부동산 경매에 관심이 생겨서 물건을 알아보는 중이에요. 그런데 사람들이 "권리분석부터 해야 한다"고 하더라고요. 권리분석이 정확히 뭐고, 왜 해야 하나요?
1.권리분석은 낙찰 후 부담을 예측하는 작업이에요
부동산 경매에서 권리분석은 낙찰받기 전에 필수적으로 해야 하는 작업이에요. 낙찰받으면 어떤 권리를 인수해야 하고, 어떤 권리가 사라지는지를 미리 파악하는 거죠.
쉽게 말하면 "이 집을 낙찰받으면 내가 추가로 얼마나 더 내야 하나?"를 확인하는 거예요. 등기부에 적힌 근저당권, 전세권, 임차권, 가압류 같은 권리들을 하나씩 분석해서 낙찰자가 떠안게 되는지, 아니면 배당받고 사라지는지를 판단해요.
권리분석의 핵심은 '말소기준권리'를 찾는 거예요. 말소기준권리란 경매의 원인이 된 권리를 말해요. 보통 가장 선순위 근저당권이나 압류가 말소기준권리가 돼요. 이 권리를 기준으로 그 이전에 설정된 권리는 낙찰자가 인수하고, 그 이후 권리는 배당절차에서 말소돼요.
2.권리분석을 안 하면 큰 손해를 봐요
권리분석을 제대로 안 하고 덜컥 입찰했다가 낙찰받으면 어떻게 될까요? 예상치 못한 비용이 마구 튀어나올 수 있어요.
예를 들어볼게요. A씨는 아파트 한 채를 경매로 3억에 낙찰받았어요. 근저당권은 다 말소되니까 괜찮다고 생각했죠. 그런데 알고 보니 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권이 2억 있었어요. A씨는 낙찰대금 3억을 내고 나서 추가로 전세금 2억을 돌려줘야 했어요. 총 5억이 들어간 거죠.
또 다른 경우도 있어요. 등기부에는 안 나와 있지만 대항력 있는 임차인이 살고 있을 수도 있어요. 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인은 등기되지 않아도 낙찰자에게 보증금 반환을 청구할 수 있거든요.
권리분석을 제대로 했다면 이런 권리들을 미리 알고, 감당할 수 있는지 판단할 수 있었겠죠. 만약 감당 못 할 것 같으면 입찰을 포기하거나 입찰가를 낮춰서 써야 해요.
3.권리분석은 단계별로 꼼꼼하게 하세요
권리분석은 크게 세 단계로 진행돼요.
1단계: 등기부등본 분석 등기부등본을 떼서 갑구와 을구를 꼼꼼하게 봐요. 소유권, 근저당권, 전세권, 가압류 등이 언제 설정됐는지 순서를 파악해요.
2단계: 말소기준권리 찾기 경매의 원인이 된 권리를 찾아요. 보통 경매신청 등기와 같은 날짜의 근저당권이나 압류가 말소기준권리예요. 이걸 기준으로 그 이전 권리는 인수, 이후 권리는 말소로 구분해요.
3단계: 등기되지 않은 권리 확인 현장조사를 해서 실제 거주자가 있는지, 임차인이 있는지 확인해요. 전입세대 열람을 통해 대항력 있는 임차인을 찾아내야 해요.
이 세 단계를 거치면 낙찰 후 내가 부담할 금액을 정확하게 알 수 있어요. 경매 물건을 고를 때 권리분석은 필수예요. 처음이라면 전문가에게 의뢰하는 것도 방법이에요.
4.출처
- 민사집행법 - 법제처
- 부동산 경매의 절차 - 찾기쉬운 생활법령정보