집주인이 사라졌는데 보증금은 못 받고, 경매까지 진행된다는 통보를 받으셨나요? 내 돈 5천만원, 1억이 날아갈까봐 밤잠 설치고 계실 거예요. 도대체 전세사기피해자가 뭔지, 나도 해당되는 건지 막막하시죠.
1.전세사기피해자 법적 정의
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따르면 전세사기피해자는 세 가지 유형으로 나뉘어요.
가장 기본이 되는 유형 1은 주택임대차와 관련해 임차보증금을 반환받지 못한 피해를 입은 사람이에요. 이 사람들을 "전세사기피해자"라고 부르고요.
유형 2와 유형 3은 조금 다른 상황인데, 이 모든 유형을 통틀어 "전세사기피해자등"이라고 표현해요. 법에서는 세 가지를 구분하지만, 일반적으로 보증금을 못 받은 세입자를 전세사기피해자로 이해하시면 돼요.
중요한 건 주택임대차보호법 적용을 받는 주택임대차에 한정된다는 거예요. 상가나 오피스텔은 해당되지 않아요.
2.전세사기피해자 지원대상 조건
지원을 받으려면 몇 가지 조건을 충족해야 해요. 첫째, 주택의 인도와 전입신고를 마쳐야 해요. 둘째, 확정일자를 받아야 해요. 이 세 가지가 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 갖추는 요건이거든요.
A씨는 전세 계약하고 이사했지만 전입신고를 미뤘다가 집주인이 잠적했어요. 전입신고가 없어서 대항력을 인정받지 못했고, 전세사기 피해 지원도 받을 수 없었어요. B씨는 이사 당일 바로 전입신고하고 확정일자까지 받아뒀더니, 나중에 경매가 진행됐을 때 우선변제권으로 보증금 일부를 건질 수 있었고 부족한 금액은 지원을 받았어요.
셋째, 보증금 전액을 회수할 수 없는 상태여야 해요. 보증보험에 가입했거나 임대인이 보증에 가입해서 전액 반환이 가능하다면 지원 대상에서 제외돼요.
넷째, 최우선변제권으로 전액 회수 가능한 경우도 제외돼요. 소액임차인이면서 배당받을 금액이 보증금과 같거나 많다면 굳이 지원이 필요 없으니까요.
다섯째, 대항력이나 우선변제권으로 자력 회수가 가능하다고 판단되는 경우도 제외돼요. 경매 진행 중이고 배당 순위가 높아서 보증금을 다 받을 수 있을 것 같으면 지원 대상이 아니에요.
3.전세사기피해자 인정 신청 방법
전세사기피해자로 인정받으려면 전세사기피해자 지원관리시스템에서 신청하면 돼요. 2026년 1월 2일부터 시행되는 특별법에 따라 온라인으로 간편하게 신청할 수 있어요.
신청서에는 임대차계약서, 전입세대 열람내역, 확정일자 확인서, 등기부등본 등을 첨부해야 해요. 보증금을 못 받은 사실을 입증할 자료도 필요하고요.
신청하면 국토교통부나 지방자치단체에서 실사를 진행해요. 계약의 진정성, 보증금 미반환 사실, 자력 회수 가능 여부 등을 종합적으로 검토한 뒤 피해자 여부를 결정해요.
결정이 나면 통지서를 받게 되고, 인정되면 각종 지원 프로그램을 신청할 수 있어요.
4.전세사기피해자 지원 내용
피해자로 인정받으면 여러 가지 지원을 받을 수 있어요. 가장 대표적인 게 긴급 주거 지원이에요. 경매로 집에서 쫓겨날 위기에 처했다면 공공임대주택에 우선 입주할 수 있어요.
금융 지원도 있어요. 전세보증금을 못 받아서 다음 집 보증금 마련이 어렵다면 저금리 대출을 받을 수 있어요. 생활안정자금 대출도 가능하고요.
법률 지원도 받을 수 있어요. 보증금 반환 청구 소송이나 배당이의 소송을 할 때 변호사 비용을 지원받거나, 법률 자문을 무료로 받을 수 있어요.
심리 상담 지원도 제공돼요. 전세사기를 당하면 극심한 스트레스와 우울감에 시달리는 경우가 많거든요. 전문 상담사와 연결해서 심리적 안정을 도와줘요.
5.2026년 전세사기 특별법 주요 내용
2026년 1월 2일부터 시행되는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 피해자 구제를 위해 만들어진 법이에요.
핵심은 피해자 인정 절차를 간소화하고, 지원 내용을 확대한 거예요. 기존에는 지원을 받으려면 여러 기관을 돌아다녀야 했는데, 이제는 통합 시스템에서 한 번에 신청할 수 있어요.
주거 지원도 강화됐어요. 공공임대주택 우선 공급 물량이 늘어났고, 입주 조건도 완화됐어요. 전세사기 피해자라면 소득이나 자산 요건을 일부 면제받을 수 있어요.
대출 한도도 올라갔어요. 기존에는 보증금의 일부만 대출받을 수 있었는데, 이제는 피해 규모에 따라 더 많은 금액을 빌릴 수 있어요.
앞으로도 법이 계속 개정될 예정이니, 전세사기피해자 지원관리시스템에서 최신 정보를 확인하시길 권해요.
6.출처
- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 - 법제처
- 전세사기피해자 지원관리시스템 - 국토교통부
- 주택임대차보호법 - 법제처