전세 계약서에 "1년"이라고 써있는데, 친구가 "법으로 2년 보장받는다"고 하더라고요. 정말 그런가요? 1년밖에 못 사는 건가요, 아니면 2년까지 살 수 있나요? 계약 끝나는 날은 정확히 언제인가요? 주택임대차는 법으로 최소 기간이 정해져 있어요. 제대로 알면 내 권리를 지킬 수 있답니다.
1.주택임대차 최소 2년 기간 보장 제도
주택임대차보호법 제6조에서 명확하게 정하고 있어요. 주택 임대차 계약을 체결하는 경우 계약서에 계약 기간을 정하지 않았거나 기간을 2년 미만으로 정했더라도 임차인은 최소한 2년의 기간을 보장받을 수 있어요.
쉽게 말하면, 계약서에 1년이라고 써도, 6개월이라고 써도, 아예 안 써도 임차인은 2년 동안 살 권리가 있어요. 집주인이 1년 후에 "나가라"고 할 수 없어요.
예를 들어볼게요. A씨는 계약서에 "1년"이라고 쓴 전세 계약을 했어요. B씨는 계약서에 "6개월"이라고 쓴 월세 계약을 했어요. 둘 다 법적으로 2년 동안 살 수 있어요. 집주인이 1년 후, 6개월 후에 나가라고 해도 거부할 수 있는 거죠.
하지만 임차인이 먼저 나가겠다고 하면 다른 얘기예요. 2년 보장은 임차인을 보호하기 위한 거라서, 임차인이 원하면 1년 만에, 6개월 만에 나가도 돼요.
2.임차인이 조기 퇴거하는 경우
임차인이 2년 전에 나가고 싶으면 어떻게 될까요? 언제든 나갈 수 있어요. 2년 보장은 임차인을 보호하는 최소 기간이지, 의무가 아니에요.
계약서에 "1년 계약"이라고 써있다면? 임차인이 1년 후에 "나갈게요"라고 하면 나갈 수 있어요. 집주인이 "2년까지 살아야 해"라고 할 수 없어요.
반대로 집주인이 1년 후에 "나가"라고 하면? 임차인이 "2년까지 살 권리 있어"라고 거부할 수 있어요. 법으로 보장된 권리니까요.
조기 퇴거할 때 주의할 점이 있어요. 계약서에 위약금 조항이 있을 수 있어요. "2년 전에 나가면 보증금의 10% 위약금"이라고 써있으면, 위약금을 낼 수도 있어요. 하지만 과도한 위약금은 무효가 될 수 있어요.
집주인한테 미리 통보하는 게 예의예요. 갑자기 "내일 나갈게요"보다는 1~2개월 전에 미리 말하면 집주인도 새 세입자를 구할 시간이 있어요.
3.임대차 계약 종료 시점 계산 방법
계약 종료일은 어떻게 계산할까요? 계약서에 쓴 시작일과 기간을 기준으로 해요.
2024년 3월 1일부터 2년 계약이면 2026년 2월 28일(또는 윤년이면 2월 29일)이 종료일이에요. 2024년 3월 1일부터 2025년 2월 28일까지가 1년, 2025년 3월 1일부터 2026년 2월 28일까지가 2년째예요.
"계약일로부터 2년"과 "입주일로부터 2년"은 달라요. 계약서에 뭐라고 써있는지 확인하세요. 보통은 계약일 기준이지만, 입주일 기준으로 쓴 경우도 있어요.
종료일이 공휴일이면? 법적으로는 그 날이 종료일이에요. 다만 보증금 반환이나 이사는 다음 영업일에 해도 괜찮아요. 서로 협의하면 돼요.
계약서에 "2026년 2월"이라고만 써있고 정확한 날짜가 없으면? 2월 말일인 2월 28일(또는 29일)이 종료일이에요.
4.계약 갱신과 종료 절차
계약이 끝나기 전에 갱신하거나 종료할 수 있어요.
계약갱신청구권: 계약 종료 6개월~2개월 전에 임차인이 "2년 더 살게요"라고 요구하면, 집주인은 정당한 사유 없이 거절 못 해요. 1회에 한해 2년 더 살 수 있어요.
묵시적 갱신: 계약 종료일이 지났는데 양쪽 다 아무 말 없으면 자동으로 2년 연장돼요. 이전과 동일한 조건으로 계속 살 수 있는 거죠.
계약 종료: 임차인이 나가고 싶으면 집주인한테 통보하면 돼요. 묵시적 갱신된 경우 3개월 전에 통보하면 3개월 후에 해지돼요.
내용증명으로 통보하는 게 안전해요. "2026년 2월 28일 계약 만료로 종료합니다" 또는 "묵시적 갱신된 계약을 3개월 후인 YYYY년 MM월 DD일자로 해지합니다"라고 명시하면 돼요.
5.2026년 계약 만료 예정자 체크리스트
2026년에 계약이 끝나는 분들은 지금부터 준비하세요.
계약서 확인: 정확한 시작일과 종료일을 확인하세요. 계약일 기준인지 입주일 기준인지도 봐야 해요.
갱신 의사 결정: 2년 더 살 건지, 나갈 건지 미리 결정하세요. 갱신하려면 종료일 6개월~2개월 전에 통보해야 해요.
보증금 반환 준비: 나가기로 했다면 집주인한테 미리 통보하고, 새 집 계약도 준비하세요. 보증금 돌려받는 데 시간이 걸릴 수 있어요.
원상복구: 계약서에 원상복구 조항이 있으면 집을 원래대로 돌려놔야 해요. 벽에 못 박은 구멍, 벽지 찢어진 곳 등을 수리해야 할 수 있어요.
증거 보관: 계약서, 입주 시 사진, 수리 내역, 주고받은 카톡 등 모두 저장하세요. 나중에 보증금 분쟁 생기면 증거가 돼요.
6.출처
- 주택임대차보호법 제6조 - CaseNote
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 임대차 계약 - 법제처
- 국토교통부 임대차 정책 - 국토교통부