부동산 거래에서 A와 B 사이에 매매계약이 체결됐어요. 그런데 소유권이전등기가 되기 전에 다시 B에서 C로 매매계약이 체결됐어요. 이런 경우 C가 A에게 직접 자기 명의로 소유권이전등기를 청구할 수 있을까요?
1.중간생략등기란
쉽게 말하면 A → B → C로 소유권이 순차적으로 이전됐는데, B 명의로 등기하는 걸 생략하고 A에서 C로 바로 등기하는 걸 중간생략등기라고 해요.
원칙적으로 등기는 실제 권리 변동 과정을 그대로 반영해야 해요. A가 B에게 팔았으면 일단 B 명의로 등기하고, 그다음에 B에서 C로 등기해야 하는 거죠.
하지만 특별한 경우에는 중간 단계를 생략하고 바로 최종 양수인 명의로 등기할 수 있어요.
2.직접 청구 가능 요건
C가 A에게 직접 소유권이전등기를 청구하려면 관계 당사자 전원의 의사합치가 있어야 해요. 다시 말해 A, B, C 세 사람 모두가 중간생략등기에 동의해야 한다는 거예요.
대법원 판례에 따르면, 최초 양도인인 A와 중간취득자인 B의 동의뿐 아니라 A와 C 사이에도 중간등기 생략의 합의가 있어야 해요.
예를 들어볼게요. A씨는 B씨에게 땅을 팔았고, B씨는 C씨에게 다시 팔았어요. A씨와 B씨는 중간생략에 동의했지만, A씨와 C씨 사이에는 따로 합의가 없었어요. 이 경우 C씨는 A씨에게 직접 등기를 청구할 수 없어요.
반대로 D씨, E씨, F씨는 세 사람 모두 중간생략등기에 합의했어요. 이 경우 F씨는 D씨에게 직접 자기 명의로 등기해 달라고 청구할 수 있어요.
3.합의 없는 경우
질문하신 사례처럼 A와 B 사이, B와 C 사이에 순차 매매가 있었지만 당사자들 사이에 중간생략등기 합의가 없었다면, C는 A에게 직접 소유권이전등기를 청구할 수 없어요.
이 경우 C가 할 수 있는 방법은 이래요. B의 등기청구권을 대위행사해서 일단 B 명의로 등기를 해요. 그다음에 B에서 C로 다시 등기를 하는 거죠.
등기청구권 대위행사란 B가 A에게 가지고 있는 등기청구권을 C가 B를 대신해서 행사하는 거예요. 법이 인정하는 방법이에요.
4.중간생략등기가 필요한 이유
왜 중간생략등기를 하려고 할까요? 예전에는 취득세를 절약하려는 목적이 컸어요. 등기를 두 번 하면 취득세도 두 번 내야 하니까요.
하지만 지금은 세법이 바뀌어서 중간생략등기를 해도 실제 거래 단계별로 취득세를 다 내야 해요. 그래서 세금 절약 효과는 거의 없어요.
요즘은 등기 비용과 시간을 절약하려는 목적으로 중간생략등기를 하는 경우가 있어요.
5.실무상 주의사항
중간생략등기를 하려면 반드시 계약서에 명시해야 해요. A-B 계약서와 B-C 계약서 모두에 "중간등기를 생략하고 최종 양수인 명의로 직접 등기한다"는 내용을 적어야 해요.
그리고 A, B, C 세 사람이 모두 만나서 중간생략 합의서를 작성하는 게 안전해요. 나중에 분쟁이 생기면 이 합의서가 증거가 되니까요.
만약 중간자인 B가 동의를 안 하면 중간생략등기는 불가능해요. 이 경우 B 명의로 먼저 등기하는 수밖에 없어요.
6.대위등기의 실무
합의가 없어서 중간생략등기를 못 하면, C는 B의 등기청구권을 대위행사할 수 있어요.
대위행사를 하려면 등기소에 다음 서류를 제출해야 해요.
A-B 매매계약서: B가 A에게 가지는 등기청구권 증명 B-C 매매계약서: C가 B를 대위할 수 있는 권리 증명 기타 서류: 등기신청서, 인감증명서 등
대위등기로 일단 B 명의가 되면, 그다음에 B에서 C로 다시 이전등기를 해야 해요.
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7.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처
- 대법원 판례 - 대법원