살고 있는 집에 빨간 딱지 붙고 압류됐다는 통지 받으면 정말 놀라시죠. "당장 짐 싸서 나가야 하나?" "보증금은 어떻게 받지?" 걱정부터 앞서는데요. 주택임대차보호법에서는 임차인 권리를 보호하고 있어요.
1.대항력이란 무엇인가
대항력은 집주인이 바뀌어도 임차인 지위를 주장할 수 있는 힘이에요. 풀어서 말하면 "내가 정당한 세입자야"라고 말할 수 있는 권리죠.
대항력 요건:
- 주택 인도 (실제 거주)
- 전입신고 완료
이 두 가지만 갖추면 다음 날 0시부터 대항력이 생겨요. 그 이후에 근저당 설정됐거나 압류됐어도, 임차인은 대항력으로 권리를 지킬 수 있어요.
예를 들면 A씨는 2024년 3월 1일에 전입신고했고, 집주인이 2024년 6월에 은행 대출받으면서 근저당 잡혔어요. B씨는 2024년 8월에 전입신고했는데, 근저당은 2024년 5월에 이미 있었고요. 나중에 경매 넘어가면 A씨는 대항력으로 보호받지만, B씨는 근저당보다 늦어서 위험할 수 있어요.
2.압류 후에도 계속 거주 가능
대항력 있으면 집이 경매로 넘어가도 계속 살 수 있어요. 임대차 계약 기간이 남았다면 그대로 유지되거든요.
경매 후 거주 가능:
- 대항력 있는 임차인
- 계약 기간 내
- 낙찰자에게 임대인 지위 이전
낙찰자가 새 집주인이 되면서 임대인 지위도 자동으로 승계돼요. 그러니까 원래 집주인과 맺은 계약이 새 집주인한테 그대로 넘어가는 거예요.
새 집주인이 "집 비워달라"고 해도, 대항력 있고 계약 기간 남았으면 거절할 수 있어요. 보증금 돌려받을 때까지 거주 권리가 있거든요.
3.우선변제권으로 보증금 보호
대항력만 있으면 거주는 보장되지만, 보증금 돌려받기는 확실하지 않아요. 여기에 확정일자까지 있어야 우선변제권이 생겨요.
우선변제권 요건:
- 대항력 (전입신고+인도)
- 확정일자
- 경매 신청 등기 전에 요건 충족
우선변제권 있으면 경매 대금 배당받을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금 받을 수 있어요. 후순위 근저당권자나 일반 채권자보다 앞서는 거죠.
4.경매 진행 시 임차인 절차
집이 경매 넘어가면 법원에서 배당 기일 통지가 와요. 이때 배당 요구를 해야 보증금 받을 수 있어요.
배당 요구 절차:
- 경매 개시 결정 통지 받음
- 배당 요구 신청서 작성
- 법원 제출 (배당 기일 전)
- 배당 기일 참석
- 배당금 수령
대항력과 우선변제권 모두 있다면 배당 요구 안 해도 법원에서 직권으로 배당해 줘요. 하지만 확실하게 하려면 직접 신청하는 게 안전해요.
5.임대인 지위 승계
경매로 집 소유권이 넘어가면, 새 소유자가 자동으로 임대인이 돼요. 주택임대차보호법에서 임대인 지위 승계를 명시하고 있거든요.
승계 내용:
- 임대차 계약 내용
- 보증금 반환 의무
- 계약 기간 유지 의무
계약 기간 끝나기 전에 집 소유권이 넘어가도, 새 소유자는 보증금 돌려줄 때까지 임차인 내보낼 수 없어요. 계약 만료되면 그때 보증금 돌려주고 집 비워야죠.
6.압류 통지 받았을 때 체크리스트
집 압류 통지 받으면 당황하지 말고 차근차근 확인하세요.
확인 사항:
- 전입신고 날짜
- 확정일자 받은 날짜
- 압류나 근저당 설정 날짜
- 임대차 계약 기간
- 보증금 금액
전입신고와 확정일자가 압류나 근저당보다 빠르면 안전해요. 늦으면 보증금 회수가 어려울 수 있으니 변호사 상담받는 게 좋아요.
법원에서 경매 개시 결정 통지 오면 바로 배당 요구 신청 준비하세요. 임대차 계약서, 전입신고 확인서, 확정일자 증명서 챙겨야 해요.
7.주의사항
대항력 없으면 경매 후 새 소유자가 명도 소송 걸 수 있어요. 그럼 강제로 나가야 하고 보증금 회수도 어려워져요.
위험한 경우:
- 전입신고 안 함
- 실제 거주 안 함
- 확정일자 없음
- 선순위 채권 많음
집 계약할 때부터 전입신고와 확정일자를 바로 처리하는 게 가장 중요해요. 나중에 문제 생기면 손쓸 도리가 없거든요.
경매 진행 중이라도 전문가 상담받으면 방법 찾을 수 있으니, 포기하지 말고 법률구조공단이나 변호사 찾아보세요.
8.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 생활법령정보 - 임대인 지위 승계 - 법제처