전세 계약하기 전에 집주인이 믿을 만한지, 나중에 보증금을 제대로 돌려줄지 불안하시죠. 등기부등본 떼봤는데 근저당도 좀 있고 걱정되시나요. HUG 전세금 반환보증은 계약 전에 미리 안전장치를 마련하는 상품이에요.
1.전세금 반환보증이란
전세금 반환보증은 계약 체결 전에 HUG나 SGI에 신청해서 받는 보증이에요. 집주인과 주택의 적격성을 미리 심사받는 거죠. 승인되면 나중에 보증금 못 받을 때 보증기관이 대신 지급해줘요. 전세보증보험과 비슷한데, 계약 전에 미리 한다는 차이가 있어요.
보증기관이 집주인 신용도와 주택 담보 상황을 먼저 확인해요. 문제가 있으면 거절하거든요. 그래서 승인받은 집은 어느 정도 안전하다고 볼 수 있어요. 반대로 거절당한 집은 위험하다는 신호니까 계약을 재고해야 해요.
실제로는 대출받을 때 많이 신청해요. 청년 전세대출이나 신혼부부 전세대출 받으면 보증보험이 필수거든요. 계약 전에 반환보증 받아두면 나중에 보증보험 절차가 간단해져요.
2.전세금 반환보증 신청 조건
주택가격 9억원 이하, 보증금 7억원 이하여야 해요. 임차인은 만 65세 미만이어야 하고요. 아파트, 연립, 다세대, 단독주택 모두 가능해요. 오피스텔은 주거용으로 등록된 것만 돼요.
집주인 동의가 필수예요. 집주인이 거부하면 가입할 수 없어요. 집주인 입장에서는 신용조사 받는 게 부담스러울 수 있거든요. 신용이 안 좋거나 주택에 문제가 있으면 거절당할까 봐 꺼려하는 경우도 있어요.
주택에 근저당이 과다하게 설정돼 있으면 안 돼요. 보증금보다 근저당이 많으면 위험하다고 판단해요. 전세금보다 주택가격이 충분히 높아야 해요. 보통 전세가율이 70%를 넘으면 까다로워져요. 선순위 채권이 많으면 거절될 수 있어요.
3.전세금 반환보증 신청 방법
계약 체결 전에 HUG나 SGI 홈페이지에서 신청해요. 먼저 가입 가능 여부를 조회할 수 있어요. 주택 주소와 집주인 정보 입력하면 예비 심사 결과가 나와요. 가능하다고 나오면 본격적으로 신청하면 돼요.
필요 서류는 임대차계약서 사본, 등기부등본, 건축물대장, 집주인 신분증 사본 등이에요. 집주인 동의서도 받아야 해요. 집주인과 함께 신청하는 경우도 있고, 동의만 받아서 임차인이 단독으로 진행하기도 해요.
심사 기간은 보통 3~5일 걸려요. 집주인 신용과 주택 담보 상황을 확인하는 거예요. 승인되면 보증료 내고 보증서를 받아요. 이걸 가지고 계약을 진행하면 돼요. 거절되면 다른 집을 알아보는 게 안전해요.
4.전세금 반환보증료
보증료는 보증금의 연 0.128~0.197% 수준이에요. 전세 2억원에 2년 계약이면 연간 25만원에서 39만원, 2년 치면 50만원에서 78만원 정도예요. 보증보험과 비슷한 수준이에요. 집주인 신용등급이 낮으면 보증료가 더 비싸요.
보증료는 임차인이 부담하는 게 원칙이에요. 하지만 계약서에 명시하면 집주인이 낼 수도 있어요. 협상해서 반반 나눠 내는 경우도 있고요. 대출받을 때는 보증료를 대출금에 포함시킬 수도 있어요.
보증 기간은 계약 기간과 같아요. 2년 계약이면 2년 보증이에요. 계약 연장하면 보증도 연장해야 해요. 추가 보증료 내고 연장 심사 받으면 돼요. 집주인 신용이나 주택 상태가 나빠졌으면 연장이 안 될 수도 있어요.
5.전세금 반환보증 보상
계약 종료됐는데 집주인이 보증금 안 주면 보증기관에 청구하세요. 보증서와 계약서, 내용증명 보낸 증거 등을 제출하면 돼요. 확인되면 2~4주 안에 보증금을 지급해줘요. 그 다음에 보증기관이 집주인한테 받아내는 거죠.
집이 경매로 넘어가도 보호받아요. 경매 절차에서 배당이 부족하면 보증기관이 나머지를 줘요. 임차권등기명령과 함께 활용하면 더 확실해요. 보증기관이 적극적으로 채권 회수를 해주니까 임차인은 편해요.
보증 기간 중에 집주인이 파산하면 보증이 중도 해지될 수 있어요. 이런 경우 보증료 환불받고 대책을 세워야 해요. 보증기관이 미리 통지해주니까 당황하지 말고 새 집 알아보거나 법적 조치를 준비하세요.
6.출처
- 주택도시보증공사 HUG - 주택도시보증공사
- 서울보증보험 SGI - 서울보증보험
- 전세금 반환보증 안내 - 주택도시기금