건물 하나 사서 세 주고 있는데, 팔려고 해요. 근데 세입자가 3명이나 살고 있어요. 건물 팔면 세입자한테 뭐라고 해야 하나요? 보증금은 누가 돌려줘야 하나요? 걱정 마세요. 법에서 다 정해져 있어요.
1.임대차 건물 양도란
임대차 계약 중인 건물을 다른 사람한테 파는 걸 말해요. 세입자가 살고 있는 상태에서 건물주만 바뀌는 거죠.
주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에서 이 경우 어떻게 처리하는지 명시하고 있어요.
쉽게 말하면 건물은 팔리지만 세입자는 그대로 살고, 새 건물주가 자동으로 집주인이 되는 거예요.
2.임대인 지위 자동 승계
건물 양도되면 임대인 지위가 자동으로 양수인(새 건물주)에게 승계돼요. 임차인 동의 필요 없고, 통보도 법적으로 필수는 아니에요.
주택임대차보호법에서 "임대할 권리를 승계한 사람"에게 효력이 미친다고 명시하고 있어요. 법에서 자동 승계된다는 뜻이에요.
새 건물주는 월세 받을 권리, 보증금 반환 의무, 집 수리할 의무 전부 승계해요. 옛날 건물주는 임대인 지위가 소멸되고, 권리·의무가 전부 사라져요.
예를 들어볼게요. A씨는 건물주예요. B씨가 세입자로 살고 있고, 보증금 5,000만 원 맡겼어요. A씨가 다른 사람한테 건물을 팔면, 새 건물주가 자동으로 임대인이 돼요. B씨 보증금 돌려줄 의무는 새 건물주한테 넘어가요.
3.보증금 처리 방법
건물 팔 때 보증금을 새 건물주한테 넘겨주는 게 정상이에요. 매매대금에서 보증금 차감하고 받으면 돼요.
예를 들어 건물 가격 5억 원인데, 세입자 보증금 1억 원이면, 실제로 받는 돈은 4억 원이에요. 새 건물주가 1억 원은 나중에 세입자한테 돌려줘야 하니까요.
만약 옛날 건물주가 보증금 1억 원을 챙겨서 도망갔어요. 새 건물주한테 안 넘겨줬어요. 이러면 어떻게 되나요?
새 건물주가 세입자한테 보증금 돌려줘야 해요. 법에서 보증금 반환 의무가 자동 승계된다고 했으니까요. 옛날 건물주한테는 새 건물주가 나중에 구상권 청구하면 돼요. "너 받은 보증금 내놔" 하고요.
4.임차인의 이의 제기
세입자가 "나 새 건물주 싫어. 옛날 건물주랑 계약 유지하겠다" 할 수 있을까요?
할 수 있어요. 주택임대차보호법에서는 임차인이 건물 양도 알게 된 날부터 합리적 기간 내에 이의 제기하면, 임대인 지위 승계 거부할 수 있다고 해요.
이의 제기하면 옛날 건물주가 보증금 반환 의무 계속 져요. 옛날 건물주한테 "보증금 돌려달라" 청구하면 돼요.
하지만 이의 제기 안 하면 자동 승계돼요. 대부분 세입자는 이의 제기 안 하고, 새 건물주한테 월세 내고, 나중에 보증금 받아요.
5.임대차 종료 후 건물 양도
계약 끝나고 보증금 못 받은 상태에서 건물 팔면 어떻게 되나요?
역시 새 건물주가 보증금 반환 의무 승계해요. 임대차 종료됐어도 보증금 반환할 때까지는 임대인 지위가 유지되거든요.
세입자는 새 건물주한테 보증금 반환 청구하면 돼요. 안 주면 새 건물주 상대로 소송하면 돼요.
6.세입자 통보 의무
법적으로는 세입자한테 건물 양도 사실 알릴 의무 없어요. 하지만 알려주는 게 좋아요.
새 건물주 이름, 연락처, 월세 입금 계좌 알려주세요. 안 그러면 세입자가 옛날 계좌로 계속 월세 입금할 수 있어요. 나중에 복잡해져요.
등기부등본 떼면 건물주 바뀐 거 확인 가능해요. 세입자가 알아서 확인할 수도 있지만, 미리 알려주는 게 친절해요.
새 건물주와 세입자가 새 계약서 작성하는 것도 좋아요. 법적으론 안 써도 되지만, 새 건물주 정보 명확하게 하려면 쓰는 게 안전해요.
7.건물 양도 주의사항
세입자 대항력 확인하세요. 대항력 있는 세입자는 새 건물주한테도 대항할 수 있어요. 건물 사는 사람 입장에서도 확인 필수예요.
보증금 정산 명확하게 하세요. 매매계약서에 "보증금 ○○만 원은 양수인이 부담한다" 명시하세요. 나중에 분쟁 생기지 않게요.
확정일자 확인하세요. 세입자가 확정일자 받았으면 우선변제권 있어요. 경매 가면 우선 배당받아요. 건물 사는 사람은 이것도 고려해야 해요.
상가건물도 똑같아요. 상가건물임대차보호법도 동일한 원리예요. 자동 승계되고, 보증금 반환 의무 넘어가요.
8.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 상가건물임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처