경매로 부동산을 사려고 매각물건명세서를 열어봤는데, 지상권 1순위, 저당권 2순위, 지역권 3순위라고 적혀 있어요. 낙찰받으면 이 권리들이 다 내게 넘어오는 걸까요? 아니면 사라지는 걸까요? 경매 초보자들이 가장 헷갈려하는 부분인데요. 말소기준권리만 제대로 이해하면 어렵지 않아요.
1.말소기준권리, 정확히 뭔가요?
경매에서 가장 중요한 개념이 바로 '말소기준권리'예요. 이게 뭔지 알아야 어떤 권리가 사라지고 어떤 권리가 남는지 판단할 수 있거든요.
말소기준권리는 민법상 담보물권이나 경매 신청의 기초가 된 권리 중에서 가장 먼저 등기된 권리를 말해요. 쉽게 말해서, 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중에서 제일 빠른 게 기준이 된다는 거죠.
이 말소기준권리를 중심으로 해서, 그보다 먼저 설정된 권리는 매수인이 인수해야 해요. 그보다 나중에 설정된 권리는 대부분 소멸되고요. 이걸 '소멸주의'라고 부르는데, 경매의 핵심 원칙이랍니다.
예를 들어볼게요. A씨가 관심 있는 아파트에 근저당권이 2순위로 등기되어 있고, 이게 경매의 원인이 됐어요. 그럼 이 근저당권이 말소기준권리가 돼요. 1순위로 등기된 지상권은 A씨가 인수해야 하고, 3순위 이하 권리들은 낙찰과 동시에 사라지는 거예요.
2.지상권과 저당권, 언제 인수되나요?
지상권과 저당권이 함께 등기되어 있을 때는 설정 순서가 중요해요. 어느 게 먼저 등기됐는지에 따라 인수 여부가 달라지거든요.
지상권이 말소기준권리보다 앞서면 매수인이 인수해야 해요. 지상권은 남의 땅에 건물을 짓거나 나무를 심을 수 있는 권리예요. 이게 낙찰 후에도 남아 있으면, 매수인은 지상권자에게 돈을 지급하거나 협의를 통해 지상권을 소멸시켜야 해요.
저당권이 말소기준권리가 되면 저당권 자체는 소멸해요. 경매를 통해 채권자가 배당을 받으면서 권리가 소멸되는 거죠. 하지만 저당권보다 앞선 지상권이 있다면, 그건 여전히 매수인에게 넘어와요.
지역권도 마찬가지예요. 지역권은 자기 땅의 편익을 위해 남의 땅을 이용할 수 있는 권리인데요. 말소기준권리보다 나중에 설정됐다면 소멸하고, 앞서 설정됐다면 인수해야 해요.
질문하신 예시로 돌아가 볼까요? 지상권 1순위, 저당권 2순위, 지역권 3순위라면, 저당권이 말소기준권리가 돼요. 낙찰받으면 저당권은 소멸하고, 지상권은 인수해야 하고, 지역권도 소멸돼요.
3.법정지상권은 특별해요
지상권 중에서도 특별한 게 하나 있어요. 바로 '법정지상권'인데요. 이건 일반 지상권과는 규칙이 완전히 달라요.
법정지상권은 땅과 건물의 소유자가 원래 같았다가 경매로 인해 달라질 때 자동으로 발생하는 권리예요. 법에서 강제로 인정해주는 권리라서 '법정'이라는 이름이 붙었어요.
이 법정지상권은 설정 시기와 관계없이 무조건 매수인에게 승계돼요. 아무리 말소기준권리보다 나중에 생긴 권리라도 예외가 없어요. 왜냐하면 건물 소유자가 땅을 계속 사용할 수 있어야 건물이 쓸모없어지지 않으니까요.
예를 들어볼게요. B씨가 토지를 경매로 낙찰받았는데, 그 위에 다른 사람 소유의 건물이 서 있어요. 이 경우 건물 소유자는 법정지상권을 갖게 되고, B씨는 이 권리를 인수해야 해요. 건물주에게 지상권 대금을 지급하거나 임대료를 받고 땅을 사용하게 해줘야 한다는 뜻이에요.
그래서 경매 입찰 전에 토지와 건물의 소유자가 다른지 꼭 확인해야 해요. 법정지상권이 발생할 수 있는 상황이라면 그만큼 비용 부담이 생기니까요.
4.권리분석은 이렇게 하세요
경매에 입찰하기 전에 권리분석을 제대로 해야 나중에 후회하지 않아요. 어떻게 확인하는지 단계별로 알려드릴게요.
먼저 법원 경매 사이트에 접속해서 관심 물건의 매각물건명세서를 다운로드하세요. 여기에 인수되는 권리와 말소되는 권리가 구분되어 있어요.
다음으로 등기부등본을 떼서 권리 설정 순서를 확인하세요. 을구에 적힌 권리들의 순위번호와 접수일자를 보면 어떤 게 먼저인지 알 수 있어요. 말소기준권리를 찾아서, 그보다 앞선 권리는 인수 대상으로 표시해 두세요.
인수해야 하는 권리가 있다면, 그 권리를 없애는 데 얼마나 비용이 들지 계산해야 해요. 지상권이라면 지상권 대금을 협의해서 지급해야 하고, 전세권이라면 전세금을 돌려줘야 하거든요. 이 비용까지 고려해서 입찰가를 정해야 손해 보지 않아요.
만약 권리관계가 복잡하거나 법정지상권 발생 여부가 불확실하다면, 경매 전문 법무사나 부동산 중개사에게 상담을 받는 게 안전해요. 몇만 원의 상담료로 수천만 원의 손해를 막을 수 있으니까요.
5.인수된 권리, 어떻게 처리하나요?
경매로 낙찰받았는데 인수해야 하는 권리가 있다면, 그걸 어떻게 처리하는지도 알아야 해요.
지상권을 인수한 경우, 지상권자와 협의해서 지상권을 소멸시킬 수 있어요. 지상권 대금을 지급하고 지상권말소등기를 하는 거죠. 협의가 안 되면 법원에 지상권소멸청구 소송을 제기할 수도 있어요.
지역권을 인수한 경우, 계속해서 지역권자에게 땅의 일부 사용을 허용해야 해요. 예를 들어 통행지역권이라면, 지역권자가 내 땅을 통과해서 다닐 수 있도록 해줘야 하는 거죠. 이게 싫다면 역시 협의를 통해 돈을 주고 권리를 소멸시켜야 해요.
전세권을 인수한 경우, 전세권자에게 전세금을 돌려줘야 해요. 돈이 없다면 전세 기간이 끝날 때까지 기다리거나, 금융기관에서 대출을 받아서 전세금을 반환하고 전세권을 소멸시킬 수 있어요.
중요한 건, 인수된 권리를 그냥 무시하면 안 된다는 거예요. 권리자가 법적 조치를 취할 수 있고, 최악의 경우 부동산을 제대로 사용하지 못할 수도 있거든요.
6.경매 입찰 전 체크리스트
경매에 입찰하기 전에 꼭 확인해야 할 사항들을 정리해 드릴게요.
등기부등본에서 을구를 꼼꼼히 읽으세요. 지상권, 전세권, 저당권, 가압류 등 모든 권리를 순서대로 정리하세요. 말소기준권리를 찾아서 인수 대상과 소멸 대상을 구분하세요.
매각물건명세서의 '인수할 부담'란을 반드시 확인하세요. 여기에 인수해야 하는 권리와 예상 비용이 적혀 있어요. 불분명한 부분이 있으면 법원 경매계에 문의하세요.
현장 조사를 꼭 가보세요. 등기상 권리와 실제 점유 상태가 다를 수 있어요. 건물에 사람이 살고 있는지, 공장이 가동 중인지 등을 직접 확인해야 해요.
배당표를 분석해서 선순위 권리자들이 얼마나 배당받는지 확인하세요. 낙찰가에서 이들에게 먼저 배당되고 나머지가 후순위에게 가니까, 배당 구조를 이해하면 적정 입찰가를 정하는 데 도움이 돼요.
7.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 부동산 경매 - 법제처
- 민법 - 법제처