"A한테 아파트 사기로 했는데 등기하기 전에 B한테 팔았어요. B도 등기 안 하고 C한테 팔았고요. C가 A한테 바로 등기해달라고 할 수 있나요?" 합의 없으면 안 돼요!
부동산은 원칙적으로 실제 거래 순서대로 등기를 해야 해요. A→B→C 순서로 샀으면 등기도 그 순서대로 해야 하는 거죠. 중간 단계를 건너뛰려면 관련된 사람들의 합의가 필요해요. 오늘은 중간생략등기에 대해 쉽게 알려드릴게요!
1.중간생략등기가 뭔가요
중간 단계 등기 건너뛰고 처음에서 마지막으로 바로 등기하는 거예요.
부동산 소유권이 A→B→C 순서로 이전됐는데 B 앞으로 등기는 안 하고 A에서 C로 바로 등기하는 걸 중간생략등기라고 해요.
A가 아파트를 갖고 있었어요. B한테 팔기로 했어요. 그런데 B가 등기를 하기 전에 C한테 다시 팔았어요. 이럴 때 B 등기는 건너뛰고 A에서 C로 바로 등기하면 중간생략등기가 되는 거예요.
2.왜 중간생략등기를 규제하나요
실제 거래와 등기가 달라지면 문제가 생기거든요.
등기는 부동산 거래의 투명성을 보장하는 제도예요. 누가 언제 어떻게 소유권을 갖게 됐는지 기록으로 남기는 거죠. 중간 단계를 건너뛰면 실제 거래 과정이 드러나지 않아요.
A→B→C 거래가 있었는데 등기는 A→C만 나와요. 그럼 B는 기록에 안 남아요. B가 취득세를 안 낼 수도 있고, 실제로는 투기 목적으로 여러 번 거래됐는데 한 번만 거래된 것처럼 보일 수도 있어요.
그래서 부동산등기법에서 중간생략등기를 원칙적으로 금지하고 있어요. 실제 거래 순서대로 등기하도록 규제하는 거예요.
3.언제 직접 등기를 신청할 수 있나요
지위 이전계약 체결일이 반대급부 이행 완료 날 전이면 가능해요.
부동산 소유권 이전계약을 체결한 사람이 다시 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하는 경우가 있어요. 이럴 때 그 지위 이전계약 체결일이 반대급부 이행이 완료된 날 전이면 직접 소유권 이전등기를 신청할 수 있어요.
A가 B한테 아파트를 1억원에 팔기로 했어요. B는 계약금 천만원만 냈어요. 아직 중도금이랑 잔금은 안 냈어요. 이 상태에서 B가 C한테 계약당사자 지위를 넘겼어요. C가 나머지 9천만원을 내기로 한 거죠.
이러면 B가 A한테 돈을 다 낸 게 아니니까 반대급부 이행이 완료 안 된 거예요. 지위 이전계약이 반대급부 이행 완료 날 전에 체결됐으니까 C는 A한테 직접 소유권 이전등기를 신청할 수 있어요.
4.반대급부 이행이 뭔가요
서로 주고받기로 한 걸 다 이행했다는 뜻이에요.
매매계약에서 반대급부는 매도인이 부동산을 넘겨주고 매수인이 돈을 지급하는 거예요. 반대급부 이행이 완료됐다는 건 매수인이 돈을 다 냈다는 뜻이죠.
계약금 천만원, 중도금 3천만원, 잔금 6천만원 이렇게 나눠서 내기로 했어요. 잔금까지 다 내면 반대급부 이행이 완료된 거예요. 계약금만 냈거나 중도금까지만 낸 상태는 아직 완료 안 된 거고요.
반대급부 이행이 완료되기 전에 지위 이전계약을 체결하면 직접 등기가 가능하지만, 완료된 후에는 순차적으로 등기를 해야 해요.
5.합의 없으면 직접 이전등기 청구 못 해요
최초 양도인과 최종 취득자 사이 합의가 있어야 해요.
원칙적으로 지위 이전계약 체결일이 반대급부 이행 완료 날 전이면 직접 등기를 신청할 수 있다고 했어요. 근데 이건 법적으로 신청이 가능하다는 것뿐이에요.
실제로 직접 이전등기를 청구하려면 최초 양도인 A와 최종 취득자 C 사이에 중간등기 생략에 대한 합의가 있어야 해요. 이 합의가 없으면 C는 A한테 직접 자기 명의로 소유권 이전등기를 청구할 수 없어요.
A와 B가 매매계약 했어요. B와 C가 지위 이전계약 했어요. C가 A한테 "저한테 바로 등기해주세요" 하려면 A랑 C가 미리 "중간 B 등기는 건너뛰기로 합시다" 합의를 해야 해요. 이 합의 없이는 A가 거절할 수 있어요.
6.지위 이전계약이 뭔가요
계약에서 매수인 자리를 다른 사람한테 넘기는 거예요.
A와 B 사이 매매계약에서 B는 매수인이에요. 이 매수인 자리를 C한테 넘기는 걸 지위 이전계약이라고 해요. B가 빠지고 C가 대신 들어오는 거죠.
A한테 아파트 사기로 한 B가 "나는 이 계약 안 할래, C한테 넘길게" 하는 거예요. C가 동의하면 이제 A와 C 사이 매매계약이 되는 거예요. B는 계약에서 빠져요.
이때 B가 A한테 이미 돈을 다 냈으면 순차 등기를 해야 하지만, 아직 다 안 냈으면 직접 등기가 가능해요. 단, A랑 C가 합의한 경우에만요.
7.순차 등기를 해야 하는 경우
반대급부 이행 완료 후 재계약하면 먼저 등기해야 해요.
부동산 소유권 이전계약을 체결한 사람이 반대급부 이행이 완료된 날 이후에 다시 제3자에게 소유권을 이전하는 계약을 체결하려면 먼저 체결된 계약에 따라 소유권 이전등기를 신청해야 해요.
A와 B가 매매계약 했어요. B가 A한테 돈을 다 냈어요. 반대급부 이행이 완료됐죠. 이 상태에서 B가 C한테 팔려고 해요. 이러면 B는 먼저 A에서 B로 등기를 해야 해요. 그다음에 B에서 C로 등기를 해야 하는 거예요.
중간생략등기를 못 하게 막는 규정이에요. 돈을 다 받았으면 그 거래는 완결된 거니까 등기도 완결시키라는 뜻이죠.
8.합의가 있으면 어떻게 되나요
합의 있으면 중간 등기 건너뛰고 직접 등기 가능해요.
최초 양도인 A와 최종 취득자 C 사이에 중간등기 생략 합의가 있으면 직접 이전등기를 청구할 수 있어요. A가 동의하는 거니까 문제없어요.
A, B, C 모두가 "B 등기는 건너뛰고 A에서 C로 바로 등기하자" 합의했어요. 그리고 지위 이전계약 체결일이 반대급부 이행 완료 날 전이에요. 이러면 C는 A한테 직접 자기 명의로 소유권 이전등기를 청구할 수 있어요.
A도 동의하고 법적 요건도 충족됐으니까 가능한 거예요.
9.다음부터는 어떻게 해야 하나요
부동산 거래는 실제 순서대로 등기하는 게 안전해요.
중간생략등기는 조건이 까다로워요. 합의도 필요하고 타이밍도 맞아야 해요. 헷갈리거나 나중에 분쟁 생길 수 있어요.
가장 안전한 방법은 실제 거래 순서대로 등기하는 거예요. A→B→C 순서로 샀으면 등기도 그 순서대로 하는 거죠. 취득세는 좀 더 나올 수 있지만 법적 문제는 없어요.
합의서를 꼭 쓰세요.
중간생략등기를 하려면 관련된 모든 사람의 합의가 필요해요. 말로만 하지 말고 합의서를 작성해서 서명받으세요.
"A, B, C는 본 부동산의 소유권 이전등기를 A에서 C로 직접 진행하기로 합의한다" 이렇게 명확하게 써두면 나중에 분쟁을 막을 수 있어요.
법무사 상담 받으세요.
부동산 등기는 복잡해요. 중간생략등기는 더욱 복잡하고요. 혼자 판단하지 말고 법무사한테 상담받으세요.
법무사가 계약 내용, 대금 지급 상태, 합의 여부를 확인하고 어떻게 등기를 진행할지 알려줄 거예요. 비용 들더라도 전문가 도움 받는 게 안전해요.
10.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 중간생략등기 - 법제처
- 부동산등기법 - 법제처