집 사려고 주택담보대출 알아보는데 이자가 얼마나 나올지 감이 안 오시죠. 매달 얼마씩 갚아야 하는지, 30년 동안 총 이자는 얼마인지 궁금하실 거예요. 주담대 이자 계산은 생각보다 복잡하지만, 기본 원리만 알면 어렵지 않아요.
1.주담대 이자 계산 기본 공식
기본 이자 계산은 간단해요. 대출금액 × 연이율 ÷ 12가 월 이자예요. 3억원을 연 4% 금리로 빌렸다면, 3억 × 0.04 ÷ 12 = 100만원이 첫 달 이자예요. 원금은 안 갚고 이자만 내는 경우를 말하는 거예요.
실제로는 원금도 함께 갚아요. 크게 두 가지 방식이 있는데, 원리금균등상환과 원금균등상환이에요. 원리금균등은 매달 갚는 금액이 똑같아요. 처음에는 이자 비중이 크고 나중에는 원금 비중이 커지는 구조죠. 원금균등은 원금을 매달 똑같이 갚고 이자는 점점 줄어들어요.
대부분 원리금균등을 선택해요. 매달 나가는 돈이 일정해서 관리하기 편하거든요. 3억원을 30년 만기, 연 4%로 빌리면 월 143만원 정도 갚아요. 총 이자는 약 2억 1천만원이에요. 원금보다 이자가 더 많네요. 중도상환 하면 이자를 줄일 수 있어요.
2.주담대 금리 2026년 현황
2026년 1월 현재 5대 은행의 주담대 변동금리는 연 3.775.87% 수준이에요. 고정금리는 연 3.946.24%로 변동금리보다 살짝 높아요. 은행채 금리가 오르면서 고정금리가 같이 올라간 거예요.
정책 주담대는 훨씬 저렴해요. 디딤돌대출은 소득과 가구 상황에 따라 금리가 달라지는데, 저소득층은 연 2%대 초반에서 받을 수 있어요. 보금자리론도 비슷한 수준이고요. 조건 맞으면 시중은행보다 정책 대출이 무조건 유리해요.
금융당국은 2026년에도 가계대출 증가율을 약 2% 안팎으로 관리할 계획이에요. 은행들도 보수적인 기조를 유지할 거라고 해요. 2026년 말에는 주담대 금리가 6% 이하로 하락할 전망이에요. 지금 변동금리로 받으면 나중에 금리가 내려갈 때 혜택을 볼 수 있죠.
3.주담대 금리 구성 요소
주담대 금리는 기준금리 + 가산금리 - 우대금리로 결정돼요. 기준금리는 보통 COFIX나 은행채 금리를 따라가요. COFIX는 조달비용지수라고 하는데, 은행이 돈을 빌려오는 비용이에요. 2026년 1월 현재 신규 취급액 기준 COFIX는 3%대 중반이에요.
가산금리는 은행마다 다르게 매겨요. 신용등급이 높으면 낮아지고, 담보물건이 좋으면 또 낮아져요. 서울 강남 아파트면 가산금리가 0.5%p 정도인데, 지방 빌라면 1.5%p까지 올라갈 수 있어요. 대출 기간이 길수록 가산금리도 높아지는 경향이 있어요.
우대금리는 은행 거래 실적에 따라 받아요. 급여이체하면 0.3%p, 청약저축 들면 0.1%p, 자동이체 많으면 0.2%p 이런 식으로 깎아줘요. 부동산 전자계약으로 하면 0.1%p 추가 할인도 있고요. 이것저것 다 챙기면 1%p 가까이 낮출 수 있어요.
4.원리금균등 VS 원금균등 비교
원리금균등상환은 매달 같은 금액을 내요. 3억원을 30년 만기 연 4%로 빌리면 월 143만원씩 갚아요. 처음에는 이자 100만원, 원금 43만원이에요. 10년 지나면 이자 70만원, 원금 73만원 이렇게 비율이 바뀌어요. 30년 동안 총 이자는 2억 1천만원 정도예요.
원금균등상환은 원금을 매달 똑같이 나눠서 갚아요. 3억원을 360개월로 나누면 매달 83만원씩 원금을 갚는 거예요. 여기에 이자를 더하면 첫 달은 183만원, 둘째 달은 182만원 이런 식으로 점점 줄어들어요. 30년 총 이자는 1억 8천만원으로 원리금균등보다 3천만원 적어요.
초반 부담을 줄이려면 원리금균등이 나아요. 신혼부부나 사회 초년생은 이게 맞아요. 소득이 높고 여유 있으면 원금균등도 괜찮아요. 총 이자를 줄일 수 있거든요. 실제로는 5~10년 후에 대출 갈아타기를 많이 하니까 극적인 차이는 없어요.
5.주담대 이자 절감 방법
가장 확실한 건 중도상환이에요. 여유 자금이 생기면 일부라도 갚으면 원금이 줄어서 이자가 확 줄어들어요. 3억 대출에서 1억을 중도상환하면 매달 이자가 33만원씩 줄어요. 1년이면 400만원 가까이 절약되는 거죠.
우대금리를 최대한 받는 것도 중요해요. 급여이체, 카드 실적, 자동이체, 청약저축 이런 거 다 챙기면 1%p는 낮출 수 있어요. 금리 1%가 작아 보여도 30년 동안 쌓이면 수천만원 차이가 나요. 은행 바꾸면 더 좋은 조건 받을 수도 있어요.
고정금리와 변동금리 중에서 현명하게 선택하는 것도 방법이에요. 금리가 오를 것 같으면 고정금리가 안전하고, 내릴 것 같으면 변동금리가 유리해요. 2026년은 금리 하락 전망이 있어서 변동금리를 선택하는 사람들이 많아요.
6.출처
- 한국은행 대출금리 통계 - 한국은행
- 은행연합회 대출금리 비교 - 은행연합회
- 주택담보대출 금리 현황 - 한국주택금융공사