부동산 경매에 입찰하려고 하는데, 등기부등본을 보니 가압류가 설정되어 있어요. 이 가압류가 제가 낙찰받으면 저한테 넘어오나요? 아니면 사라지나요?
1.가압류란 무엇인가
민사집행법에 따르면, 가압류는 채권자가 채무자의 재산을 임시로 묶어두는 조치예요.
채권자가 나중에 소송을 해서 이기더라도, 그 사이에 채무자가 재산을 팔거나 숨기면 돈을 받을 수 없잖아요. 그래서 미리 재산을 묶어두는 거예요. '압류'는 확정판결이나 집행권원이 있을 때 하는 거고, '가압류'는 그 전 단계에서 임시로 하는 거예요.
가압류는 부동산등기부에 기록돼요. 을구(소유권 외의 권리)에 '가압류' 또는 '채권가압류' 같은 항목으로 나와요. 접수번호와 접수일자, 채권액 등이 함께 기재되고요.
경매에서 가압류가 중요한 이유는, 매수인에게 인수(승계)될 수도 있고, 말소(소멸)될 수도 있기 때문이에요. 인수되면 매수인이 그 빚을 떠안게 되니까, 입찰 전에 반드시 확인해야 해요.
2.말소기준권리 개념 이해하기
가압류가 인수되는지 말소되는지는 '말소기준권리'와의 순위로 결정돼요.
간단히 말해, 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리는 매수인에게 인수(선순위 권리)되고, 말소기준권리보다 나중에 등기된 권리는 대부분 말소(후순위 권리)돼요.
말소의 기준이 되는 최선순위 권리는 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 돼요.
실제 상황으로, A 부동산에는 2020년에 근저당권이 설정되고, 2022년에 가압류가 등기되고, 2024년에 경매개시결정이 등기됐어요. 이 경우 말소기준권리는 2020년 근저당권이에요. 2022년 가압류는 근저당권보다 늦으니까 후순위로 말소돼요. B 부동산에는 2021년에 가압류가 등기되고, 2023년에 근저당권이 설정되고, 2025년에 경매개시결정이 등기됐어요. 이 경우 말소기준권리는 2021년 가압류예요. 매수인은 이 가압류를 인수하게 돼요.
3.가압류 인수 여부 판단 방법
등기부등본을 보고 가압류 인수 여부를 판단하는 방법을 알아볼게요.
먼저 등기부등본 을구에서 모든 권리의 접수일자를 확인해요. 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정등기 등의 접수일자를 시간 순서대로 나열해 보세요.
가장 먼저 등기된 권리가 말소기준권리예요. 이 권리보다 나중에 등기된 가압류는 말소되고, 먼저 등기된 가압류는 인수돼요.
예를 들어 등기부등본에 다음과 같이 기재되어 있다고 해볼게요.
- 2019.03.15 근저당권 설정 (은행, 5억원)
- 2021.07.20 가압류 (A씨, 3천만원)
- 2023.05.10 경매개시결정등기
이 경우 말소기준권리는 2019년 근저당권이에요. 2021년 가압류는 근저당권보다 늦으니까 후순위로 말소돼요. 매수인은 가압류를 인수하지 않아요.
4.가압류 배당 참가 요건
가압류가 배당에 참가하려면 일정 요건을 충족해야 해요.
경매개시결정등기가 이루어지기 전에 가압류집행을 마쳤다면, 집행법원(경매법원)에 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있어요.
경매가 시작된 후에 가압류를 한 경우에는, 배당요구의 종기까지 서둘러 가압류신청을 한 후 가압류집행이 완료되면 등기부등본을 첨부하여 배당요구의 종기까지 집행법원에 배당요구 신청을 해야 해요.
다시 말해, 경매 시작 전 가압류는 자동으로 배당받을 권리가 있지만, 경매 시작 후 가압류는 직접 신청해야 배당받을 수 있어요.
5.가압류 인수 시 매수인의 대응 방법
만약 선순위 가압류를 인수하게 되면 어떻게 해야 할까요?
먼저 가압류 채권자와 협의해서 채무를 갚거나 감액받는 방법이 있어요. 가압류 금액이 3천만원인데, 협의해서 2천만원에 합의하고 나머지는 포기받을 수도 있어요.
가압류 채권이 정당하지 않다고 판단되면, 가압류 취소 소송을 제기할 수도 있어요. 가압류가 부당하게 설정되었다면 법원에서 취소 판결을 받을 수 있거든요.
하지만 이런 과정은 시간과 비용이 많이 들어요. 그래서 애초에 선순위 가압류가 있는 부동산은 입찰하지 않는 게 안전해요.
선순위 가압류가 있어도 매각가액에서 충분히 공제되어 있다면 입찰할 수도 있어요. 예를 들어 감정가 10억원인데 최저입찰가가 5억원이고, 선순위 가압류가 3천만원이라면, 입찰가에 이미 반영되어 있을 가능성이 높아요.
6.경매 권리분석 중요성과 전문가 도움
권리분석을 제대로 하지 않고 입찰했다가 선순위 권리를 인수하게 되면 큰 손해를 볼 수 있어요. 매수가보다 더 많은 돈을 내야 하는 경우도 생기거든요.
등기부등본을 꼼꼼히 읽고, 말소기준권리를 정확히 파악하는 게 중요해요. 모든 권리의 접수일자를 시간 순서대로 정리하고, 어떤 권리가 인수되고 어떤 권리가 말소되는지 확인해야 해요.
초보자라면 전문가의 도움을 받는 게 안전해요. 경매 전문 법무사나 변호사에게 권리분석을 의뢰하면, 정확한 판단을 받을 수 있어요. 비용은 몇십만원 정도 들지만, 수천만원~수억원의 손해를 막을 수 있어요.
대법원 경매 홈페이지에서도 권리분석 관련 자료를 제공해요. 경매 입문자를 위한 교육 자료와 Q&A도 있으니 참고하면 좋아요. 민사집행법은 2026년 2월 1일 시행 예정이니, 최신 법령을 확인하는 것도 중요해요.
7.출처
- 민사집행법 - 법제처
- 부동산 경매 권리분석 - 찾기쉬운 생활법령정보
- 대법원 경매 홈페이지 - 대법원
- 가압류 신청 - 찾기쉬운 생활법령정보