전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려줘요. 그렇다고 계속 그 집에 살 수도 없고, 이사는 가야 하는데 전입신고 옮기면 대항력이 없어질까 봐 걱정되시죠. 임차권등기명령은 이럴 때 쓰는 법적 제도예요. 이사 가도 권리를 지킬 수 있어요.
1.임차권등기명령이란
임차권등기명령은 전세 계약이 끝났는데 보증금을 못 받았을 때 법원에 신청하는 거예요. 법원이 인용하면 그 집에 임차권이 등기돼요. 등기부등본에 내 권리가 공식적으로 기록되는 거죠. 이러면 이사 가도 대항력이 유지돼요.
보통은 전입신고하고 확정일자 받아야 대항력이 생기는데, 이사 가면 전입신고가 없어지니까 대항력도 사라져요. 근데 임차권등기를 해두면 전입신고 없어도 권리가 계속 유지되는 거예요. 우선변제권도 그대로 살아있어요.
집이 나중에 경매로 넘어가면 임차권등기 덕분에 배당을 받을 수 있어요. 등기부등본에 기록돼 있으니까 법원이 자동으로 배당 대상자로 인정해줘요. 전세보증보험 들지 않았어도 이 방법으로 보증금을 지킬 수 있어요.
2.임차권등기명령 신청 조건
전세 계약이 종료됐어야 해요. 계약 기간이 아직 남았으면 신청할 수 없어요. 계약서상 종료일이 지났거나, 계약갱신청구권 기간이 끝났거나, 집주인이 계약 종료를 통보한 경우에 해당해요.
보증금을 못 받았어야 해요. 집주인이 돈을 안 주거나 일부만 준 경우죠. 집주인한테 보증금 달라고 요구했는데 거절당하거나 연락이 안 되는 상황이면 신청할 수 있어요. 내용증명 보낸 증거가 있으면 더 확실해요.
대항력과 우선변제권을 갖추고 있어야 해요. 전입신고하고 확정일자 받은 상태여야 한다는 뜻이에요. 이게 없으면 애초에 보호받을 권리가 없거든요. 확정일자 날짜도 중요해요. 근저당보다 빨라야 우선변제를 받아요.
3.임차권등기명령 신청 방법
대법원 전자소송 홈페이지에서 온라인으로 신청할 수 있어요. 회원가입하고 임차권등기명령 신청 메뉴 들어가면 돼요. 서류는 임대차계약서, 주민등록등본, 확정일자 증명서, 내용증명 발송 증거 등이에요. 법원에 직접 가서 신청해도 돼요.
신청비는 약 13만원 정도 들어요. 인지대와 송달료, 등기비용을 합한 금액이에요. 법무사 안 써도 혼자 할 수 있어요. 양식이 정해져 있어서 빈칸만 채우면 돼요. 어려우면 법원 민원실에서 도움받을 수 있어요.
신청하면 보통 1~2주 안에 법원 결정이 나와요. 집주인 동의나 출석이 필요 없어요. 서류만 확인해서 요건이 맞으면 바로 인용해줘요. 거절당하는 경우는 거의 없어요. 결정문 받으면 등기소에서 자동으로 등기 처리해줘요.
4.임차권등기 후 절차
등기가 완료되면 등기부등본에 임차권이 기록돼요. 을구에 임차권등기가 올라가는 거예요. 이제 이사 가도 돼요. 전입신고 옮기고 다른 데 가도 권리는 그대로 유지돼요. 새 집에서 전세 또 얻는 것도 가능해요.
집주인한테 보증금 청구는 계속해야 해요. 임차권등기가 자동으로 돈을 받아주는 건 아니에요. 집주인과 협상하거나, 안 되면 소송을 해야 해요. 보증금반환청구소송을 통해 판결받고 강제집행하면 돼요.
집이 경매로 넘어가면 법원이 알아서 배당해줘요. 등기부등본에 임차권이 있으니까 자동으로 배당 대상자가 돼요. 경매 절차 끝나고 배당받을 돈이 있으면 통지가 와요. 배당기일에 가서 돈 받으면 끝이에요.
5.임차권등기 주의사항
임차권등기가 되면 그 집은 세입자 구하기가 어려워져요. 등기부등본에 문제가 있다고 표시되는 거니까 새 세입자가 꺼리거든요. 집주인 입장에서는 큰 타격이에요. 그래서 등기 신청한다고 하면 집주인이 급하게 돈을 주는 경우도 있어요.
임차권등기 비용은 일단 임차인이 내야 해요. 나중에 집주인한테 청구할 수 있지만, 당장은 내 돈으로 처리하는 거예요. 13만원 정도니까 큰 부담은 아니지만 알아두세요. 소송까지 가면 비용이 더 들어요.
등기 후에도 보증금을 못 받을 수 있어요. 집이 경매로 넘어가도 선순위 채권자들이 많으면 내 차례가 안 올 수도 있거든요. 그래서 애초에 전세금 반환보증 받거나 보증보험 들어두는 게 안전해요. 임차권등기는 최후의 수단이에요.
6.출처
- 대법원 전자소송 - 대법원
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 임차권등기명령 안내 - 주택도시기금