전세 2년 살았는데 집주인이 "계약 끝나간다"고 연락왔어요. 집은 괜찮은데 이사는 귀찮고, 2년 더 살 수 없을까요? 있어요. '계약갱신청구권'이라는 걸 쓰면 돼요. 하지만 언제, 어떻게 써야 하는지 모르면 날짜 놓쳐서 못 쓸 수도 있거든요.
1.계약갱신청구권이란
계약갱신청구권은 임차인이 집주인에게 "2년 더 살게 해주세요"라고 요청할 수 있는 권리예요. 주택임대차보호법 제6조의3에서 이 권리를 보장하고 있어요. 2020년 7월 31일부터 시행된 법이라서 그 이후 계약한 전세나 월세는 모두 적용받아요.
쉽게 말하면 "1회 연장권"이라고 생각하면 돼요. 영화관 예약 연장권처럼, 1번만 쓸 수 있지만 집주인이 특별한 사유 없이 거절 못 해요.
2.계약갱신청구권 행사 기간
가장 중요한 게 바로 언제 행사하느냐예요. 타이밍을 놓치면 권리가 사라져요.
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 해요. 예를 들어 계약이 2026년 12월 31일에 끝난다면, 2026년 7월 1일부터 11월 1일까지 집주인에게 "계약 연장하겠습니다" 하고 통보해야 해요. 11월 2일 되면 못 써요.
이 기간은 2020년 12월 10일 개정법부터 적용되는 거예요. 그 전에는 좀 달랐는데, 지금은 6개월~2개월 전으로 정해졌어요.
3.계약갱신청구권 행사 방법
행사 방법은 생각보다 간단해요. 구두, 문자메시지, 이메일, 카톡 다 가능해요. 법적으로 형식 제한이 없거든요.
하지만 나중에 "난 못 받았는데요?" 하고 발뺌할 수 있어요. 그래서 내용증명으로 보내는 게 가장 안전해요. 우체국 가서 "계약갱신청구권 행사합니다. 2년 연장 요청합니다"라고 내용증명 보내면 법적 증거가 남아요. 비용은 5,000원 정도예요.
만약 카톡이나 문자로 보냈다면 꼭 캡처해서 저장해 두세요. 나중에 분쟁 생기면 증거로 쓸 수 있어요.
4.계약갱신청구권 임대료 인상 한도
계약갱신청구권 쓴다고 임대료가 그대로는 아니에요. 집주인이 올릴 수 있어요. 하지만 5% 이내로만 올릴 수 있어요.
예를 들어볼게요. A씨는 보증금 2억 원 전세 살고 있어요. B씨는 보증금 1억 원 월세 50만 원 살고 있어요. 계약갱신청구권 쓰면 A씨는 최대 2억 1천만 원까지, B씨는 보증금 1억 500만 원 또는 월세 52만 5천 원까지 올릴 수 있어요.
이건 주택임대차보호법 제7조에 명시되어 있어요. 5%보다 많이 올리겠다고 하면 법 위반이에요.
5.계약갱신청구권 중도해지
계약갱신청구권 써서 2년 연장했는데, 갑자기 이사 가야 할 상황 생길 수 있죠. 그럴 땐 어떻게 하나요?
임차인은 언제든지 중도해지 통보할 수 있어요. 집주인에게 "나갑니다" 하고 통보하면, 통보한 날부터 3개월 후에 효력이 생겨요. 3개월치 월세나 임대료는 내야 한다는 뜻이에요.
예를 들어 2026년 3월 1일에 "나가겠습니다" 통보하면, 6월 1일부터 나갈 수 있어요. 3~5월 3개월치는 내야 해요.
6.계약갱신청구권 주의사항
계약갱신청구권은 딱 1번만 쓸 수 있어요. 2년 연장하고 나면 그걸로 끝이에요. 2년 더 살고 싶으면 집주인이랑 새로 협상해야 해요.
또 하나, 집주인이 거절할 수 있는 사유가 있어요. 계약갱신청구권 거절 사유 9가지가 법에 정해져 있는데, 월세 2개월치 이상 밀렸거나, 집주인이 직접 들어와 살겠다고 하면 거절 가능해요.
만약 집주인이 정당한 사유 없이 거절하면 어떻게 하나요? 법적 대응할 수 있어요. 주택임대차분쟁조정위원회에 조정 신청하거나, 소송으로 갈 수도 있어요.
7.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 국토교통부 계약갱신요구권 - 국토교통부
- 찾기쉬운 생활법령정보 주택임대차 - 법제처