 미리미리 알아보고요.
물건 상태 다시 확인하세요.
입찰 후 매각대금 내기 전에 현장 한 번 더 가보세요. 혹시 건물이 훼손됐거나 권리 관계가 바뀌었으면 취소신청 할 수 있거든요. 대금 내고 나면 늦어요.
9.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 매각허가결정 - 법제처
- 민사집행법 - 법제처