처음으로 집을 마련하려고 매매 계약을 했는데, 지금 임차인이 살고 있고 임차보증금을 매수인이 지불하는 조건이라고 하네요. 매매가가 저렴한 건 좋은데, 소유권 이전 후 보증금을 주면 임차인에게 집을 비워달라고 할 수 있는지 궁금하시죠?
1.임차보증금 지불 조건, 정확히 뭔가요?
임차보증금 지불 조건이란 집을 살 때 현재 세입자의 보증금을 매수인이 떠안는 조건이에요. 쉽게 말해 집주인 A씨가 세입자 B씨에게 받은 보증금 5,000만원을 매수인인 당신이 대신 책임진다는 거예요.
왜 이런 조건이 생기냐면, 원래 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려줘야 집을 팔 수 있는데, 당장 돈이 없으니 매수인에게 떠넘기는 거죠. 그래서 매매가가 보증금만큼 저렴한 경우가 많아요.
주택임대차보호법에 따르면 대항력 있는 임대차의 경우 집이 양도되면 임대인 지위가 자동으로 새 주인에게 승계돼요. 보증금 반환의무도 함께 이전되는 거죠.
2.소유권 이전 후 보증금 지불하면 퇴거 요구 가능한가요?
결론부터 말하면, 조건부로 가능해요. 다만 몇 가지 중요한 점을 알아야 해요.
임대차 계약 상태 확인
먼저 임차인과의 계약이 종료된 상태인지 확인해야 해요. 계약 기간이 남아 있다면 보증금을 돌려줘도 임차인이 나갈 의무가 없어요. 예를 들어 2년 계약 중 1년밖에 안 지났다면, 보증금을 준다고 해서 당장 나가라고 할 수 없어요.
계약이 종료되었거나 만료 시점이 임박했다면 이야기가 달라져요. 임대차가 종료되면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있고, 임차인은 집을 비워줄 의무가 있거든요.
동시이행 관계
찾기쉬운 생활법령정보 - 주택임대차에 따르면 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 주택 인도 의무는 동시이행 관계예요. 쉽게 말해 "보증금 주세요. 그럼 나갈게요"가 아니라 "보증금 줄 테니 동시에 나가세요"인 거죠.
실무에서는 보증금을 준비해서 임차인에게 연락하고, 집을 비우는 날 동시에 보증금을 지급하는 방식으로 진행해요. 먼저 보증금만 주고 나중에 나가라고 하면 안 나갈 수도 있어요.
임대인 지위 승계
당신이 집을 사서 소유권을 넘겨받는 순간, 자동으로 임대인 지위가 승계돼요. 원래 집주인이 가진 보증금 반환의무가 당신에게 넘어오는 거예요. 그래서 소유권 이전 후에는 당신이 보증금을 돌려줘야 할 책임이 있어요.
3.임대차 종료 시점과 보증금 반환
임차인에게 집을 비워달라고 하려면 먼저 임대차를 종료시켜야 해요.
계약 만료
가장 일반적인 방법은 계약 기간이 끝날 때까지 기다리는 거예요. 2년 계약이면 2년이 지나면 자동으로 계약이 종료돼요. 다만 임차인이 계약갱신청구권을 사용하면 2년 더 연장될 수 있어요.
합의 해지
계약 기간이 남았어도 임차인과 합의하면 중도 해지가 가능해요. "제가 집을 사서 직접 살아야 하니 보증금을 돌려드릴 테니 나가주시겠어요?"라고 정중하게 요청해 보세요. 임차인 입장에서도 나쁘지 않은 조건이면 동의할 수 있어요.
임대차 종료 후에도 나가지 않으면
임대차가 종료되어도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 간주돼요. 그래서 보증금을 안 주고 나가라고만 하면 임차인이 안 나가도 법적으로 문제가 없어요.
보증금을 준비해서 "보증금 드릴 테니 나가주세요"라고 하면, 그때부터 임차인은 나갈 의무가 생겨요. 그래도 안 나가면 법적 절차(명도소송)를 진행할 수 있어요.
4.매매 계약 시 주의사항
임차보증금 지불 조건으로 집을 살 때는 반드시 확인해야 할 게 있어요.
임차인 정보 확인
임차인이 누구인지, 보증금이 정확히 얼마인지, 계약 기간은 언제까지인지 꼼꼼히 확인하세요. 등기부등본에 임차권등기가 되어 있는지, 전입신고와 확정일자는 받았는지도 체크해야 해요.
대항력 여부 확인
임차인이 전입신고와 확정일자를 갖춰서 대항력이 있다면, 임대인 지위가 자동 승계돼요. 대항력이 없다면 승계되지 않을 수도 있으니 확인이 필요해요.
계약서 명시
매매계약서에 "매수인은 임차보증금 OO원을 승계하며, 임차인이 퇴거할 때 보증금을 반환한다"는 조항을 명확히 적으세요. 나중에 분쟁을 막기 위해서예요.
임차인과 사전 협의
가능하면 집을 사기 전에 임차인과 미리 이야기를 나눠보세요. 언제쯤 나갈 의향이 있는지, 보증금을 돌려주면 협조할 의사가 있는지 확인하면 좋아요. 임차인이 전혀 나갈 생각이 없다면 매매 자체를 재고해야 할 수도 있어요.
매매가가 저렴해서 좋아 보이지만, 임차인 문제로 골치 아플 수 있어요. 소유권 이전 전에 모든 조건을 확인하고, 전문가(부동산 중개사, 변호사)의 도움을 받는 게 안전해요.
5.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택임대차 - 법제처